【編者按】一年多前萬(wàn)科斥資109億元拿下位于海淀永豐區(qū)的兩塊全自持用地，如今卻變成“燙手山芋”，其打造的翡翠書院項(xiàng)目近期深陷“以租代售”的風(fēng)波。隨即，也引發(fā)業(yè)內(nèi)對(duì)房企全自持地塊盈利模式的質(zhì)疑。記者統(tǒng)計(jì)，截至2018年3月底，16個(gè)城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設(shè)用地）。隨著自持租賃住房即將入市，房企“預(yù)租”概念興起。這種新嘗試是否符合租賃政策的本意？對(duì)企業(yè)和租賃市場(chǎng)又會(huì)產(chǎn)生哪些影響？
“月房租1.5萬(wàn)元起”、“一次性交付10年租金180萬(wàn)起”，萬(wàn)科全自持租賃住房項(xiàng)目翡翠書院在上周公布的預(yù)租消息，成功刷新了人們對(duì)于房屋租賃的認(rèn)知。北京萬(wàn)科也因此深陷“以租代售”的風(fēng)波之中。
實(shí)際上，爭(zhēng)議背后也透露出企業(yè)的焦慮與彷徨，由于高價(jià)拿地后背負(fù)成本壓力，在還無(wú)“樣本”可借鑒的情況下，“投資回報(bào)率僅為2%~3%”明顯不是開發(fā)商希望的結(jié)果。
而此時(shí)，市場(chǎng)卻呈現(xiàn)出兩種截然相反的聲音。肯定者認(rèn)為其高租金由高成本決定，有需求則說明定價(jià)合理；質(zhì)疑者認(rèn)為這是非理性拿地的后果，無(wú)非是要把高昂的拿地成本和建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁到承租人頭上，偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)盈利困難重重。
萬(wàn)科項(xiàng)目陷“以租代售”爭(zhēng)議“無(wú)奈之舉”源于拿地后遺癥
10年租金180萬(wàn)的房子到底是什么樣子？
4月23日，記者帶著疑問來(lái)到了翡翠書院項(xiàng)目。面對(duì)來(lái)自媒體和消費(fèi)者的疑問，在近一周多的時(shí)間里，這里的工作人員一遍又一遍地解釋著這一產(chǎn)品的高端定位，傳達(dá)定價(jià)相對(duì)品質(zhì)并不離譜的信息。
而這一產(chǎn)品的問世還要從2016年北京全自持租賃地塊的誕生說起。伴隨著當(dāng)年樓市“930調(diào)控新政”中“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”等內(nèi)容，土地出讓競(jìng)自持比例的情況下，企業(yè)全自持用地應(yīng)運(yùn)而生。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前北京范圍內(nèi)的4塊企業(yè)全自持用地中，萬(wàn)科一家便占據(jù)兩塊，用于翡翠書院項(xiàng)目的開發(fā)，其余兩塊分別被中鐵建和中糧聯(lián)合其他房企競(jìng)得。而在項(xiàng)目推出方面，萬(wàn)科則成為第一家吃螃蟹的企業(yè)，率先公布了“預(yù)租”消息，但也因此陷入了備受質(zhì)疑的境地。
4月22日晚間，北京市住建委對(duì)此展開回應(yīng)，表示企業(yè)競(jìng)自持的租賃住房，開發(fā)建設(shè)主體無(wú)論自持項(xiàng)目，還是將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給新受讓主體，都只能出租，不能出售或變相“以租代售”等。
相比翡翠書院當(dāng)前預(yù)租方案的搖擺不定，北京萬(wàn)科當(dāng)年在拍下這塊全自持用地時(shí)可謂毫不猶豫。
2016年11月16日，在北京海淀永豐18號(hào)、19號(hào)這兩塊土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，多家房企為爭(zhēng)奪地塊使盡渾身解數(shù)。最終，萬(wàn)科以50億元的價(jià)格獨(dú)家獲得了海淀永豐18號(hào)地，聯(lián)合住總以59億元競(jìng)得海淀永豐19號(hào)地，自持比例均達(dá)100%。而后，萬(wàn)科還回購(gòu)了19號(hào)地的全部使用權(quán)。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬(wàn)科109億元。不少媒體一度將萬(wàn)科描繪成當(dāng)年北京土拍市場(chǎng)上的最大贏家。
但事件的轉(zhuǎn)折總是猝不及防，如今翡翠書院項(xiàng)目面對(duì)的質(zhì)疑，也引來(lái)了業(yè)界對(duì)于當(dāng)年房企拿地行為的反思。
思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴記者，萬(wàn)科當(dāng)時(shí)拿下北京市第一塊純自持的土地，從計(jì)算方式來(lái)說，公司似乎并沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。
靠租金收入難以為繼盈利模式仍然在探索中
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過去北京推出的首批4宗企業(yè)全自持地塊中，除萬(wàn)科已有初步的預(yù)租方案以外，中糧地產(chǎn)(6.720, 0.15, 2.28%)以及中鐵建的全自持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案仍未有公布。
從已公布的租金方案來(lái)看，大眾市場(chǎng)并不“買賬”，北京萬(wàn)科通過對(duì)市場(chǎng)和客戶的試探，勢(shì)必需要完善最終的租賃方案。中鐵建自持項(xiàng)目的銷售人員也一再?gòu)?qiáng)調(diào)最終的租賃方案并沒有出來(lái)。在租金備受質(zhì)疑的情況下，企業(yè)也流露出觀望情緒。
