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        銷售額、利潤(rùn)大幅提升，依舊難掩保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保利地產(chǎn)”)多宗高價(jià)地入市難的困境。

        保利地產(chǎn)日前披露計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備情況，多個(gè)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到23.4億元，減少2018年歸母凈利潤(rùn)20.1億元。

        記者梳理獲悉，計(jì)提減值項(xiàng)目多為保利地產(chǎn)在2016年和2017年大舉擴(kuò)張時(shí)所獲取的高價(jià)地，其中不乏地王項(xiàng)目。在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，這些高價(jià)地項(xiàng)目與市場(chǎng)行情存在明顯的落差，入市舉步維艱。受訪業(yè)內(nèi)人士稱，高價(jià)地入市銷售的難題在行業(yè)較為突出，目前市場(chǎng)并未完全好轉(zhuǎn)，即使沒(méi)有限價(jià)政策，高價(jià)地項(xiàng)目也要面臨虧本出售的局面。

        近日，記者走訪保利地產(chǎn)此次計(jì)提減值的兩個(gè)廣州高價(jià)地項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目為區(qū)域地王。兩個(gè)項(xiàng)目均已建起多棟高樓，但拿地兩年半后也未入市銷售，亦無(wú)樓盤(pán)宣傳和預(yù)售信息，而且此時(shí)的區(qū)域房?jī)r(jià)明顯低于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利的水平。

多個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目計(jì)提跌價(jià)

匯信

指出，保利地產(chǎn)此次對(duì)可變現(xiàn)凈值低于存貨成本的項(xiàng)目計(jì)提相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備，所涉及項(xiàng)目共有7個(gè)，包括合肥保利海上明悅、廣州保利廣鋼219項(xiàng)目、廣州保利廣鋼224項(xiàng)目以及廈門(mén)保利同安新城通福路項(xiàng)目等。

        國(guó)泰君安證券分析師劉斐凡告訴記者：“在房地產(chǎn)行業(yè)走弱、房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，上市房企計(jì)提存貨跌價(jià)的情況是會(huì)有的，這會(huì)減少當(dāng)年的利潤(rùn)。”

        這是保利地產(chǎn)近年來(lái)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提金額最為明顯的一年。上述項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額達(dá)到23.4億元，減少公司2018年末總資產(chǎn)23.4億元，減少2018年歸母凈利潤(rùn)20.1億元。

        記者梳理獲悉，保利地產(chǎn)上述項(xiàng)目在2016年和2017年期間相繼競(jìng)得，多數(shù)屬于高價(jià)地塊，其中包括地王項(xiàng)目。這兩年正是保利地產(chǎn)大舉擴(kuò)張的時(shí)期，也是行業(yè)地價(jià)攀升的主要階段，其新拓展項(xiàng)目分別為112 個(gè)、 204個(gè)，遠(yuǎn)超2015年的50個(gè)，總成本分別為 1214 億元和2765億元。

        在被視為“地王年”的2016年，保利地產(chǎn)接連競(jìng)得廣州保利廣鋼219項(xiàng)目、廣州保利廣鋼224項(xiàng)目，樓面價(jià)均達(dá)4萬(wàn)元/平方米，刷新區(qū)域地價(jià)水平。19.44億元競(jìng)得的合肥保利海上明悅同是區(qū)域地王項(xiàng)目，溢價(jià)率達(dá)383.33%，住宅樓面價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米。2017年土地競(jìng)拍熱度未減，保利地產(chǎn)拿下廈門(mén)3個(gè)項(xiàng)目的代價(jià)不低，各自樓面價(jià)約3萬(wàn)元/平方米左右。

        據(jù)2018年財(cái)報(bào)，上述項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，累計(jì)簽約面積均顯示為0，即未貢獻(xiàn)銷售收入。而且，大部分項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)工面積為0，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)未有實(shí)質(zhì)性推進(jìn)。

        存貨減值已多少反映出保利地產(chǎn)上述高價(jià)地項(xiàng)目入市的嚴(yán)峻局面。房天下官網(wǎng)顯示，合肥保利海上明悅所在的瑤海區(qū)住宅項(xiàng)目均價(jià)在9000元~1.7萬(wàn)元/平方米之間，普遍多數(shù)在1.3萬(wàn)元左右，與合肥保利海上明悅的1.2萬(wàn)元住宅樓面價(jià)接近。此外，廈門(mén)同安區(qū)的房?jī)r(jià)水平也僅在2.5萬(wàn)元/平方米的水平，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。

