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   原標(biāo)題：酒店企業(yè)上創(chuàng)業(yè)板，是否可行?研發(fā)費(fèi)用為零

        來(lái)源：梧桐樹(shù)下V

        酒店行業(yè)A股上市很難，近年來(lái)鮮有成功案例。最近，浙江君亭酒店管理股份有限公司(“君亭酒店”)更新了招股說(shuō)明書(shū)，能否順利IPO上會(huì)?

        君亭酒店主要從事中高端精選服務(wù)連鎖酒店的運(yùn)營(yíng)及管理，發(fā)行人已開(kāi)業(yè)酒店38家、已簽約待開(kāi)業(yè)酒店24家，其中已開(kāi)業(yè)酒店中直營(yíng)酒店16家、合營(yíng)酒店1家和受托管理酒店21家。報(bào)告期內(nèi)，公司主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下：

        為什么酒店行業(yè)上市很難?我們以君亭酒店為例詳細(xì)分析：

        一、利潤(rùn)主要來(lái)自直營(yíng)酒店，增長(zhǎng)乏力

        據(jù)招股說(shuō)明書(shū)披露，君亭酒店主營(yíng)業(yè)務(wù)收入情況如下：

        2019年1-6月，君亭酒店直營(yíng)16家酒店貢獻(xiàn)95%的營(yíng)收，且報(bào)告期內(nèi)，住宿服務(wù)所貢獻(xiàn)的毛利占營(yíng)業(yè)毛利的比例分別為91.49%、93.34%、92.10%和87.24%。即受托管理酒店21家對(duì)公司業(yè)績(jī)影響較小。

        可以說(shuō)，自營(yíng)酒店的增加將決定君亭酒店的成長(zhǎng)性。然而，新開(kāi)酒店卻非易事。

        據(jù)披露，發(fā)行人現(xiàn)發(fā)展階段新開(kāi)業(yè)酒店一般選擇100-200間客房的單體酒店規(guī)模，單間客房的平均投資金額在14-18萬(wàn)元左右，因此單家新開(kāi)業(yè)酒店的建設(shè)投資金額一般在1400萬(wàn)元-3600萬(wàn)元范圍內(nèi)?？紤]到公司凈利潤(rùn)僅為5，500萬(wàn)元的規(guī)模，君亭酒店擴(kuò)張將極為緩慢。

        新開(kāi)業(yè)酒店除去投資成本較高之外，開(kāi)業(yè)后仍需承擔(dān)一定周期的虧損期。據(jù)披露，發(fā)行人旗下新開(kāi)業(yè)直營(yíng)酒店的虧損期(包含建設(shè)期)一般在12-24個(gè)月范圍內(nèi)。換言之，一般情況下發(fā)行人旗下新開(kāi)業(yè)酒店會(huì)在開(kāi)業(yè)后第2年以內(nèi)實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

        報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)業(yè)酒店極少

        據(jù)披露，2016 年度、2017 年度、2018 年度和2019 年1-6 月，發(fā)行人分別擁有13 家、15 家、15 家和16 家直營(yíng)酒店。2016年度、2017年度、2018年度年新開(kāi)門(mén)店數(shù)量分別為1、2、1，同時(shí)2017年對(duì)外轉(zhuǎn)讓門(mén)店1家，關(guān)閉門(mén)店1家。近3年，發(fā)行人直營(yíng)酒店僅增長(zhǎng)3家，增長(zhǎng)速度并不樂(lè)觀。

        同時(shí)，2018年度，公司各直營(yíng)酒店提供服務(wù)收入情況如下：

        由上可知，賺錢(qián)能力最強(qiáng)的門(mén)店為上海中星君亭酒店，單店凈利潤(rùn)為1291.16萬(wàn)元;虧錢(qián)最多的門(mén)店為杭州千越君亭酒店，單年度虧損877.86萬(wàn)元。君亭酒店門(mén)店凈利潤(rùn)平均值為344.74萬(wàn)元。

        同時(shí)考慮到，公司新開(kāi)業(yè)酒店仍需一定的虧損期，我們可以判斷：1、未來(lái)3年公司大量投資增加新開(kāi)業(yè)酒店，同時(shí)公司承受巨額虧損，業(yè)績(jī)下滑甚至可能不符合上市條件;2、未來(lái)3年公司每年增加1家自營(yíng)酒店，單店盈利規(guī)模最多也僅1000萬(wàn)元左右，業(yè)績(jī)規(guī)模天花板十分明顯。

