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        頻頻發(fā)生的住宅質(zhì)量問題糾紛，終于引入了“保證人”。日前，《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱“辦法”)獲得市政府同意，將于2019年4月24日起正式施行。

        今后，北京新建住宅的業(yè)主如果認(rèn)為住宅工程質(zhì)量存在缺陷，可直接向保險公司提出維修、索賠等申請。此前，出現(xiàn)質(zhì)量問題糾紛時，業(yè)主經(jīng)常陷入開發(fā)商、施工方的相互推諉之中。

        工程質(zhì)量將有“險”可依

        辦法指出，工程質(zhì)量潛在缺陷，是指住宅工程在竣工驗收時未能發(fā)現(xiàn)的，因勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等原因造成的工程質(zhì)量不符合工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、施工圖設(shè)計文件或合同要求，并在使用過程中暴露出的質(zhì)量缺陷。

        辦法規(guī)定，北京市新建住宅工程項目，在土地出讓合同中，將投保缺陷保險列為土地出讓條件，并要求選擇具備相應(yīng)能力的保險公司。保險公司按照法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，根據(jù)建設(shè)工程風(fēng)險程度、工程技術(shù)復(fù)雜程度、參建單位企業(yè)資質(zhì)和誠信情況、風(fēng)險管理要求、歷史理賠數(shù)據(jù)、再保險市場狀況等，公平、合理擬訂缺陷保險的保險條款和保險費率，并對保險條款和保險費率依法承擔(dān)責(zé)任。保險公司按照建筑安裝工程總造價的預(yù)算價計算保險費。

        對此，知名房地產(chǎn)律師李洪云指出：“建設(shè)單位投保住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險的保險費，可在建設(shè)項目總投資中的工程建設(shè)其他費用中列出，保險費列入建設(shè)成本，就會把成本作在房價，房屋建設(shè)成本提高房價就會提高。”

        由于辦法剛剛開始施行，對于房價的影響程度尚難預(yù)測。不過，對于業(yè)主而言，發(fā)生房屋質(zhì)量問題時，終于明確該找誰了。“總體而言，這個辦法的頒布對業(yè)主來說是有好處的。實踐中，像房屋漏水這些質(zhì)量上的潛在瑕疵有些不是能馬上發(fā)現(xiàn)的，可能收房入住一兩個月才發(fā)現(xiàn)外墻漏水。入住以后出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主基本上是找物業(yè)溝通，物業(yè)接受開發(fā)商委托維修或轉(zhuǎn)達(dá)給開發(fā)商，有的是業(yè)主不知道找誰，找開發(fā)商還是找物業(yè)，有的是開發(fā)商來維修了但反復(fù)維修反復(fù)漏水”，李洪云表示，“有了工程質(zhì)量缺陷保險后，出現(xiàn)問題保險公司要進(jìn)行理賠。保險公司為了減少自己的損失，會在竣工驗收時就參與，竣工驗收就會更加嚴(yán)格，那么質(zhì)量上的潛在缺陷就會減少，也就減少了業(yè)主收房以后的房屋質(zhì)量糾紛。第二個好處就是，在理賠環(huán)節(jié)，保險公司為了減少自己的損失，也會對施工方案和施工質(zhì)量把關(guān)，盡量避免反復(fù)維修的成本，也省去了業(yè)主很多的麻煩”。

        根據(jù)辦法規(guī)定，保險公司的選擇，將由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)、金融監(jiān)管部門通過公開招標(biāo)方式，選擇注冊資本金充裕，綜合償付能力充足，風(fēng)險管理能力強(qiáng)，承保理賠服務(wù)優(yōu)質(zhì)，具有一定的缺陷保險承保經(jīng)驗，信用良好的保險公司，供建設(shè)單位投保時選擇。

        缺陷保險的承保采取共保模式。共保體由牽頭保險公司和至少兩家成員保險公司組成，并實行統(tǒng)一保險條款、統(tǒng)一保險費率、統(tǒng)一理賠服務(wù)、統(tǒng)一分配份額、統(tǒng)一信息平臺。

        常見質(zhì)量缺陷基本入保

        對于哪些質(zhì)量缺陷可以入保，辦法規(guī)定，缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程、保溫和防水工程。

        其中，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程缺陷包括：1。整體或局部倒塌;2。地基產(chǎn)生超出設(shè)計規(guī)范允許的不均勻沉降;3?；A(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全的裂縫、變形、破損、斷裂;4。陽臺、雨蓬、挑檐、空調(diào)板等懸挑構(gòu)件出現(xiàn)影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂;5。外墻面脫落、坍塌等影響使用安全的質(zhì)量缺陷;6。其他地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)部位出現(xiàn)的影響結(jié)構(gòu)安全的工程質(zhì)量潛在缺陷。

        保溫和防水工程缺陷包括：1。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫層破損、脫落;2。地下、屋面、廁浴間防水滲漏;3。外墻(包括外窗與外墻交接處)滲漏;4。其他有防水要求的部位滲漏。

        “有的業(yè)主收房后，一樓的房屋會出現(xiàn)地面突然塌陷;有的房屋出現(xiàn)墻面、樓頂板裂縫或斷裂，這些都屬于房屋質(zhì)量的潛在缺陷”，李洪云指出，“保溫和防水工程是大家比較熟悉的，也是高發(fā)的質(zhì)量問題，比如衛(wèi)生間漏水，外墻面漏水，窗戶邊緣漏水。有的房屋到了冬天會因為冷橋現(xiàn)象導(dǎo)致墻面結(jié)露發(fā)霉，這就是保溫和防水的問題。像這些在實際中高發(fā)的房屋質(zhì)量問題基本都在承保范圍之內(nèi)”。

        辦法同時指出，存在下列情形之一的，不屬于保險責(zé)任范圍：(一)房屋所有權(quán)人或使用人超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)增大荷載、擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變設(shè)備位置等未按照《房屋建筑使用說明書》相關(guān)要求或設(shè)計用途正常使用造成的質(zhì)量缺陷;(二)在房屋使用過程中，因房屋所有權(quán)人或使用人以外的第三方造成的質(zhì)量缺陷;(三)合同約定的不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

        對此，李洪云舉例稱：“比如業(yè)主在裝修時拆了承重墻，造成墻體開裂的;承租人在裝修房屋時破壞了防水屋;隔壁鄰居裝修時造成業(yè)主的房屋漏水等屬于這三種不屬于保險范圍的情形。”

《電鰻快報》