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　　2月12日，萬達售賣旗下百貨資產，再次登上頭條，可以說，近年來萬達頻頻拋售旗下地產項目，把地產的“重資產”瘦身轉型到“輕資產”的決心可謂是義無反顧。早在2014年7月，朗詩集團(00106.hk)獲取首個小股操盤項目，即正式向資產輕型化方向轉型。在此之前，朗詩開發項目均百分百持股且親自操盤。“但從2014年底開始，朗詩所操盤項目的股東權益從100%下降到30%以下，近九成項目是通過收并購、委托開發及參股等形式獲取的，平均權益占比僅25%。”朗詩集團對《投資者網》表示。

　　規模掉隊

　　據公開資料，朗詩集團創立于2001年12月24日，是一家從事綠色科技地產及相關產業的專業性房地產開發公司。旗下包括綠色地產開發、長租公寓、養老服務、綠色金融、物業服務、綠色裝飾、綠色建筑設計等領域；業務范圍包括遍及北京、上海、深圳、天津、等全國三十多個主要城市，以及美國主要一線門戶地區。集團于2013年8月成功收購香港上市公司深圳科技(00106.HK)股權，更名為朗詩綠色地產有限公司。同年底，朗詩銷售回款超100億，總資產達200億，2014年朗詩獲中國房地產百強企業第51名。

　　然而朗詩近幾年來在追求 “輕資產” 轉型的同時，銷售業績和規模卻是逐年在“掉隊”。根據克爾瑞在2016年、2017年和2018年公布的中國房地產企業銷售TOP100的榜單來看，朗詩的排名逐年的在下降，2016年的銷售額排名為53位， 2017年為66位，到了2018年變為68位。另據克爾瑞2018年中國房企TOP100的1-12月份銷售業績表顯示，1-12月份朗詩集團的銷售流量金額為381.3億元，僅完成2018年銷售目標460億元82.89%。

　　值得一提的是，上交所在2018年12月24日披露的信息顯示，朗詩集團擬發行的“中山證券-東興企融-朗詩寓長租公寓一期資產支持專項計劃”被上交所中止審查。該債券品種為資產支持證券-ABS，發行規模為7，87億元，承銷商/管理人為中山證券有限責任公司。對于擬發行長租公寓的ABS專項計劃受阻以及全年的銷售業績未達預期，是否會對朗詩2019年的戰略布局帶來一些影響？對此，朗詩集團對《投資者網》表示，“對于2018年集團銷售業績未達預期目標，朗詩集團認為：規模不是朗詩發展最重要的指標。目前，朗詩的業務已經從地產延伸到長租公寓、養老服務、綠建設計、物業服務、綠色裝飾、地產金融等非地產領域。客觀因素方面，朗詩的項目集中在長三角一二線城市的核心地段，受調控影響較大，影響了銷售回款。

　　主觀因素上，朗詩大力開展資產輕型化轉型與布局，秉承一貫的謹慎投資態度，在權益方面投入不大，可供銷售的權益增加不多”。而對于去年年底發行長租公寓的ABS專項計劃被上交所中止審查的相關問題，朗詩集團表示，“由于涉及長租公寓問題公司近期會有跟進操作，暫不方便回復。”

　　拓展合作開發

　　據《投資者網》了解，2019年，朗詩已多次與多個企業合作共同拿地開發項目。

　　1月27日，朗詩集團公告稱，全資附屬蘇州朗敘管理咨詢有限公司與無錫新力力創房地產開發集團有限公司聯合以底價約人民幣16.6億元，競得無錫濱湖區許舍XDG-2018-39號地塊。朗詩于該項目占股比例為45%。

　　2月15日，朗詩集團全資附屬公司西安朗詩銘與百瑞信托訂立協議，合作開發西安名京持有的目標地塊，西安朗詩銘對目標股權及信托債權進行回購，最高金額上限為人民幣6億元。據公告，西安名京將設立目標公司以開發目標地塊項目，目標公司設立后，西安名京將向西安朗詩意轉讓目標公司100%股權。百瑞信托收購西安朗詩銘持有的西安朗詩意49%股權及進行債權融資。

　　2月21日，朗詩集團全資附屬公司南京朗銘、西安朗詩銘、項目公司西安嘉鵬房地產開發有限公司及南京洛德德寧房地產投資合伙企業(以下簡稱“德寧房產”)訂立協議。德寧房產同意透過收購銷售股份投資于項目公司持有的標的項目。西安朗詩銘持有項目公司全部股權，項目公司的注冊資本為人民幣20，000，000元，實繳人民幣20，000，000元全由西安朗詩銘繳納。完成銷售股份轉讓后，項目公司將不再是朗詩綠色集團的附屬公司，將由集團擁有30%及由德寧房產擁有70%(1.4億元)而被視作朗詩集團合營公司，項目公司的業績將不再合并至集團財務報表。當標的項目銷售率達到95%且全部回款或自德寧房產投資款交割日起滿二十二個月之日，西安朗詩銘同意對銷售股份及德寧房產股東貸款進行回購，最高金額上限為人民幣2.8億元。

　　采取轉讓股權等方式，頻頻通過合作方式拿地開發項目，是否是朗詩2019年的主要戰略布局呢？對此，朗詩集團對《投資者網》表示，“朗詩已經不是一個運行在舊軌道上的公司，朗詩的重點考核標準是拓展合作項目、收入類型、服務性收入等。朗詩2018年實現了凈利潤超過85%顯著增長(2017年：人民幣7.2億元)，朗詩的“資產輕型化”轉型，是利用朗詩的差異化產品技術、品牌和管理能力，與金融機構、開發商及其他資源互補型企業合作，大力開展小股操盤、合作開發、委托開發等資產輕型化的業務模式，使得朗詩在獲得股權投資收益的同時，也能獲得管理和技術服務的收益。朗詩在2014年開始實施資產輕型化戰略轉型，以“小股操盤”的模式分散經營風險、回籠資金以提升資金周轉率及增加超額分成收益，目前，朗詩的凈負債率僅為47.2%(截止2018年6月30日)。”

　　關于土地儲備方面，朗詩集團表示，2018年整個中國房地產銷售額超過15萬億，房地產行業已經進入峰值期，而金融監管從嚴、房企資金面普遍承壓，朗詩的綠色差異化競爭優勢和品牌效應將日益突顯，從而給朗詩帶來更多機會。2019年，朗詩將堅持差異化產品競爭優勢和小股操盤的商業模式，加大長租公寓、城市更新等存量資產領域的投入，仍將以資產輕型化方式進行土地儲備。

　　對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，朗詩集團憑借它在綠色地產等領域的探索，它的一些理念和技術因素是其他房企不能比的，從它本身這個企業來講，這兩年的規模一直都沒有做大，現在轉型做一些輕資產和做一些合作開發，其實這也是它的一個方向，這個能有助于它的項目的快速擴張。

《電鰻快報》