        此外，據(jù)披露，公司募投項(xiàng)目擬在未來(lái)兩年內(nèi)，在上海、杭州、南京三大城市分三批次建設(shè)9 家酒店，其中上海、杭州、南京各三家，均為公司直營(yíng)中高端精選服務(wù)酒店。即使全部順利開(kāi)設(shè)，凈利潤(rùn)能否翻番都值得擔(dān)憂。

        二、高企的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用

        由于酒店行業(yè)的特殊性質(zhì)，發(fā)行人擁有的主要資產(chǎn)為因酒店裝修形成的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。截至2019 年6 月30 日，發(fā)行人的長(zhǎng)期待攤費(fèi)用賬面價(jià)值為18，361.41萬(wàn)元，原值為36，434.47 萬(wàn)元，全部為酒店裝修款。

        截至報(bào)告期末，公司凈資產(chǎn)僅為24，390.01萬(wàn)元，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用占比超過(guò)75%。如果公司關(guān)閉門(mén)店，長(zhǎng)期待攤費(fèi)用將即時(shí)虧損。

        三、研發(fā)費(fèi)用為零的尷尬

        君亭酒店凈利潤(rùn)約為5，500萬(wàn)元，若申報(bào)主板，利潤(rùn)較為單薄。但公司申報(bào)創(chuàng)業(yè)板，又會(huì)遇到行業(yè)是否匹配的問(wèn)題。

        發(fā)行人主要提供客房住宿服務(wù)、餐飲服務(wù)、其他配套服務(wù)和酒店受托管理服務(wù)，其中核心技術(shù)服務(wù)為客房住宿服務(wù)。公司所從事的中高端精選服務(wù)酒店運(yùn)營(yíng)和管理是典型的生活服務(wù)業(yè)，由于住宿服務(wù)活動(dòng)不涉及研發(fā)，發(fā)行人未單獨(dú)設(shè)置研發(fā)部門(mén)，酒店開(kāi)發(fā)相應(yīng)的研發(fā)活動(dòng)主要包含并體現(xiàn)在酒店項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)等技術(shù)活動(dòng)中，無(wú)法單獨(dú)區(qū)分，故報(bào)告期內(nèi)發(fā)行人不涉及研發(fā)費(fèi)用和研發(fā)人員情況。

        申報(bào)創(chuàng)業(yè)板卻沒(méi)有研發(fā)費(fèi)用，令人尷尬。客房住宿服務(wù)認(rèn)定為核心技術(shù)服務(wù)真的合適嗎?

        酒店行業(yè)申報(bào)主板、中小板是否更為合適?

        四、行業(yè)分類為房地產(chǎn)的紅線

        酒店行業(yè)還有一條紅線就是行業(yè)分類有可能被認(rèn)定為房地產(chǎn)。君亭酒店反饋意見(jiàn)中，證監(jiān)會(huì)關(guān)注到：關(guān)于募投項(xiàng)目。據(jù)招股說(shuō)明書(shū)披露，發(fā)行人本次發(fā)行募集資金主要用于中高端酒店設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。請(qǐng)發(fā)行人結(jié)合報(bào)告期內(nèi)酒店運(yùn)營(yíng)模式和后續(xù)募集資金投向，說(shuō)明發(fā)行人行業(yè)分類是否不屬于房地產(chǎn)，補(bǔ)充說(shuō)明及其控股子公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用土地是否符合國(guó)家有關(guān)土地管理的規(guī)定、未來(lái)是否存在使用募集資金變相投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并據(jù)此進(jìn)一步說(shuō)明本次募集資金的必要性。請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)、發(fā)行人律師核查并發(fā)表明確意見(jiàn)。

        幸運(yùn)的是，君亭酒店自營(yíng)門(mén)店均為租賃物業(yè)酒店，不涉及任何商業(yè)物業(yè)的持有。若其他連鎖酒店持有大量商業(yè)物業(yè)，存在一定可能被認(rèn)定為房地產(chǎn)行業(yè)。

        除去前述酒店行業(yè)較為常規(guī)的問(wèn)題之外，君亭酒店還涉及以下幾大難題：

        1、君瀾酒店去關(guān)聯(lián)化

        申報(bào)材料顯示，自2009年6月至2015年5月，周慶治通過(guò)君瀾管理控制君亭有限75%的股份，期間內(nèi)其通過(guò)與吳啟元、丁禾簽署《一致行動(dòng)協(xié)議》共同作為公司的實(shí)際控制人。2015年5月，周慶治將股權(quán)全部轉(zhuǎn)出，發(fā)行人實(shí)際控制人變更為吳啟元、丁禾。其中丁禾未持有發(fā)行人股份。

