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        10天豪擲180億買地 去年?duì)I收僅170億：合生創(chuàng)展錢從哪來?

        來源：時(shí)間財(cái)經(jīng)

        原創(chuàng) 陳世愛

        家族財(cái)富262億元。

        近日，北京東南三環(huán)分鐘寺兩宗住宅用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”)全部拿下，兩宗地塊成交價(jià)款107.4億元，平均溢價(jià)率高達(dá)40%。加上5月9日在分鐘寺拿下的L-24、L-26地塊，合生創(chuàng)展10天時(shí)間共花費(fèi)179.6億元，在分鐘寺拿下4宗地塊。

        年初，被稱為地產(chǎn)教父的朱孟依退休，其年僅31歲的女兒朱桔榕接班。過去鮮少出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)的合生創(chuàng)展突然大量拿地，是轉(zhuǎn)而追求規(guī)模嗎?

        上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)時(shí)間財(cái)經(jīng)表示，合生創(chuàng)展北京在售的項(xiàng)目不多，再不趕緊拿地，則只能看著北京項(xiàng)目全部結(jié)束。

        合生創(chuàng)展由朱孟依家族成立于1992年，1998年在香港聯(lián)交所主板上市。早在2004年，合生創(chuàng)展的銷售額就突破百億大關(guān)，與恒大地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂、富力合稱地產(chǎn)界“華南五虎”。十六年過去，昔日并肩的房企銷售最高達(dá)超5000億元，最低的也超千億，而合生創(chuàng)展2019年銷售額僅212.58億元。財(cái)報(bào)還顯示，合生創(chuàng)展去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收186.01億港元(約170億元)，歸母凈利潤(rùn)為94.86億港元。

        對(duì)于銷售額僅200億元卻斥資180億元購地，一位業(yè)內(nèi)人士透露，合生創(chuàng)展資金充裕，可以通過股東獲取資金。

        《2019福布斯中國(guó)400富豪榜》顯示，朱孟依家族以261.6億元財(cái)富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集團(tuán)總裁，弟弟朱慶伊是珠光集團(tuán)的掌門人。

        時(shí)間財(cái)經(jīng)致電合生創(chuàng)展，截至發(fā)稿時(shí)間，暫未獲得回復(fù)。

        “地產(chǎn)航母”失速?

        合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依曾在老家廣東省梅州市豐順縣城做過包工頭，直到1992年成立了合生創(chuàng)展，次年在廣州注冊(cè)成立了珠江投資。合生創(chuàng)展做房地產(chǎn)營(yíng)銷，珠江投資做前期拿地，開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。

        合生創(chuàng)展因華景新城項(xiàng)目一炮走紅，又在廣州先后開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、暨南花園、華南新城等將近20個(gè)大型項(xiàng)目，合生創(chuàng)展在廣州迅速崛起。

        1998年，合生創(chuàng)展在廣州銷售面積超過600萬平，相當(dāng)于萬科在全國(guó)五大城市開發(fā)的總規(guī)模，成為“華南五虎”之一。王石曾稱，合生才是地產(chǎn)界的航母。

        成立10年之后的2002年，合生創(chuàng)展邁出廣州，參與在北京和天津地區(qū)的4個(gè)大型項(xiàng)目。2004年之后，伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，合生創(chuàng)展的營(yíng)業(yè)額一直穩(wěn)步增長(zhǎng)。只不過在增速上，落后于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

        2007年首次實(shí)現(xiàn)百億銷售后，合生創(chuàng)展又于2014年開始跌至百億之下，直至2018年才重回百億規(guī)模，錄得銷售額150億元。

        據(jù)《信息時(shí)報(bào)》報(bào)道，合生創(chuàng)展現(xiàn)房占比達(dá)35%，遠(yuǎn)高于其他房企，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.12?？硕鹧芯繂T沈曉玲曾公開表示，該集團(tuán)雖目前土儲(chǔ)總量不大，按其銷售速度來看，去化周期達(dá)到10年以上。

        合生創(chuàng)展一直以開發(fā)百億大盤著稱。據(jù)多家媒體報(bào)道，2003年至2013年的十年間，合生創(chuàng)展受天津“京津新城”項(xiàng)目拖累較大。十年間，合生創(chuàng)展在京津新城上累計(jì)投入200億元，結(jié)果遭遇高鐵站“失約”。天津?yàn)I海新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，天津城市建設(shè)的重點(diǎn)東移，“京津新城”被徹底遺忘。

        此外，合生創(chuàng)展在大本營(yíng)廣東省的多個(gè)舊改項(xiàng)目開發(fā)周期有十余年之久，如駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等眾多項(xiàng)目。其中，開發(fā)周期已近20年的珠江帝景項(xiàng)目地塊，也并未完全轉(zhuǎn)化。