        “高價(jià)地入市難題在行業(yè)中確實(shí)比較突出，尤其是一線城市和大部分東部中部的二線省會(huì)城市，基本上都面臨這樣的問(wèn)題。”同策集團(tuán)首席分析師張宏偉告訴記者，現(xiàn)在市場(chǎng)沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，房企面臨去化壓力，“即使沒(méi)有政府方面的價(jià)格指導(dǎo)限制，高價(jià)地項(xiàng)目也很難入市銷售。這些項(xiàng)目一旦要賣，大多數(shù)也是虧本的。”

廣州區(qū)域地王仍未入市

        早些年，保利地產(chǎn)被視為廣州廣鋼新城的最大贏家，其在廣鋼新城接連拿下了多個(gè)項(xiàng)目，是廣鋼新城目前擁有項(xiàng)目數(shù)量最多的開(kāi)發(fā)商，業(yè)內(nèi)由此將廣鋼新城戲稱為“保利新城”。

        廣州保利廣鋼219項(xiàng)目、廣州保利廣鋼224項(xiàng)目2018年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額分別為3.8億元、7.1億元，在保利地產(chǎn)此次計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備總金額中占比近半。

        時(shí)間回溯至2016年11月，彼時(shí)保利地產(chǎn)風(fēng)頭正勁，在廣州土地市場(chǎng)頻頻出手，其先是以25億元拿下廣鋼新城AF040219地塊，4.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)刷新區(qū)域地王紀(jì)錄，讓市場(chǎng)嘩然。時(shí)隔3天后，保利地產(chǎn)又以40億元的大手筆拿下鄰近的廣鋼新城AF040224地塊，該地塊雖未打破由保利地產(chǎn)自己創(chuàng)下的區(qū)域地王紀(jì)錄，但樓面價(jià)同樣高達(dá)4.11萬(wàn)元/平方米。而且，AF040219地塊和AF040224地塊配建面積分別為2.12萬(wàn)平方米、4.05萬(wàn)平方米，在規(guī)劃容積率面積中的占比分別達(dá)到26%、29%。

        2013年12月，廣州發(fā)布《廣鋼新城控制性詳細(xì)規(guī)劃(修編)通告》，明確把廣鋼新城功能定位為特色宜居新區(qū)。最早的幾批土地樓面價(jià)在1.4萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米之間。

        而讓保利地產(chǎn)更為“尷尬”的是，時(shí)隔一個(gè)多月后推出的廣鋼新城AF040218地塊，最終成交的樓面價(jià)也僅為2.2萬(wàn)元/平方米。

        2019年，保利地產(chǎn)在2016年拿下的廣鋼項(xiàng)目正在提速建設(shè)。截至2018年末，AF040219地塊和AF040224地塊的累計(jì)開(kāi)工面積為0和4401平方米。

        近日，記者走訪了解到，AF040219地塊和AF040224地塊被鐵皮墻圍蔽，里面已建起了多棟高樓，綠網(wǎng)圍繞的工地傳出作業(yè)聲。不過(guò)，記者在工地周邊并未見(jiàn)到銷售中心，也沒(méi)有看到任何項(xiàng)目案名的字眼和宣傳海報(bào)。

        值得一提的是，保利地產(chǎn)為AF040219地塊和AF040224地塊引來(lái)“外援”。早在2016年，保利地產(chǎn)就在相關(guān)拿地公告中提到引入合作方共同開(kāi)發(fā)的打算，但引入合作方的動(dòng)作直到2018年才完成。

        據(jù)廣州住建局官網(wǎng)信息，廣州市保越房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“保越地產(chǎn)”)為AF040219地塊和AF040224地塊的建設(shè)單位。工商信息顯示，保越地產(chǎn)成立于2016年6月30日，此前股東為廣東保利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2018年3月21日，股東新增了蕪湖長(zhǎng)開(kāi)投資中心(有限合伙)和西 藏雙馳企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)，前者專注投資，后者涉及企業(yè)管理。天眼查顯示這三者的股份占比依次分別為70%、20%、10%。

