國資國企混改，房地產業首當其沖，在大房企日漸成長的房地產行業，不乏金地、華僑城、綠地等國企混改典型企業。
市值管理或成國資國企改革新趨勢。今年初，國務院國資委在“央企、地方國資委負責人會議”上明確提出：2018年要堅持以提升內在價值為核心的市值管理理念，依托上市公司平臺整合優質資產，盤活存量股份，抓好虧損上市公司專項治理，不斷提升價值創造能力。
國資國企混改，房地產業首當其沖，在大房企日漸成長的房地產行業，不乏金地、華僑城、綠地等國企混改典型企業。前不久，綠地控股董事長、執行總裁張玉良接受媒體采訪時也指出，市值管理是綠地下一步需重點關注的事項。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，險資過去參與房地產業務的投資，其實也與政策相對寬松有關。但是這兩年部分險資充當了“野蠻人”的角色，隨即引發監管層關注。對于一些金融大鱷的監管，很大一部分就是指此類保險公司或者有保險業務的集團企業。近期對于安邦的管控，其實也是有信號意義的，接下來很多險資會有降低投資比例的做法，盡量做合規，否則容易引 起監管注意。
而從具體險資來說，如平安本身也是擅長進行此類地產股的投資，當前減持也說明識大局。當然通過此類套現，也有助于規避近期地產股波動所帶來的風險。
嚴躍進認為，類似減持本身也不會對大房企有太大的利空影響，實際上大房企還是有較好的發展機會的。所以大房企需要積極發布信息，認為此類減持的影響相對小，否則容易引起部分市場恐慌。
機構減持大房企：市場調整信號
機構投資房企的資金，相當一部分來自保險行業。這也是監管層收緊監管的主要原因。春節前一周，2月6日開始，平安用幾天時間在二級市場大幅減持碧桂園3123萬股股份，套現約4.55億港元。受此影響，碧桂園股價在平安首次減持的2月6日當天跌至14.5港元，跌幅達11.15%，并在此后六天連續下跌，最低跌至12.72港元。
2013年，平安旗下平安創新也曾以基石投資者身份持有綠地控股9.91%股份，共12.06億股，彼時認購價僅5.62元，總價共58億元。2016年7月12日起，平安創新持續一年大量賣出綠地股份。若按每股8.825元的中間價算，平安套現金額在80億元以上。
對此，張玉良表示，2015年的時候，平安通過資管計劃購入綠地股票，一年之后減持是因為資管計劃到期需要集中兌付。但張玉良也強調，綠地對此并不知情，所以尤為被動，以致短期內股價大幅下挫。
關于平安減持碧桂園，有業內人士認為，平安此次減持一是為了避免持股比例超過10%的監管紅線，二是去年底開始平安已斥資數十億增持匯豐銀行，或是其認為今年地產行業風險加大，所以調倉換股，低買高賣，從地產股套現放到銀行股中。
保險資金集中舉牌的房企，首選規模、業績有上升空間的，而且從2010年開始，到2015年這一時間段較多見。平安對房地產股的價值投資放到行業發展背景當中，具有一定代表性。2010年至2012年寶能系對深 振業三次大規模舉牌開創保險資金舉牌地產個股的先河, 2014年安邦連續舉牌金融街、金地集團及銀行個股后,中小保險公司紛紛效仿。2015年這一趨勢更為明顯,近期“寶萬之爭”引市場對險資舉牌的持續關注,險資舉牌概念股頻頻獲得市場青睞,帶動地產藍籌股股價大 幅上漲。
據平安證券統計，自 2010年 1月至 2015 年 11 月，地產股產業資本與 金融資本增持均呈大幅上升趨勢，2015 年產業資本增持 168 次，同比增長 21.7%，金融資本增持 45 次，達到 2014 年全年的 82%。
在一家券商統計的當前28家被保險資金持有的公司中， 25%是以獲取重大影響爭取控股權為目的，46%是看好公司一線城市資產價值或未來發展，還有 29%是布局中小市值的公司，看好公司轉型或殼資源價值。
從股價表現上看，爭取控股權對公司股價表現影響最大。大股東持股比例低、 ROE 較高及估值具有安全邊際是保險公司增持地產股的主要考慮因素。萬科即是一個典型案例。鉅盛華通過九個資產管理計劃合計持有萬科股份的10.34%，九個資產管理計劃的杠桿均為2倍，其中，七個資產管理計劃已經于2017年11月和12月到期，該七個資產管理計劃合計持有萬科股份的6.89%。而在1月31日，這7個資管計劃的退出，導致萬科股價下跌。
另外，藍籌股由于具備低估值、高分紅和高股息率，且具有穩定的現金流和凈利潤增速和較高ROE水平，同樣備受機構青睞。
然而，一名業內人士指出，2015年以來，房地產行業也在洗牌，隨著整體利潤率下滑，行業龍頭公司逐漸變得不再具有業績持續性及估值優勢；一些股權分散的中小市值地產公司、持有型物業資源豐富、擁有一二線城市商業項目資源的房企開始加速規模擴張與轉型。這時候，大房企開始面臨運營模式轉變的探索，多元布局、提升利潤率等問題接踵而來。
2017年，機構對于地產股的減持相應頻繁起來。陽光城在2017年三季度開始經歷過一輪機構減持，據不完全統計，機構減持超過10億元。其中一個資管計劃到期退出，收益超過15%。
市值管理壓力
業內人士認為，與其說機構的減持對股價波動影響明顯，不如看作是市場調整馬上要來了。 2月28日，中信銀行宣布暫停北京地區住房抵押類貸款。大風起于青萍之末，此前的2014年年初，多家銀行對房地產業有暫時停貸舉措。
因此，上述業內人士認為，房企市值管理首要從自身資金風險和運營能力的提升來進行對沖。若是從市值管理的角度看，嚴躍進指出，其實房企可以做得更多的是對股權結構進行調整。比如，如果說當前監管層對險資的資源不剔除，那么實際上就會有很多新的問題，未來若是對股權結構進行規范，往往會造成股價較大的波動。因此在當前階段，險資主動縮小投資比例，這一步很關鍵。
對此，同策咨詢研究總監張宏偉則指出，上述企業投資管理和品牌的應對狀況，以及公司有無大事件做對沖，對于接下來的股價走勢都很重要。比如企業業績、收并購、重組、新業務的發展方向等。從這個角度而言，今年機構仍會等待增持機會。
正如鏈家研究院院長楊現領此前指出，未來高估值公司會更多出現在運營領域的三個細分方向，分別為租賃運營服務、城市更新改造運營服務、不動產資產證券化相關產業鏈。這是房企市值管理在運營模式上的一個體現。
進入2018年，房企在調整資金結構（負債率、資金成本的調整）、規模擴張等方面分化越來越明顯。此外，近兩年房企分拆業務上市獲取股權的二次溢價，也是資本市場運作的一個重要財技。
一個事實是，大房企銷售承壓，在這個前提下，市值管理的多個因素更顯得尤為重要。克而瑞研究中心于2月28日發布的2018年1-2月房地產銷售排行榜單顯示，2月份，百強房企總體銷售規模5296.4億元，較1月環比降低22%。隨著房企競爭的加劇，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻也提升顯著。其中TOP3房企門檻已破千億，TOP10房企門檻提升幅度最大，從185.2億元增長到了2月的286.1億元。
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