2023-02-03 15:56 | 來源:搜狐財經(jīng) | 作者:吳亞 | [資訊] 字號變大| 字號變小
多數(shù)頭部房企的規(guī)模優(yōu)勢仍在繼續(xù),在行業(yè)洗牌后,房企們在行業(yè)中所處的位次卻已生變
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作者|吳亞
今年的中國樓市沒等來“開門紅”,多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示1月的房地產(chǎn)市場仍處探底。
克而瑞報告稱,1月單月百強房企銷售操盤金額同比降低32.5%,環(huán)比降幅達到48.6%;短期內(nèi)市場的供求和成交不會出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)暖跡象,整體銷售將保持低位運行。
中指研究院數(shù)據(jù)也顯示,1月單月百強房企銷售總額同比降幅達31.7%,權益銷售額同比降幅也達到了35.2%。
雖然1月為房企銷售的傳統(tǒng)淡季,今年又恰逢春節(jié)假期,市場活躍度難免下滑。但超三成的百強房企銷售降幅,還是給樓市潑了一盆冷水。今年樓市的復蘇之路,仍“道阻且長”。
可以預見的是,1月以來樓市調(diào)控政策持續(xù)寬松,“因城施策”進一步打開,多措并舉助力市場修復仍將是今年不變的主題。
僅春節(jié)假期過后的首周,從中央到地產(chǎn),提振住房消費的新政密集出臺;截止1月底,已有30城首套房貸利率低于4.1%,其中部分城市房貸利率已重回“3”時代。“降貸潮”之下,樓市亟待企穩(wěn)。
百強房企銷售仍在底部,TOP10行列出現(xiàn)新面孔
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,去年的房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模(全國商品房銷售額)已直接回落到5年前,僅實現(xiàn)13.33萬億元、同比降幅達26.7%。
就1月的百強房企銷售表現(xiàn)來看,市場的頹勢仍在延續(xù)??硕饠?shù)據(jù)指出,百強房企1月僅實現(xiàn)銷售操盤金額3542.9億元,單月業(yè)績規(guī)模同比降低32.5%,環(huán)比降低48.6%;與去年2月春節(jié)月相比,降幅也達到11.8%。
多數(shù)頭部房企的規(guī)模優(yōu)勢仍在繼續(xù),在行業(yè)洗牌后,房企們在行業(yè)中所處的位次卻已生變。
據(jù)中指院監(jiān)測,1月百強房企的銷售額均值為177.9億元,TOP30房企的均值僅為61億元。
就排名而言,保利發(fā)展1月實現(xiàn)全口徑銷售額295億元;萬科和碧桂園緊跟其后,分別實現(xiàn)278億元、270億元。
其中,保利發(fā)展的銷售規(guī)模較去年同期增加了16億元,是為數(shù)不多的1月銷售正增長的房企。
值得關注的是,在1月的銷售額TOP10房企中出現(xiàn)了新面孔——“浙系區(qū)域龍頭房企”濱江集團,其以120.7億元扥銷售額位列第9名。
同期,廈門本地龍頭房企建發(fā)集團也以110.4億元的銷售規(guī)模,繼續(xù)保持在行業(yè)第10名的位置。
濱江集團和建發(fā)集團的“進擊”,也再說明了即使在行業(yè)下行周期,對于那些區(qū)域優(yōu)質(zhì)房企來說,也仍存結(jié)構(gòu)性的機會。
洗牌之后,百強房企陣營也在進一步分化。如中指院披露,百億銷售規(guī)模以上的第一陣營房企在1月僅剩13家,同比減少2家;50億元-100億元的第二陣營房企更是大幅減少了13家,1月已僅剩9家。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調(diào)查數(shù)據(jù),1月樓市的整體價格也仍在底部。
其中,百城新建住宅銷售均價環(huán)比下跌0.02%,同比下降0.03%;百城二手住宅銷售均價也環(huán)比下跌0.11%,同比下跌0.81%。這意味著,新房價格已連續(xù)下跌7個月、二手房已連跌 9個月。
成交的平淡,必然會影響到房企對市場的預期和信心。尤其在近年來,房企們越發(fā)重視“以銷定投”原則的當下。
由此,1月的百強房企投資力度亦呈下行態(tài)勢;當月的新增貨值榜單中,也未見頭部重點房企的身影,而是綠城中國、廣州潤川房地產(chǎn)開發(fā)、中關村發(fā)展這三家房企占據(jù)榜單前三。
春節(jié)假期市場熱度提升,成交卻未反彈
市場對1月百強房企的平淡銷售表現(xiàn)并不意外,事實上,在1月中最為重要的7天春節(jié)假期里,樓市的熱度雖然有所上升,但成交并未反彈,“小陽春未現(xiàn)”。
中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)假期廣州、上海、深圳、合肥等11個代表性城市新房成交規(guī)模同比下降約21%,僅恢復至疫情前春節(jié)(2019年)的75%。
多家機構(gòu)在2月1日舉行的分析會上普遍提及,春節(jié)假期重點城市成交面積較去年春節(jié)同比下降,監(jiān)測項目平均到訪量有所提升。但購房者觀望情緒重,實際成交較少。
到訪量的提升得益于多重因素的推動,一方面,在春節(jié)前多個城市也在密集出臺利好房地產(chǎn)的措施,樓市寬松政策不斷。另一方面,今年的春節(jié)假期也是近三年來人口流動首次實現(xiàn)正?;?/p>
