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《電鰻快報(bào)》文/高偉

    作為最大物業(yè)央企，保利物業(yè)發(fā)展股份有限公司（簡稱：保利物業(yè)）從新三板摘牌后終于有了新動作，《電鰻快報(bào)》注意到，8月7日，保利物業(yè)正式向香港聯(lián)交所提交上市前文件，開啟了赴港上市之路。

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，物業(yè)板塊已成為新的戰(zhàn)場，大批物業(yè)公司借助金融資本擴(kuò)張。2014年，彩生活從花樣年分拆赴港上市，成為首只上市的物業(yè)股，拉開物業(yè)公司上市的序幕。隨后幾年，中海地產(chǎn)、綠城中國等紛紛在香港上市。近期，除保利物業(yè)，另一家央企物業(yè)公司招商物業(yè)也將借殼中航善達(dá)，在A股上市。

    為什么關(guān)注這家公司赴港上市？一是它是具有央企背景的第一大物業(yè)公司；二是這家公司毛利率、利潤率實(shí)在有點(diǎn)低，三是市場質(zhì)疑其過度依賴母公司。

    《電鰻快報(bào)》據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力排名，保利物業(yè)在中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第四，在央企背景的中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中則排名第一。

    招股說明書顯示，截至2019年4月30日，保利物業(yè)合同管理面積達(dá)3.714億平方米，收入為17.18億元，毛利率為24.9%。截至2018年底，在已上市的14家物業(yè)公司中，彩生活（01778.HK）在管面積最大，為5.54億平方米，碧桂園服務(wù)(06098.HK) 在管面積為5.05億平方米、綠城服務(wù)（02869.HK）為1.7億平方米、雅生活服務(wù)(03319.HK)為1.54億平方米。如果保利物業(yè)順利上市，將躍居管理面積第三大的上市物業(yè)公司。

    尤為注意的是，保利物業(yè)的毛利率和利潤率實(shí)在有點(diǎn)低。

    在銷售毛利率方面，在港股上市的5家龍頭物業(yè)股，雅生活服務(wù)2018年的銷售毛利率為38.2%，碧桂園服務(wù)為37.7%，彩生活為35.5%，中海物業(yè)為20.43%，綠城服務(wù)為17.9%；而保利物業(yè)2018年的毛利率則為20.1%。保利物業(yè)2016至2017年毛利率更低，分別為16.7%、17.9%。

    在凈利率方面，據(jù)保利物業(yè)招股書，2016年-2018年，該公司的凈利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。重點(diǎn)對比2108年，保利物業(yè)凈利潤為2.25億元，彩生活為5.18億元，碧桂園服務(wù)為9.34億元，綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)凈利潤分別為4.66億元、8.11億元。在凈利率方面，2018年保利物業(yè)凈利率為7.90%，而彩生活為14.34%，碧桂園服務(wù)則達(dá)雅生活服務(wù)更是高達(dá)25.36%。

    《電鰻快報(bào)》還發(fā)現(xiàn)，保利物業(yè)主業(yè)過度依賴母公司，一度引發(fā)市場質(zhì)疑。

    從管理物業(yè)所得收入來看，保利物業(yè)仍然在高度依賴母公司保利發(fā)展控股集團(tuán)，即在A股上市的保利地產(chǎn)。招股書顯示，從2016年至2018年，保利物業(yè)管理物業(yè)所得收入分別為19億元、24.2億元、29億元；但是，在收入構(gòu)成中，來自母公司保利發(fā)展控股的管理物業(yè)收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%，超過8成的收入還是來自于母公司。2019年前4個月，這一占比則降至84.2%。

    對此，保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉近期評論道：“有一個強(qiáng)大的母公司并非壞事，在某種程度上是優(yōu)勢。背靠母公司的雄厚實(shí)力與品牌效應(yīng)，給保利物業(yè)的自身獨(dú)立發(fā)展帶來巨大支持。保利物業(yè)依托母公司，但不完全依賴母公司。”

    問題是，保利物業(yè)共有三個業(yè)務(wù)條線，分別提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)是公司最重要的收入來源。保利物業(yè)的外拓項(xiàng)目以非住宅為主，非住宅占了83.8%，包括商業(yè)、寫字樓、公共及其他物業(yè)（學(xué)校及科研項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)設(shè)施和城鎮(zhèn)）。保利物業(yè)董事長黎家河此前接受媒體采訪時曾介紹，保利物業(yè)拓展的政府、學(xué)校、醫(yī)院、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)，利潤率會比住宅和寫字樓更高。

    《電鰻快報(bào)》查閱招股書發(fā)現(xiàn)，截至2019年4月30日，保利物業(yè)84.2%的收入來自母公司保利集團(tuán)開發(fā)的物業(yè)，這部分物業(yè)在管面積占56.2%。其外拓項(xiàng)目在管面積占43.8%，卻只貢獻(xiàn)了15.8%的收入。對于外拓項(xiàng)目是否影響了整體毛利率？我們將進(jìn)一步跟蹤研究。