        此外，記者查閱廣州住建局官網(wǎng)獲悉，引入合作方不久，保越地產(chǎn)在2018年5月以后獲批多個(gè)關(guān)于AF040219地塊和AF040224地塊的施工許可證，這也意味著這兩個(gè)項(xiàng)目在拿地一年半后才開(kāi)始動(dòng)工。

地王周邊上演“搶客”戲碼

        此時(shí)，保利地產(chǎn)廣鋼新城高價(jià)地項(xiàng)目正面臨著日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。作為廣州主城區(qū)置業(yè)熱門(mén)板塊，這片集聚各大品牌開(kāi)發(fā)商的區(qū)域現(xiàn)已展開(kāi)一場(chǎng)關(guān)于樓盤(pán)銷售的搶奪戰(zhàn)。

        日前，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，由于樓盤(pán)密集，廣鋼新城“搶客”現(xiàn)象激烈，人流較為集中的開(kāi)拓路儼然成為樓盤(pán)一條街，區(qū)內(nèi)不少位置較遠(yuǎn)的樓盤(pán)在開(kāi)拓路周邊也設(shè)立了新?tīng)I(yíng)銷中心，而且提供接駁車接送客戶看房。

        此外，區(qū)內(nèi)各大樓盤(pán)在關(guān)鍵位置掛起宣傳海報(bào)，“中央公園頭排物業(yè)”“加10萬(wàn)多10平方米”“現(xiàn)樓社區(qū)”“全城爭(zhēng)藏”等字眼隨處可見(jiàn)。而且，為了搶奪客戶，幾撥銷售人員直接在街上手拿宣傳海報(bào)，向路人及過(guò)往的車輛推介項(xiàng)目。另外，有區(qū)外的樓盤(pán)甚至也來(lái)?yè)寠Z客戶，在廣鋼新城顯眼位置掛上了大幅宣傳海報(bào)。

        據(jù)銷售人員的介紹，目前廣鋼新城在售樓盤(pán)普遍在5萬(wàn)元/平方米左右。鄰近保利廣鋼219項(xiàng)目、保利廣鋼224項(xiàng)目的珠江金茂府售價(jià)約4.5萬(wàn)元/平方米，保利和光晨樾以及保利碧桂園公園大道，主要戶型的售價(jià)分別為5.3萬(wàn)元/平方米、5萬(wàn)元/平方米。

        在廣州住建局官網(wǎng)，記者并未查到保利廣鋼219項(xiàng)目、保利廣鋼224項(xiàng)目的預(yù)售信息。

        “這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售單價(jià)可能要接近6萬(wàn)元才能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，在開(kāi)盤(pán)的初始階段可能會(huì)面臨虧損，銷售壓力比較大。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志向記者分析，在接下來(lái)的兩年內(nèi)，廣鋼新城房?jī)r(jià)可能會(huì)有一定程度的上升，但幅度不會(huì)太大，因?yàn)槟壳皬V鋼新城以及周邊區(qū)域的供應(yīng)比較充足，“而且，如果房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的話，也容易引來(lái)樓市調(diào)控。”

匯信

指出，事實(shí)上，保利地產(chǎn)廣鋼新城高價(jià)地入市銷售遭遇困境，與拿地后廣州樓市調(diào)控升級(jí)不無(wú)關(guān)系，市場(chǎng)在限購(gòu)、限價(jià)、限售等措施的影響下迅速降溫。

        據(jù)中原地產(chǎn)向記者提供的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，廣州樓市近年呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)的走勢(shì)。2016年的量?jī)r(jià)齊升過(guò)后，2017年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交88462宗，同比下跌31.1%， 2018年同比下跌幅度縮小至18.9%。

        劉斐凡指出：“地王項(xiàng)目其中一個(gè)銷售難點(diǎn)，是限價(jià)使得項(xiàng)目不賺錢(qián)，但如果因?yàn)橄迌r(jià)而不入市銷售，又會(huì)增加財(cái)務(wù)成本和資金壓力。”

        針對(duì)高價(jià)地入市、未來(lái)拿地計(jì)劃等情況，記者致函采訪保利地產(chǎn)方面，但截至發(fā)稿未獲相關(guān)回應(yīng)。

《電鰻快報(bào)》