香江傳奇人物劉鑾雄創立的華人置業經營業績節節敗退，2017年公司收入及毛利均同比下滑近六成，年報中唯一的亮點是投資中國恒大（03333.HK）股票，浮盈99.28億港元。
但還沒來得及變現，浮盈已在退減。恒大股價在2017年27港元的高價回調至22港元左右。而此時，華人置業的流動性趨緊，流動負債超過流動資產28.04億港元。
無論是舊時的港式大佬，還是當下的地產大鱷、妄想賺盡市場最后一滴血的行業投資者，都需要面臨同樣的問題：2018年地產業向何處去？地產股行情是否還能繼續？這兩個基礎性問題直接影響接下來的投資決策，正如要選擇辭官歸故里還是星夜趕科場。
一些地產公司股東及高管正在減持股票，日前，平安分三次減持碧桂園股票，沙河股份、中交地產、華聯控股、中弘股份、嘉凱城、華遠地產等開展房地產業務的公司也（預）披露公司股票或遭減持的公告。
窗外風聲正緊。金融去杠桿、行業強監管的地產開發環境并無改變。多名市場人士在接受第一財經采訪時，毫不掩飾其對于行業的擔憂。又一年過去，部分投資者覺得行業依舊云遮霧罩走勢不明，但也有可能是他們不愿承認新秩序。
多家地產股遭減持
進入2018年，地產股的表現高低起伏，大開大合。
隨著房企年終銷售業績的陸續公布，地產股迎來一波行情，這波行情從2017年底綿延至2018年初，多只業績良好、增速高的地產股都走出新高，拉開一條長長的陽線。
這波地產股上漲的邏輯是低估值的修復和行業集中度的提升。短時間內邏輯不變，但這波漲勢很快就被遏止了。
2月初，由美股重挫道指暴跌引起的股市震蕩傳導到A股和H股，高歌猛進的地產股偃旗息鼓，恐慌性情緒延續至春節前的最后幾個交易日。
在此期間，2月6日、2月7日和2月14日，平安在二級市場三次減持碧桂園股票，分別減持碧桂園340萬、910萬和1882萬股，共套現4.546億港元。平安對碧桂園的持股量由此前的10%降低至8.96%。
特殊時期下的減持行動分外敏感。不過，長期關注內房股的國泰君安(18.020, 0.33, 1.87%)分析師劉斐凡更愿意將其解讀成平安正常的投資行為，而非地產行業風險疊加而引起的拋售行動。
春節后，地產股繼續震蕩，但整體走勢相對平穩，不過個股有不同的打算。
3月2日，沙河股份宣布，公司股東中科匯通于2月23日至3月2日通過深交所競價交易減持其持有的304.95萬股，占公司總股本的1.51%。本次減持后，中科匯通仍持有公司5.00%股份。
日前，中交地產也宣布，共持有公司8.09%股份的華夏集團及其一致行動人計劃在六個月內減持公司1.99%股份，減持原因是財務需求。
而華聯控股1月29日發布董事、高管減持股份計劃的公告，涉及的多名高管計劃減持不超過各自持有公司股份的25%，合計減持將不超過171.475萬股，占公司總股本比例為0.15%。此時，華聯控股尚處于年底開始走出的陽線上，公告宣布后的兩天后，公司股價開始下行。
1月，華遠地產股價處于階段性高位，而持有華遠地產5.596%股份的首創陽光減持0.601%股份，不再是華遠地產持股5%以上的股東。
這份減持名單，或將會加上中國恒大，不過操作者是華人置業。
華人置業2017年年報相當慘淡，年收入為15.17億港元，同比減少59.5%，毛利為9.7億港元，同比減少54.8%。能告慰眾股東的，只有其擁有的上市公司證券投資產品，截至2017年末，這個組合市值約250.9億港元。華人置業言明，“需要時可變現為現金”。
其于中國恒大在股本投資未變現收益為99.28億港元。華人置業表示，考慮到香港股市的波動性，當恒大股價達到滿意水平時，公司會考慮將其變現。
市場趨勢下探
在國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖看來，目前已經到了調整、減少地產股配置的節點。“風險在不斷累積，現在尤其需要減持的是去年漲得特別多的大地產公司。”
于內房股而言，黃立沖對第一財經表示，“2017年主要是一些能夠納入深港通和滬港通的龍頭地產公司的股價上漲，這反映了香港股票市場和內地股票市場更加深度的融合，目前中國內地的地產開發環境總體來說是不利的，基本面并沒有好轉。”這個邏輯同樣適用于在A股上市的房企。
2018年以來，宏觀調控政策并未放松。中原地產研究中心統計數據顯示，2018年全國房地產市場政策密集發布，截至2月28日，2018年全國房地產調控政策發布超過40個城市與部門，發布政策內容超過50次。昆明、三亞、淄博近日陸續發布最新的調控政策。
另一方面，房企尤其是民營房企的資金面不斷收緊，開發貸、債務融資一度熄火，基金、PPP資金流入房地產的通道受到嚴厲管制，行業被動降杠桿。
同策研究院總監張宏偉告訴第一財經，今年市場的趨勢是下行的。“資本市場融資成本上升、一二線城市樓價下滑，上市公司的利潤難以得到保障，股價也很難樂觀起來。”
張宏偉認為，龍頭房企的規模應能繼續提升，但利潤能否同步攀升尚且存疑，而中小房企的風險系數攀升。
房企今年前兩個月的業績陸續發布，三巨頭中，恒大的銷售金額是1125億元，萬科是1035.8億元，而碧桂園尚未公布官方數據。據中指院監測到的數據，碧桂園銷售額接近1176億元。
也有與之相反的觀點。天風證券分析師陳天誠認為，“房產稅目前正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，推出時間晚于市場預期，短期地產股的政策風險釋放。長期來看，行業集中度提升的產業邏輯不變。”
國信證券(11.100, 0.37, 3.45%)的報告認為，經過一年的上漲，多數優勢地產股2018年動態PE已達到10~11倍。從動態PE角度看，目前優勢地產股估值已合理，建議從布局中長線的角度配置優勢地產股，遵循“低估值+雙增長（合同銷售口徑與損益表口徑）”的思路。
該報告指出，地產股后市超額收益能否繼續擴大，需要更強的催化劑，比如，政府對房價上漲的容忍度提升、房地產調控得到放松。不過，目前為止，國內地產環境尚無放松跡象。
《電鰻快報》
手機版
相關新聞