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　新浪財(cái)經(jīng)訊 2019年2月27日晚間，美好置業(yè)(2.880, 0.04, 1.41%)集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“美好置業(yè)”）披露《2018年年度報(bào)告》，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25億元，同比下降43.21%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤2.49億元，同比下降62.55%。營業(yè)收入和凈利潤雙降的背后是公司在調(diào)控政策下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下滑和裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊尚未步入正軌。

　　行業(yè)競爭激烈業(yè)績下滑 下調(diào)19年經(jīng)營預(yù)期

　　美好置業(yè)主要從事房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)，公司擁有住建部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)證書，目前所開發(fā)項(xiàng)目以住宅為主，分布在武漢、東莞、中山、沈陽、合肥、蕪湖、重慶、西安等地。自 2014 年開始，與地方政府合作，通過“三舊”改造的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)，對城中村綜合改造項(xiàng)目拆遷、土地整合、安置等協(xié)作服務(wù)。

　　2018年以來，中國房地產(chǎn)政策在“房子是用來住的不是用來炒的” 基調(diào)下繼續(xù)構(gòu)建長短結(jié)合的制度體系，遏制房屋金融資產(chǎn)屬性的投機(jī)需求，各地政府差別化分類調(diào)控措施逐步出臺。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇，行業(yè)集中度加速提升，中小房企面臨更大挑戰(zhàn)。

　　2018年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營業(yè)收入比例為92.21%，同比下降37.8%；城中村綜合改造項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)營業(yè)收入比例為3.3%，同比下降87.27%。

　　美好置業(yè)營業(yè)收入下滑的同時毛利率也略顯疲軟。

　　2018年公司綜合毛利率為24.88%，同比下降32%。激增的費(fèi)用又導(dǎo)致凈利潤驟降，2018年銷售費(fèi)用1.97億元，同比增加56.18%，管理費(fèi)用3.97億元，同比增加99.82%，研發(fā)費(fèi)用652.73萬元，同比增加39.27%。

　　公司在年報(bào)里解釋2018年新項(xiàng)目開盤預(yù)售導(dǎo)致銷售費(fèi)用增加，裝配業(yè)務(wù)的前期投入導(dǎo)致管理費(fèi)用和研發(fā)費(fèi)用增長。

　　值得一提的是，2018年度美好置業(yè)的多項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)未完成，其中計(jì)劃完成163萬平方米的土地儲備面積，2018年僅增加蘇州和蕪湖區(qū)域合計(jì)34.97萬平方米，完成率21%；計(jì)劃完成銷售面積86.25萬平方米，實(shí)際完成銷售面積73.34萬平方米，完成率85%。

　　不僅如此，2016年和2017年經(jīng)營計(jì)劃完成情況也不容樂觀。

　　2016年計(jì)劃土地儲備面積217.5萬平方米，實(shí)際只完成了56.32萬平方米，完成率25.89%；計(jì)劃銷售面積78萬平方米，實(shí)際完成銷售59.12萬平方米，完成率38.9%。

　　2017年計(jì)劃土地儲備面積307萬平方米，實(shí)際只完成了33.1萬平方米，完成率10.8%；計(jì)劃銷售面積84.51萬平方米，實(shí)際完成銷售32.88萬平方米，完成率75.79%。

　　房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，投資較大，通常采用預(yù)售方式，即在未建造完成時向客戶收取價款，一般開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到收入確認(rèn)條件結(jié)轉(zhuǎn)利潤的時間與項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件預(yù)收客戶房款的時間存在期間錯配，所以2018年業(yè)績下滑和近兩年的銷售未達(dá)預(yù)期有著直接的關(guān)系。

　　因多項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)未達(dá)標(biāo)，美好置業(yè)在2019年下調(diào)了各經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)期。

　　根據(jù)2019年的經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)計(jì)產(chǎn)品滿意度75分，服務(wù)滿意度80分，土地儲備面積56萬平方米，銷售面積77萬平方米，年度簽約額95億元。

　　主營業(yè)務(wù)放緩的同時公司開始賣子公司回血，2018年4月16日，美好置業(yè)以20.63億元出售名流置業(yè)武漢有限公司100%股權(quán)，為公司貢獻(xiàn)利潤6.58億元。值得注意的是，所產(chǎn)生的收益在前三個季度作為非經(jīng)常性損益列報(bào)，但是在2018年年報(bào)中調(diào)整為了經(jīng)常性損益列報(bào)。

　　公司解釋，轉(zhuǎn)讓名流置業(yè)武漢有限公司收益實(shí)質(zhì)為城中村改造地塊所產(chǎn)生的收益，而“三舊改造”屬于公司的日常經(jīng)營業(yè)務(wù)，為保持?jǐn)?shù)據(jù)可比性，所以年度報(bào)告中調(diào)整為經(jīng)常性損益列報(bào)。

　　新業(yè)務(wù)尚未步入正軌 前期投入大資金承壓

　　中央和地方頻頻出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)銷售和融資受阻，政策還有加碼可能，房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈演愈烈，美好置業(yè)也開始尋求多元化發(fā)展。

　　公司從 2013 年起在裝配式建筑領(lǐng)域進(jìn)行了拓展和實(shí)踐。目前，美好置業(yè)子公司美好裝配已擁有多項(xiàng)資質(zhì)，專業(yè)從事裝配式房屋智造。報(bào)告期內(nèi)，美好裝配設(shè)立在武漢江夏和青島即墨的生產(chǎn)基地分別建成投產(chǎn)。

　　公司于2018年2月設(shè)立全資子公司美億農(nóng)業(yè)，打造糧食種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖、加工、零售于一體的全產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)。報(bào)告期內(nèi)，美億農(nóng)業(yè)完成湖北省洪湖市、監(jiān)利縣土地流轉(zhuǎn) 10 萬余畝，完成 16，000畝蝦稻田改造。實(shí)現(xiàn)種養(yǎng) 8，019 畝，其中 1，600 畝完成蝦稻池改造并進(jìn)行蝦稻共作。

　　裝配式建筑未來空間較大，但短期內(nèi)市場需求尚未完全打開；現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)務(wù)具有較高市場需求，但農(nóng)業(yè)銷售渠道尚未建立。報(bào)告期內(nèi)，公司裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)板塊處于業(yè)務(wù)培育期，尚未開始貢獻(xiàn)利潤。

　　另外，房地產(chǎn)本身具有資金需求量大、循環(huán)周期長等特點(diǎn)，而且裝配式建筑、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等新業(yè)務(wù)也處于前期投入階段，對資金需求巨大，資金問題是擺在美好置業(yè)面前的一道難關(guān)。

　　2018年年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)預(yù)計(jì)總投資金額300.98億元，截至報(bào)告期末實(shí)際投資金額182.83億元，后期還需投入118.15億元。報(bào)告期末資產(chǎn)負(fù)債率66.26%，同比增長17.3%。流動比率1.55，同比下降27%，貨幣資金為22.1億元。

《電鰻快報(bào)》