        按照《深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板股票上市規(guī)則》的規(guī)定，自2016 年5 月起，周慶治不再是公司的關(guān)聯(lián)方。

        浙江世貿(mào)君瀾酒店管理有限公司系原實(shí)際控制人周慶治之妻趙亦斕控制的企業(yè)，持股比例為90%。

        據(jù)君瀾酒店集團(tuán)官網(wǎng)披露，君瀾酒店集團(tuán)(NARADA HOTEL GROUP)是中國(guó)飯店集團(tuán)10強(qiáng)和全球酒店集團(tuán)60強(qiáng)。目前集團(tuán)旗下主要擁有“君瀾度假酒店”、“君瀾大飯店”、“景瀾酒店”三大品牌。

        截至2019年9月，君瀾酒店集團(tuán)管理業(yè)績(jī)遍及國(guó)內(nèi)浙江、江蘇、海南、陜西、寧夏、山東、河北、山西、湖南、湖北、江西、安徽、福建、吉林、廣東、廣西、四川、貴州、云南、上海、北京、河南等23個(gè)省市，投資管理超過(guò)160家酒店，客房總數(shù)逾35000間。

        若周慶治未實(shí)際退出君亭酒店，君瀾酒店與君亭酒店構(gòu)成同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，將是君亭酒店上市的實(shí)質(zhì)障礙。

        2、武漢君亭的剝離

        2016 年度和2017 年度武漢君亭毛利率均為負(fù)數(shù)，分別虧損267.39萬(wàn)元、67.4萬(wàn)元，凈資產(chǎn)亦為負(fù)數(shù)。然而公司處置武漢君亭卻產(chǎn)生了455.13萬(wàn)元的投資收益，具體披露如下：

        2017年度公司處置長(zhǎng)期股權(quán)投資產(chǎn)生的投資收益為處置武漢君亭股權(quán)產(chǎn)生的投資收益。2017年5月，公司與自然人羅啟如簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將持有的武漢君亭100%股權(quán)按原投資成本作價(jià)100萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給羅啟如。萬(wàn)隆(上海)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)此次轉(zhuǎn)讓的武漢君亭股東權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估，并于2017年4月10日出具萬(wàn)隆評(píng)報(bào)字(2017)第1561號(hào)評(píng)估報(bào)告，經(jīng)評(píng)估2016年12月31日武漢君亭股東權(quán)益評(píng)估價(jià)值為-300.14萬(wàn)元?？紤]到轉(zhuǎn)讓后武漢君亭委托君亭酒店對(duì)其進(jìn)行管理，具有一定的品牌效應(yīng)和投資價(jià)值，因此公司經(jīng)與對(duì)方協(xié)商按照公司原始投資成本轉(zhuǎn)讓。公司于2017年6月收到股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，喪失武漢君亭的控制權(quán)。處置價(jià)款與處置投資對(duì)應(yīng)的合并報(bào)表層面享有該子公司凈資產(chǎn)份額的差額為455.13萬(wàn)元，公司確認(rèn)為投資收益。

        同時(shí)，出售后武漢君亭仍由發(fā)行人受托管理，每年仍可收取幾十萬(wàn)元的管理費(fèi)，財(cái)技不可謂不高超。

        更令人驚訝的是，武漢君亭轉(zhuǎn)讓后，可能沒(méi)有任何員工。據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，武漢君亭參保人數(shù)為0。

        武漢君亭究竟是真轉(zhuǎn)讓還是另有抽屜協(xié)議?

        3、毛利率逐年下滑

        由上可知，報(bào)告期內(nèi)，君亭酒店毛利率持續(xù)下滑，2019年1-6月僅為26.41%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)將更為乏力。

        總之，酒店行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，君亭酒店現(xiàn)有規(guī)模不大，近3年新開(kāi)業(yè)門(mén)店極少，成長(zhǎng)性令人擔(dān)憂。同時(shí)，君亭酒店自身問(wèn)題也不少，申報(bào)創(chuàng)業(yè)板上市的不確定性較大。

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        責(zé)任編輯：陳志杰

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