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     “京城四少”富力公子高負債沖擊IPO遭質疑 前4月銷售額注水?

        來源：時間財經(jīng)

        原創(chuàng) 刁艷艷

        融資成本高企。

        近日，實地地產(chǎn)發(fā)展有限公司(下稱“實地地產(chǎn)”)向港交所上交招股書。資料顯示，實地地產(chǎn)成立于2006年，前身為恒量建設集團，是張量2003年從加拿大學成歸來后，自立門戶所創(chuàng)辦的企業(yè)，實控人張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼行政總裁張力之子。

        早年間，實地地產(chǎn)曾多次為富力地產(chǎn)項目提供建設服務，是張量父親張力名下富力地產(chǎn)的重要合作承建商。

        實地地產(chǎn)集團有限公司(下稱“實地集團”)是實地地產(chǎn)間接全資控股企業(yè)。第三方研究機構克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年實地集團以201.1億元的銷售金額進入百強名單，排名第89位;2018年卻以158億元的成績排名第122位;2019年實地集團全口徑銷售金額為119.6億元，行業(yè)排名第153位，排名連續(xù)下滑。

        匪夷所思的是，今年前幾個月因為受到疫情影響，大部分房企銷售額都受到不同程度的影響，反觀實地集團，前四個月銷售額不僅未受影響，還大幅上升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前4月，實地集團全口徑銷售額91.1億元，位列房企第57位;權益口徑銷售額為72.3億元，位列房企第50位。

        實地集團前4月銷售數(shù)據(jù)是否存在“注水”嫌疑?“很有可能。明年錢不到位會掉的很慘。”某不愿具名的房企分析師告訴時間財經(jīng)。

        不僅僅是一位分析師對此數(shù)據(jù)提出質疑。據(jù)北京商報消息，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，實地集團發(fā)布的今年數(shù)據(jù)是前4個月賣了90多億，去年一年才100億，今年前4個月連萬科的銷售都是下滑的，這種逆行業(yè)的增長聞所未聞。目前的房企排行榜并沒有監(jiān)管部門予以認定，更多的是企業(yè)上報數(shù)據(jù)或者是渠道監(jiān)控，本來就有各種問題。

        時間財經(jīng)多次就銷售額是否“注水”等問題聯(lián)系實地集團方面，截至發(fā)稿，未獲回復。

        “富力公子”

        招股書顯示，2017-2019年，實地地產(chǎn)取得的收益分別為38.71億元、63.72億元、83.24億元，年復合增長率46.6%;對應的凈利潤分別為3.27億元、8.46億元、7.56億元，年復合增長率52.05%。

        實地地產(chǎn)實控人張量是富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼行政總裁張力的獨子，人稱“京城四少”之一。張量生于1981年，曾在加拿大讀書并獲得加拿大國籍。2020年3月，張力、張量父子以250億元財富位列《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第68位。

        來源：《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》

        據(jù)界面2018年12月消息，富力地產(chǎn)總裁張力曾在多個場合明確表示，兒子張量不會接班富力地產(chǎn)。“他小時候就出國讀書，養(yǎng)成了獨立又有主見的個性。目前，又有自己的公司，不用我太操心。”對于培養(yǎng)兒子當富力接班人，張力多次對媒體予以了否認。

        但是，此前張量旗下公司上市，父親張力曾給予幫助，此次是否也會借力?不過，富力地產(chǎn)最近情況不容樂觀。穆迪5月25日公告稱，將廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(下稱“富力地產(chǎn)”)的企業(yè)家族評級(CFR)由“Ba3”降至“B1”，富力地產(chǎn)(香港)有限公司的CFR由“B1”降至“B2”，評級展望都從觀察中變更為“負面”。目前，實地地產(chǎn)實控人之父張力所在的富力地產(chǎn)面臨評級降低的問題，是否這也會影響到實地地產(chǎn)?這都有待時間去驗證。

        融資利率超10%

        除去實控人張量“地產(chǎn)二代”的光環(huán)，實地地產(chǎn)面臨極大的債務壓力和極高的融資成本。

        據(jù)招股書，實地地產(chǎn)的凈資產(chǎn)負債率從2017年的38.09倍降至2019年的2.25倍，但是依然高于行業(yè)101.8%的平均水平。

        2017年-2019年，實地地產(chǎn)未償還銀行及其他金融機構借款的加權平均實際利率分別為6.59%、6.67%及8.37%，融資成本在逐年增加。

        時間財經(jīng)查閱實地地產(chǎn)截至2019年12月31日及2020年3月31日的未償還信托融資安排顯示，目前實地地產(chǎn)所有款項融資年利率均超過(包括)10%。具體來看，2020年3月，實地地產(chǎn)進行了兩期融資，融資利率分別為14%(一年期)和19.4%(195天期)，明顯屬于房企中較高的融資利率。此外，值得注意的是，2019年12月，實地地產(chǎn)進行的一筆90天的融資款項，利率竟然達到24%。

        “這個利率要命啊，怎么會19.4%?太高了!一般房企會發(fā)三年期、五年期的，像這種短期的債，說明(公司)短期要應對債務到期，說成本高也是沒辦法。如果違約的話，信任就不大好。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴時間財經(jīng)。

        問題重重

        目前來看，實地地產(chǎn)似乎仍面臨多重問題，比如：存貨周轉慢、股權回報率低等。

        經(jīng)營層面，實地地產(chǎn)部分項目存貨周轉較慢。據(jù)招股書，2019年，實地地產(chǎn)住宅物業(yè)已結轉平均售價增加，主要由于2019年廣州常春藤及廣州薔薇國際已結轉平均售價相對較高所致。廣州常春藤開工于2015年，距今已有5年;廣州薔薇國際開工于2017年，距今也有3年。兩項目的周轉速度超出一般房企的平均水平。

        財務層面，實地地產(chǎn)近三年也面臨股權回報率連年降低難題。2017年、2018年及2019年，實地地產(chǎn)稅前凈利潤分別為4.14億元、13.42億元及17.06億元，年復合增長率102.9%。同期股東應占凈利潤分別為3.15億元、8.23億元及7.27億元，股權回報率分別為492.4%、92.6%及25.5%。

        知名地產(chǎn)分析師嚴躍進對時間財經(jīng)表示，對于存貨周轉的問題，要求此類企業(yè)后續(xù)繼續(xù)強化項目的銷售，進而形成更好的發(fā)展態(tài)勢。尤其是在股權收益等方面需要強化力量，這對于投資者來說也是非常關注的。一般來說，股權投資收益率或回報率應該設定在25%以上的水平，如果低于這個水平就是有壓力的。就實地來說，其依然還是符合這個門檻線的，但也要注意類似回報率下降的風險。(北京時間財經(jīng) 刁艷艷)

《電鰻快報》