在此背景下,各地開發(fā)商和置業(yè)顧問紛紛抓住機會,在春節(jié)期間持續(xù)營業(yè),發(fā)力各項營銷活動,發(fā)力“春節(jié)檔”以促銷售。
58同城、安居客數(shù)據(jù)就顯示,春節(jié)期間新房找房熱度環(huán)比上漲19.9%,同比上漲3.7%;其中一線城市微跌3%,新一線城市同比持平,二線城市上漲6.3%。
新一線城市中,東莞、佛山找房熱度同比漲幅最高達10%以上;二線城市中,惠州、哈爾濱、太原、中山、珠海、大連、溫州等熱度漲幅較高。
多位身處一線的置業(yè)顧問在交流中告訴搜狐財經(jīng),一線城市由于疫情管控放開,外出旅行、探親人群數(shù)量大幅增加,一定程度上使得春節(jié)假期的找房熱度下降。
在春節(jié)熱度相對較高的則普遍是購房政策寬松、房貸利率較低的城市,春節(jié)假期再疊加返鄉(xiāng)置業(yè)人群,這類重點的省會城市及近年崛起的“強二線”城市的市場活躍度明顯上升。
那么,為何在成交數(shù)據(jù)上并無體現(xiàn)呢?置業(yè)顧問們提醒道,網(wǎng)簽作為購房流程的最后一個環(huán)節(jié),并不能完整地代表實時的、全面的成交情況,仍需觀察后續(xù)客流的轉(zhuǎn)化情況。
“市場上新房的供應充足,購房者也不必急于必須在假期去成交,購房仍是一個決策周期較長的消費,從咨詢到帶看再到最終成交,仍需一定的時間。”也有置業(yè)顧問給出了這樣的觀點。
二手房方面,春節(jié)假期的整體表現(xiàn)則呈現(xiàn)出“北熱南冷”的特征。58同城、安居客數(shù)據(jù)披露,全國70城二手房春節(jié)期間日均需求熱度相比1月出現(xiàn)明顯上漲,合計上漲城市為56個;僅有9個二線城市和5個三線城市出現(xiàn)下跌,京滬廣深四個一線城市全面上漲。
來自開發(fā)商層面的因素,也在影響春節(jié)假期樓市的表現(xiàn)。不少房企營銷條線相關負責人在交流中也指出,考慮到春節(jié)假期影響,加之市場也仍處于下行調(diào)整階段,多數(shù)房企在1月并未加推,還是以順銷為主,折扣力度也基本延續(xù)前期優(yōu)惠。
“降貸潮”下,多地房貸利率再回“3時代”
雖然春假假期樓市成交平淡、1月百強房企銷售不佳,但可以確定的是,促進樓市的修復并回歸良性循環(huán)仍是今年的重要主題。
1月以來,從中央到地方,一場“穩(wěn)經(jīng)濟”保衛(wèi)戰(zhàn)吹響沖鋒號。搜財財經(jīng)不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),僅近半個月以來,已有包括云南、內(nèi)蒙古、江蘇、遼寧、廣東等在內(nèi)的多個省市發(fā)布了“穩(wěn)經(jīng)濟”的相關文件及政策,多地普遍提及要“支持合理住房消費”。
明確支持和提振住房消費,這也意味著在調(diào)控政策中,包括提供信貸支持、降低稅費、發(fā)放購房補貼等在內(nèi)的助力各地樓市需求端的政策力度,仍有望進一步加大。
直接的利好便是,關系購房成本的房貸利率又迎來了一波“降價潮”。此前于1月29日,鄭州部分銀行已將首套房貸利率降至3.8%,較之前下降了0.3個百分點。即鄭州作為省會城市,已打響了新年降房貸的第一槍。
而據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),截至1月31日,其所監(jiān)測的103個城市中,首套利率低于4.1%的城市共30個。其中二線城市8個,其余均為三四線城市。
具體來看,首套利率4%的有2個城市;利率3.95%的有4個城市,3.9%的有9城;首套利率3.7%的城市有四個系南寧、珠海、株洲和常德,成為目前全國商貸利率最低水平的城市。
這將為購房者減少多少購房成本呢?若以商業(yè)貸款100萬元、商貸年限30年、以等額本息方式進行還款來看,在利率為4.1%時,購房者要支付的月供為4861元,利息總額達75萬元。
如利率降至3.7%,則購房者要支付的月供僅為4603元,減少258元;利息總額為65.7萬元,減少9.3萬元。換言之,購房者的百萬房貸至少將少還9萬利息。
“降貸潮”的出現(xiàn),也與年初的官方發(fā)聲有關。于1月5日,中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
這一規(guī)定下,70個國家統(tǒng)計局發(fā)布的大中小城市名單中已至少有35個城市符合下調(diào)的標準;其中一二線城市就占了14個,包括長春、沈陽、太原等。
目前市場的關注點在于,后續(xù)是否將有更多城市跟進將房貸利率繼續(xù)下調(diào)?目前還有部分省份,已在大規(guī)模下調(diào)轄區(qū)內(nèi)市州購房首付比例。
如1月31日,湖南省合理確定各市州個人住房貸款首付比下限,全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%;一個限購市(長沙市)的首付比政策下限,首套30%,二套降至40%。
此外,還有重慶、濟南、福州等地上調(diào)了住房公積金貸款額度;烏魯木齊、柳州、臺州等地下調(diào)公積金貸款首付比例,常州“商轉(zhuǎn)公”貸款新增“以貸還貸”方式……一系列的政策文件說明,今年樓市調(diào)控仍將處于寬松周期。
這能否讓購房者心動并行動?仍需觀察。中指研究院則預計,在全國樓市政策環(huán)境持續(xù)寬松態(tài)勢下,部分核心一二線城市或率先迎來市場復蘇,并帶動整體樓市的逐漸企穩(wěn)。
《電鰻快報》
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