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        新浪財經(jīng)訊 6月3日晚，港交所披露祥生控股(集團(tuán))有限公司(下稱“祥生地產(chǎn)”)的上市申請文件。祥生地產(chǎn)在2018年邁進(jìn)千億門檻后，2019年銷售增速明顯變緩，“爽約”1300億目標(biāo)，而且為應(yīng)對行業(yè)新變化，祥生內(nèi)部也開始了一系列變動，從人事調(diào)整到設(shè)立上?？偛亢腿珖季郑约凹铀偬与x三四線，并希望通過上市來解決上述戰(zhàn)略實施中的資金困局。

        截止2019年，銷售規(guī)模突破千億的房企已達(dá)到34家，祥生地產(chǎn)作為其中最后一家未上市的內(nèi)房企，規(guī)模已達(dá)到1159.3億元的，位列第28位。自從中梁控股去年上市后，祥生的上市計劃已然是千億房企的最后一班車，就連同樣為黑馬但規(guī)模更小的新力地產(chǎn)也已經(jīng)率先敲開了資本市場的大門。

而祥生地產(chǎn)的上市來得卻晚了些。

        即使比起其他浙系房企，無論是綠城、濱江集團(tuán)(4.170,0.01,0.24%)，還是中梁或佳源等，祥生的上市也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后的。不過，為了上市而出現(xiàn)的人事調(diào)整卻提前“暴露”了祥生地產(chǎn)的上市意圖。去年10月原奧山控股副總裁談銘恒入職祥生地產(chǎn)出任副總裁一職，并擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)及公司秘書一職，負(fù)責(zé)融資業(yè)務(wù)。

        談銘恒在房企港股IPO方面是有經(jīng)驗的，先后經(jīng)歷了2013年景瑞控股以及2018年正榮地產(chǎn)兩家公司的上市，而在正榮地產(chǎn)的IPO過程中更是出任財務(wù)總監(jiān)職務(wù)。

談銘恒若成功助祥生上市，這無疑是今年最大的房企IPO。

        最大主要指的是規(guī)模大。過去四年，棚改貨幣化的風(fēng)口催生了三四線城市房地產(chǎn)大牛市，包括碧桂園、恒大、新城控股(32.270,-0.40,-1.22%)、中梁和祥生地產(chǎn)等在內(nèi)不少房企銷售及業(yè)績突飛猛進(jìn)。碧桂園超越萬科后甚至被稱為宇宙房企，其實碧桂園的崛起才不過短短幾年。

        祥生地產(chǎn)也在風(fēng)口狂奔過，收入由2017年62.93億元增加至2018年142.15億元，并進(jìn)一步增加至2019年355.2億元，復(fù)合年增長率為137.6%。也創(chuàng)造了銷售額兩年增長5倍的耀眼成績。這主要是由于其在2016、2017年先后提出“36781”、“25710”高周轉(zhuǎn)模式，甚至在深耕城市提出“1478”模式，即1個月開工，四個月開盤，頭次去化率達(dá)70%，8個月現(xiàn)金流回正。從3個月開工縮短到2個月再到1個月，從6個月開盤縮短至5個月再到4個月，祥生地產(chǎn)越來越快。

現(xiàn)在，風(fēng)停了！

        祥生地產(chǎn)首當(dāng)其沖的困局就是銷售難。此前有報道稱，2019年祥生地產(chǎn)給自己定的銷售目標(biāo)是1300億，而事實上全年300億的新增銷售目標(biāo)打了5折，僅銷售1159.3億元，而增速也一路下滑至12.64%。

        銷售增速明顯下滑與其重倉的三四線銷售趨冷不無關(guān)系，曾經(jīng)棚改貨幣化讓祥生地產(chǎn)從百億房企躍升至千億房企。招股說明書顯示，祥生地產(chǎn)過去三年的銷售收入之中，分別有51.8%、71.4%、62.5%來自于浙江省內(nèi)，在2304.47萬平方米的總土儲中，有50.2%位于浙江省內(nèi)。除了杭州、寧波等二線城市外，麗水、衢州、舟山、湖州等其他城市占浙江省內(nèi)的比重達(dá)到近80%，而山東省土儲最多的是濟(jì)寧，安徽土儲最多的是宣城，江西如初最多的是撫州，湖北土儲最多的是仙桃……

而如今三四線卻成了祥生地產(chǎn)要拼命掙脫的泥潭。

        2019年，祥生所謂“1+1+X戰(zhàn)略”開始落地，即以浙江省為“1”，泛長三角區(qū)域為第二個“1”，主要包括江蘇、安徽、山東、江西、福建等五省，而“X”則是選擇性地布局一些核心二線城市及一線城市周邊的二三四線城市。祥生地產(chǎn)想去一二線，甚至將總部從浙江杭州搬遷到上海，開啟全國化布局的信號。

大家都在往一二線擠，競爭壓力陡然提升。

        6月3日，祥生地產(chǎn)通過子公司南昌濱泰企業(yè)管理有限公司拿下南昌紅谷灘九龍湖新城片區(qū)兩宗土地，總價9.49億元，樓面價約合9123元/平米，溢價高達(dá)82.54%，而毛坯住宅最高限價僅有11700元/平米，中間價差僅為2千元，若再考慮融資及銷售和管理費用，項目盈利前景堪憂。

        今年前5個月，祥生地產(chǎn)便在杭州、寧波、溫州等地大手筆拿地，土地價款達(dá)到134.92億元，而2019全年拿地金額為193.52億元。

一二線高溢價大力度拿地，需要資金支撐。

        而祥生地產(chǎn)的主營并不是經(jīng)營現(xiàn)金流充裕的業(yè)務(wù)。過去三年，公司的物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)收入占比越來越高，從2017年的98%上升至99.6%，其中住宅銷售收入占比達(dá)到97.3%，且毛利率僅分別為13.2%、21.1%和23.9%的水平，經(jīng)營活動現(xiàn)金流波動明顯。

        截止去年底，祥生地產(chǎn)賬面的現(xiàn)金及等價物僅為24.15億元，較2018年的31.14億元減少22.45%，這其中還包括受限制的現(xiàn)金。而2017年、2018年、2019年公司賬面的有息負(fù)債則達(dá)到258.74億元、290.65億元、285.27億元，相應(yīng)的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)1380%、740%及360%。

高杠桿的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，流動性往往捉襟見肘。

        因此，祥生地產(chǎn)不得不持續(xù)以高成本融資的方式維持它的高杠桿循環(huán)，其在2017年、2018年、2019年的融資成本分別為8.09%、8.13%、9.28%，2019年上升明顯。過去三年的融資成本達(dá)到2.2億元、4.32億元、7.78億元，幾乎以持續(xù)翻倍的速度在增長。

        今年以來，祥生地產(chǎn)3月發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，利率仍然高達(dá)12.5%，這還是在海內(nèi)外整體融資成本明顯下滑的情況下。

而上市融資，成為祥生的必然選擇。

        IPO不僅可以增厚資產(chǎn)降低負(fù)債率，從而改善公司杠桿率畸高的局面，還能填補(bǔ)賬面資金，這對于賬面僅剩下二十幾億的千億房企來說，是一筆“解渴”的資金。

        而上市也是規(guī)范公司經(jīng)營、增加公司透明度以及提升品牌知名度的重要方式，由于想“養(yǎng)肥了再賣”，拖延至今，祥生地產(chǎn)卻處于不得不上市的窘境之中。

《電鰻快報》