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?????新浪財經(jīng)訊 3月3日，金科股份發(fā)布公告，擬對現(xiàn)有地產(chǎn)項目計提9.81億元的存貨跌價準(zhǔn)備。這將導(dǎo)致公司2019年度凈利潤減少9.81億元，導(dǎo)致公司2019年度少數(shù)股東損益減少2541.57 萬元。

????????此次涉及減值的主要是9個項目，公司回復(fù)稱計提原因是“預(yù)計這些項目不好賣或者已經(jīng)出現(xiàn)降價。”

????????從歷史來看，金科股份上一次大額計提存貨跌價準(zhǔn)備是2014年到2016年，正好是經(jīng)歷過一輪擴(kuò)張后的去庫存階段——存貨處在高位，銷售均價與凈利率則出現(xiàn)停滯或降低。

????????從2017年起，金科股份又經(jīng)歷了三年的大幅擴(kuò)張，2019年營收與凈利潤均在大幅增長。在這個時候大額計提減值，是否在未雨綢繆?

????????項目不好賣或已經(jīng)出現(xiàn)降價 9個項目計提減值9.81億

????????金科股份在公告中稱，按照國家“房住不炒”的基調(diào)，各地采取了“因城施策”、“一城 一策”的調(diào)控政策，公司在部分地區(qū)的部分項目受到地方限價等政策的影響。2019年，經(jīng)過對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行減值測試后，發(fā)現(xiàn)9個項目存在減值跡象，對這些項目計提存貨跌價準(zhǔn)備9.81億元。

????????具體項目包括：重慶金科公園王府，安徽海昱東方、都薈大觀，四川 金科東方雅郡、雙楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山東東方博翠，江西金科集美公館。分別計提存貨跌價準(zhǔn)備：4653.24萬元、16410.97萬元、4817.80萬元、2995.18萬元、1275.78萬元、3643.90萬元、2780.58萬元、52128.25萬元、9442.38萬元。

????????計提方式是：對于期末已完工項目，以估計售價減去估計的銷售費用和相應(yīng)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值;對于期末未完工項目，以估計售價減去至計劃完工后成本、估計的銷售費用和相應(yīng)稅費后的金額確定其可變現(xiàn)凈值。

????????新浪財經(jīng)致電金科股份投資者關(guān)系熱線，對方回復(fù)減值原因是，預(yù)計這些項目不好賣或者已經(jīng)出現(xiàn)降價。

????????以計提金額最多的山東東方博翠項目為例，該項目位于濟(jì)南漢峪片區(qū)，于2019年3月開工，預(yù)計2021年10月竣工，總投資31.94億元，截至2019年上半年，存貨為22.57億元。

????????2017年8月，金科股份斥資28億元在漢峪片區(qū)拿下4宗地塊，其中位于旅游路以北、鳳凰路以西的一宗占地面積5.03萬平方米的A-4地塊，金科以17.4億元、配建儲備性安置房1.2萬平方米的代價競得，案名為金科東方博翠，樓面價14426元。

????????根據(jù)房天下網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2019年4月該樓盤均價為27500元，目前則為24500元每平米，較高點已經(jīng)下滑近11%。 按照24500元的售價來算，樓面價占售價的比重達(dá)到近60%。

????????東方博翠主打高端路線，目前濟(jì)南高新區(qū)和濟(jì)南市二手房均價分別為18324元和18971元，東方博翠售價明顯高于后者。按照公司規(guī)劃2021年10月才全部竣工，此時計提證明公司對于后續(xù)銷售不太樂觀。

????????金科股份在“未雨綢繆”?

????????從2014年起，金科股份幾乎每年都大額計提存貨跌價準(zhǔn)備，2015年計提金額超過10億元。但是2017年與2018年存貨大幅增長，計提金額反而在下降，2018年僅計提0.86億元，2019年又開始大額計提，究竟代表著什么?

????????結(jié)合金科股份歷年銷售均價及毛利率來看，其大額計提存貨跌價準(zhǔn)備的2014、2015、2016年正好是經(jīng)歷過一輪擴(kuò)張后的去庫存階段——存貨處在高位，銷售均價與凈利率則出現(xiàn)停滯或降低。

????????金科股份存貨的增長主要是土儲增加，以及新開工、在建和竣工面積擴(kuò)大所致。從2011年到2014年，金科股份存貨經(jīng)歷了一個大幅增長階段，從273.17億增長到622.63億元，隨后兩年存貨基本保持不變。從2017年開始，存貨再度大幅增長，2017年突破1000億， 2018年達(dá)到1608.35億元，截至2019年前三季度已經(jīng)達(dá)到2026.74億元。

????????2013年金科股份銷售均價為7909元，其后三年連續(xù)下滑，到2016年下滑到6393元。期間毛利率也出現(xiàn)下滑，凈利率則變動不大，與此同時公司開始大額計提存貨跌價準(zhǔn)備。從2017年起毛利率、凈利率與銷售均價均開始增長，計提的存貨跌價準(zhǔn)備金額則持續(xù)下降。

????????事實上，2019年上半年無論是毛利率、凈利率還是銷售均價仍是增長的。銷售均價提高到了9702萬元，銷售毛利率與凈利率則分別超過30%與10%。

????????2019年全年實現(xiàn)營業(yè)收入677.73億元，凈利潤63.57億元，分別同比增長64.36%和58.11%。公司稱主要是“2019年交房規(guī)模及整體銷售毛利增加所致。”在這個時候，金科股份開始大額計提存貨跌價準(zhǔn)備，是否在未雨綢繆?

《電鰻快報》