4月26日，由太平人壽、太平資產、保利地產(13.890, 0.38, 2.81%)三方共同出資成立的太平保利投資管理有限公司（下稱“太平保利”）在上海正式開業。據悉，作為一家股權投資基金公司，太平保利經營范圍主要包括養老產業和金融投資。
這并非保利地產首次與保險企業深度合作，早在2016年6月，保利地產便已通過定增方式引入泰康人壽及珠江人壽入股。保利管理層亦公開表態稱，公司將圍繞產業鏈打造多元化的金融服務功能，擇機進入保險、信托等領域。
房地產企業為何垂青保險公司？保險業內人士曾對媒體表示，因為保險公司有錢，而部分房地產公司缺錢。同時保險公司需要一些優質的項目進行投資，兩者各取所需自然走到一塊。
克而瑞研究員陳楨穎指出，對于養老、旅游地產等項目開發而言，前期大量的資金需求會給企業帶來一定的壓力。而保險公司擁有充足的資金量，且融資成本低，可有效補充企業的現金流，緩解債務壓力。“尤其如壽險資金的投資標的往往是投資周期較長，且能帶來穩定現金流的資產。在國內REITS缺位的背景下，保險資金的支持將利于地產業務的開展。”陳楨穎說。
跨界聯姻
時代周報記者查詢全國企業信用信息公示系統獲悉，太平保利成立于2018年1月30日，其經營范圍主要包括投資管理，股權投資，資產管理等。
據悉，太平保利注冊資本達1億元人民幣，其中保利地產認繳4900萬元人民幣占股49%，太平資產管理有限公司（太平資產）認繳2600萬元占股26%，太平人壽保險有限公司認繳2500萬占股25%。太平資產與太平人壽均系中國太平保險集團（下稱“中國太平”）旗下子公司，這意味著中國太平間接合計持股太平保利51%股份。
保利地產總經理劉平透露，中國太平擁有基數龐大的客戶資源、大健康產品的研發經驗與險資的金融優勢，將是保利健康養老戰略實踐的重要伙伴。從劉平的表態不難看出，保利選擇與中國太平這樣的保險企業合作，主要看中其背后龐大的客戶資源及資金優勢。
這與碧桂園（港股02007）引入平安類似。2015年4月，碧桂園在引入中國平安(63.270, 2.08, 3.40%)（港股02318）成為其第二大股東后，138.6萬平安壽險代理人（2017年底數據）也同時成為了碧桂園的銷售顧問，而中國平安的個人客戶數達1.66 億。據悉，目前中國太平擁有47萬名員工和近2000家各級營業機構，經營區域涉及中國、北美、歐洲、大洋洲等國家和地區，而中國太平人壽保險業務個人客戶數量達963萬（2017年底數據）。
而在大健康產品研發經驗上，中國太平下設專門從事養老產業投資管理的子公司-太平養老產業管理有限公司。據悉，該公司主要從事養老產業投資、建設與運營管理，資產管理，與養老產業相關的健康和醫療投資業務等。中國太平還在上海斥資40億元投資興建“梧桐人家”養老社區。據悉，該社區總建筑面積38.4萬平方米，建成后可為約3500位老人提供養老護理服務。
更為重要的是資金。此前泰康人壽、珠江人壽分別參與了保利地產的90億定增計劃，成為保利地產股東，而保利則將定增資金直接投向了南京保利中央公園、珠海保利國際廣場、成都保利玫瑰花語在內的11個項目。
“對多數房企而言，資金鏈是一個很大困擾，必須通過其他渠道解決資金來源。”中歐國際金融研究院執行副院長劉勝軍告訴時代周報記者，而保險企業的優勢恰恰在于資金雄厚，且資金比較靈活。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代周報記者，房企積極與保險公司合作，也是其金融化發展的一個必然。通過入合作，能夠使得一些資本投入不再依賴傳統的土地開發，屬于過剩產能輸出的模式。
道阻且長
雖然保利地產和中國太平均表示這次合作是推動健康養老產業多元化發展的新嘗試。但在養老產業普遍盈利狀況不佳的當下，雙方仍有很長一段路要走。
不能否認，在中國老齡化程度日趨明顯之下，億萬老人背后潛在著巨大“隱性剛需”。據中國社科院老年研究所測算，中國養老市場的商機到2030年有望增加至13萬億元。
這也讓不少的上市公司嗅到了商機，比如較早進入養老行業的保利地產。據時代周報記者了解，早在2008年，保利地產就派高層到日本考察養老地產的經營模式。2012年開始，保利地產開始在各地復制自己的養老地產項目-和熹會”。
時代周報記者梳理發現，盡管市場里已出現學院式、會員制、社區物業、保姆式等繁多的養老地產模式，但大家都還在“試水”。“在各路資本瘋狂涌進的當下，養老地產的運營、盈利模式卻尚未找到合適出口，”中國老齡產業協會理事烏丹星表示，國內很多的養老地產存在同質化問題，在內容上有缺陷，現在地產雖然沖在養老產業前面，但后續問題和困境也很顯著，比如缺政策、缺資金、缺運營、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。
保利地產董事長宋廣菊也坦承，養老地產這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。“在此情況下，保利將養老地產的盈利模式定位為“微利”。盈利路徑是：短期，投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老產品研發建設以及適老配套改造；中期，用3-5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8-10年的時間達到發達國家的盈利水平，打通金融通道、實現REITs上市。”宋廣菊如是稱。
《電鰻快報》
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