我愛我家市場(chǎng)研究總監(jiān)孔丹在接受記者采訪時(shí)表示，從定價(jià)來(lái)看，萬(wàn)科10年180萬(wàn)元租金都?jí)蛑Ц顿I房首付款，租十年的房子本來(lái)就不現(xiàn)實(shí)，但是必須說明，該類住房一定有它的市場(chǎng)，老百姓(80.450, 2.50, 3.21%)不太可能支付180萬(wàn)元的租金，但高端人才或可接受。
他也提出了一種租賃模式的可能性，例如，企業(yè)引進(jìn)五名高管，公司為高管租下這類房子，為其解決住房問題，雖然180萬(wàn)元非常貴，但是企業(yè)通過10年的租期“養(yǎng)住了”人才，這樣是合理的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從目前北京等一線城市租金年回報(bào)率來(lái)看，僅有1%~2%，按照正常的市場(chǎng)邏輯，租賃成為資本首選投資的前提是，租金回報(bào)率超過資金成本1%以上，但按照國(guó)內(nèi)目前最低的資金成本5%計(jì)算，除非房?jī)r(jià)跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能是邊緣選擇。
不可否認(rèn)的是，以高周轉(zhuǎn)、開發(fā)銷售為主的地產(chǎn)商，都在面臨一場(chǎng)“持有運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)型。
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)下賺取“租金差”仍是租賃行業(yè)主要的盈利模式，自持項(xiàng)目盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩(wěn)定的租金收益，以實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠。
對(duì)萬(wàn)科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業(yè)的房企來(lái)說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無(wú)樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實(shí)現(xiàn)盈利，開發(fā)商也在觀望和探索。
事實(shí)上，在拿到全自持地塊后，3家主要企業(yè)不斷投入資金成本。據(jù)北京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人測(cè)算，翡翠書院項(xiàng)目從拿地到建安成本總計(jì)達(dá)到159億元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中糧地產(chǎn)拿下的另一宗永豐地塊目前仍處于立項(xiàng)階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產(chǎn)于2017年實(shí)際投資已達(dá)到約64億元，而今年3月，中糧地產(chǎn)為項(xiàng)目公司提供不超過32億元的財(cái)務(wù)資助，以保證永豐項(xiàng)目的融資需求，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
孔丹表示，企業(yè)測(cè)算的結(jié)果已經(jīng)很明顯地預(yù)示著，企業(yè)必須尋找商業(yè)模式創(chuàng)新。商業(yè)模式的變化，也提醒未來(lái)市場(chǎng)的各個(gè)參與方，包括開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、政府、銀行和金融機(jī)構(gòu)如何為老百姓推出普適性、大眾化的產(chǎn)品，同時(shí)實(shí)現(xiàn)盈利，這是至關(guān)重要的問題。
而資金壓力的背后，開發(fā)商需要快速實(shí)現(xiàn)回款，除了收租金，業(yè)內(nèi)專家紛紛提出通過資產(chǎn)證券化以提高變現(xiàn)能力，回籠資金。
張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業(yè)配比+地下空間”開發(fā)，REITs是以證券化方式來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后將大大提高流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。
近期，房企也在頻繁發(fā)布租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。保利于3月13日成功發(fā)行房企租賃住房REITs；4月初，陽(yáng)光城(7.150, -0.14, -1.92%)首單A股民企儲(chǔ)架式長(zhǎng)租REITs獲深交所通過，規(guī)模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口(21.380, -0.25, -1.16%)、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也以發(fā)行REITs、CMBS、ABN等方式，實(shí)施了租賃證券化。
4月25日，證監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部發(fā)布支持企業(yè)開展資產(chǎn)證券化，無(wú)疑再一次為當(dāng)下焦慮的企業(yè)打了一針“強(qiáng)心劑”。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)法研究所所長(zhǎng)尹飛坦言，企業(yè)要充分運(yùn)用多種金融手段來(lái)解決資金回籠難題，通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流開展資產(chǎn)證券化。
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