政策調控不斷從嚴的環(huán)境下，上市房企現金流開始顯現壓力。
長江證券(6.860, 0.00, 0.00%)一份研報指出，一方面上市房企銷售回款與借款收到的現金增速持續(xù)下滑，2018年一季度增速分別下降至約14.0%和4.8%；另一方面償債高峰期已經來臨，一季度償還債務支付的現金同比上升約38.5%。大型及中型房企開始放緩拿地及建安支出，此兩類房企一季度購買商品、接受勞務支付的現金同比增速分別下降至約8.8%和17.8%。
同策咨詢研究報告顯示，4月，開發(fā)商掀起一輪融資狂歡，共有13家房企發(fā)行19筆公司債，共發(fā)生5筆中期票據注冊、12筆境內銀行貸款、7筆信托貸款等。
但行業(yè)整體仍是收緊態(tài)勢。如越秀地產最近發(fā)行一筆美元債利率4.75%，創(chuàng)下其歷年發(fā)債利率高峰；新城控股(34.220, 0.40, 1.18%)主動中止了境內綠色債發(fā)行。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，企業(yè)需靈活應對此類環(huán)境。目前有三個領域在融資方面較寬松：第一，租賃市場；第二，對于農村市場的投資，包括集體建設用地等方面的用地模式，預計融資優(yōu)惠力度加大；第三，帶有產業(yè)導入和產業(yè)更新的地產項目，尤其是附帶人才引入等概念的產業(yè)項目。
境外融資活躍
同策研究院統(tǒng)計顯示，公司債是房企近期采用的主要融資手段。4月，房企融資總額折合人民幣769.12億元，環(huán)比增加22.65%，創(chuàng)下連續(xù)9個月以來最高值。公司債融資占總額比重達61.12%，其中境外發(fā)行354.13億元，占比75.33%。
同策咨詢首席分析師張宏偉指出，在國內融資難度系數高，外部環(huán)境發(fā)生根本性轉變時，房企海外融資規(guī)模擴大是必然趨勢。
發(fā)改委網站顯示，最新一次房企發(fā)行外債的是花樣年集團發(fā)行3.5億美元境外債券，三年期票面利率8.375%。今年以來，還有包括綠地控股(7.250, -0.01, -0.14%)、龍光地產、北京合生興業(yè)等房企境外發(fā)行債券均獲發(fā)改委備案登記。
境內發(fā)債渠道依然收緊，成功發(fā)行的僅是以超短融、租房專項債券為主的另類融資途徑；境內銀行貸款方面，4月監(jiān)測房企共融資47.20億元，環(huán)比下降16.28%；信托貸款融資14.41億元，環(huán)比下跌60.58%。
據統(tǒng)計，2017年房地產企業(yè)境外融資合計388.6億美元，同比上漲176%，但發(fā)行利率也明顯上行。Wind數據顯示，2017年地產企業(yè)海外發(fā)債中，利率在5%-8%的占比最大。
據了解，目前對境外發(fā)債沒有明文限制，在海外發(fā)債融資的房企多為上市公司或大型國企。中原地產研究中心統(tǒng)計顯示，截至4月16日，房企境外融資達193億美元，同比上漲80.6%。雖整體美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。
在已披露數據中，4月融資成本最低的一筆是萬科地產香港第九次發(fā)行的金額為9.71億美元中期票據，5年到期，利率4.15%。其次是華潤置地于4月20日發(fā)行2018年度第一期中期票據，期限3年，票面利率4.59%。融資成本最高的融創(chuàng)中國發(fā)行2023年到期的4.5億美元優(yōu)先票據，利率為8.35%。
審慎多元融資
房企融資欲望仍強烈的背后，是多數開發(fā)商在2018年都有明確的擴張計劃。房企也在加速推盤。克而瑞研究顯示，32家房企4月業(yè)績環(huán)比下降8%。究其原因，前3月百強房企貨量較充裕，年初業(yè)績基數較高；同時調控背景下， 雖然3、4月部分城市放開了預售證，但房企整體供應仍顯不足。
另一因素是今年行業(yè)將面臨償債高峰。海通證券(11.640, 0.04, 0.34%)此前統(tǒng)計，2015年地產企業(yè)發(fā)行公司債的期限結構，約44%采用了3+2年期限結構，4%采用3+3年模式；2016年發(fā)行的地產公司債中，分別有18%和7%采用了2+1年和2+2年的期限結構，這些都將在2018年進入回售期。
Wind數據顯示，2018年-2020年三年間，地產企業(yè)海外債券到期規(guī)模都在100億美元之上。其中2018年到期規(guī)模182.62億美元，規(guī)模最大。
4月19日，外匯管理局強調，除有特殊規(guī)定外，房企不得借用外債。這無疑將增加了地產企業(yè)在辦理外債事前簽約備案上的難度。
此外，據同策研究院統(tǒng)計，在2017年12月前，境內再融資為最主要的股權融資方式，但此后監(jiān)測的40家上市房企股權融資方式均為執(zhí)行股票期權計劃，境內再融資額連續(xù)三月為0。
4月，其監(jiān)測房企股權融資總額折合人民幣共21.55億元，其中海外配股融資額僅1.55億元，其余來源于泰禾集團(25.400, -0.56, -2.16%)的20億元境內再融資。
張宏偉指出，降低開發(fā)商杠桿是長期趨勢，此前金融機構資產規(guī)模高主要由于層層嵌套，監(jiān)管趨嚴后，很多機構做不了債權類業(yè)務、只能做股權投資。因此有能力的上市房企可利用上市優(yōu)勢，利用再融資方式為公司提供充足的資金需求，但仍需規(guī)避股權稀釋等帶來的風險。
中信證券(19.860, 0.37, 1.90%)認為，海外募集的資金仍要換回國內，同時疊加美元加息、人民幣匯率波動的經濟形勢，國內債券市場發(fā)行通暢時，房地產企業(yè)傾向選擇國內。但從企業(yè)資本市場運作發(fā)展而言，部分會選擇拓寬香港及海外資本市場的融資渠道。因而房地產企業(yè)仍將保持以國內為主，海外為輔的多元融資渠道并舉的步調。
《電鰻快報》
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