        盧文曦表示，合生創(chuàng)展是港企的風(fēng)格，土地快開發(fā)完了趕緊補(bǔ)幾塊，畢竟公司多元化開展得比較好，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不是集團(tuán)唯一的出路。合生創(chuàng)展官網(wǎng)介紹，公司已成為涵蓋住宅、商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)投資、物業(yè)管理和旅游度假等泛地產(chǎn)行業(yè)的大型綜合性企業(yè)。而公開資料顯示，朱氏家族觸及基建、能源、醫(yī)藥、保險(xiǎn)、教育、醫(yī)療、科技、文化等多個(gè)領(lǐng)域。

        值得一提的是，克爾瑞《2018年房地產(chǎn)企業(yè)粵港澳大灣區(qū)土儲(chǔ)貨值TOP30》排行榜顯示，合生創(chuàng)展在大灣區(qū)土儲(chǔ)建面達(dá)1461萬平方米，排名第五，僅次于碧桂園、恒大、保利與龍光，土儲(chǔ)貨值則為2266億元，大灣區(qū)排名第七。

        上述業(yè)內(nèi)人士稱，大灣區(qū)雖然是合生創(chuàng)展的根據(jù)地，但是其近兩年動(dòng)作較少，“基本吃老本”。中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向時(shí)間財(cái)經(jīng)介紹稱，合生創(chuàng)展在廣州、深圳并未拿到合適的三舊改造的土地項(xiàng)目，目前一直游走于東莞、佛山、中山等地。

        朱氏家族

        根據(jù)去年11月發(fā)布的《2019福布斯中國(guó)400富豪榜》，朱孟依家族以261.6億元財(cái)富值位列第84位。此外，朱孟依的哥哥朱拉伊是新南方集團(tuán)總裁，弟弟朱慶伊是珠光集團(tuán)的掌門人，構(gòu)建起了一個(gè)龐大的朱氏財(cái)富家族。

        《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》曾報(bào)道，無論是后起之秀的寶能系，還是早已成名的朱孟依家族，上述潮汕巨商都有一個(gè)共同的背景：早年依靠房地產(chǎn)發(fā)家，且?guī)缀跞恳员ｋU(xiǎn)為突破口，最近幾年迅速切入金融業(yè)。

        報(bào)道稱，根據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算，僅富德系、寶能系、朱孟依家族、僑鑫集團(tuán)等四家潮汕籍財(cái)團(tuán)，所控制、影響的金融資產(chǎn)可能已達(dá)到1.1萬億元以上。

        朱孟依家族早在2009年就已開始籌劃珠江人壽，2011年5月，珠江人壽獲準(zhǔn)籌建，2012年12月正式開業(yè)，注冊(cè)資本67億元。幾乎是在同一時(shí)間，朱孟依家族的企業(yè)廣東新南方地產(chǎn)集團(tuán)已經(jīng)入股廣州農(nóng)商行。

        年報(bào)顯示，截至2019年末，珠江人壽旗下10家子公司，9家主營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。2017年萬達(dá)進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整時(shí)，除了融創(chuàng)、富力收購了其文旅項(xiàng)目、酒店資產(chǎn)，珠江人壽曾接盤5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》曾引用保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，珠江人壽的投資，多是將保費(fèi)收入對(duì)接房地產(chǎn)項(xiàng)目，以期獲得收益。

        2019年11月，珠江人壽收到銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書。因其不動(dòng)產(chǎn)占2019年二季度末總資產(chǎn)的30.72%，不動(dòng)產(chǎn)配置比例突破30%的監(jiān)管要求上限，銀保監(jiān)會(huì)要求珠江人壽不得新增不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資，并調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。

        2020年初，朱孟依女兒朱桔榕成為合生創(chuàng)展董事會(huì)主席，早前，其大兒子朱一航接管珠江商貿(mào)集團(tuán)，同時(shí)創(chuàng)立了EDG電競(jìng)俱樂部，二兒子朱偉航掌管珠江投資。號(hào)稱“地產(chǎn)教父”的朱孟依正式歸隱。

        此前有傳言稱，合生創(chuàng)展定下過一個(gè)小目標(biāo)，2019年銷售400億，2020年800億，每年保持30%-50%的增長(zhǎng)率。合生創(chuàng)展隨后對(duì)媒體表示，并未給出過上述說法，2019年初曾設(shè)下200億-250億元的目標(biāo)。至于是否有規(guī)模化、高周轉(zhuǎn)的計(jì)劃，對(duì)方表示，“也不是追求高周轉(zhuǎn)，我們的方向不是這樣，更多的是希望未來有一個(gè)穩(wěn)定向好的增長(zhǎng)。”

        《時(shí)代周報(bào)》曾報(bào)道稱，“珠江系”家族的人非常低調(diào)，朱孟依一直有意將子女推上前臺(tái)，而未來珠江系主要的重心會(huì)偏向于金融與能源。(北京時(shí)間財(cái)經(jīng) 陳世愛)

《電鰻快報(bào)》