2023-01-10 08:30 | 來源:證券日報 | 作者:俠名 | [產業] 字號變大| 字號變小
??歲末年初，部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產，力爭改善流動性。與此同時，穩健型房企及部分外資企業正擇機加碼投資，行業內并購大單持續涌現。...
自2022年11月28日“第三支箭”落地以來，出險房企積極利用定增紅利籌資自救，穩健型房企著力并購優質資產，重拾此前擱置的重組計劃。
據《證券日報》記者不完全統計，去年11月28日以來，多家上市房企陸續拋出并購計劃，總金額超過576億元。以有可比數據的2022年12月份為例，據克而瑞監測，重點房企共涉及48筆并購交易，披露交易金額的有32筆，總交易對價約528億元，環比大幅增長72.4%。
業內預計，2023年房地產行業并購重組將進一步加速。多位接受《證券日報》記者采訪的專家表示，此前受制于資金、負債率等條件限制，行業收并購進程緩慢。自2022年11月份以來，支持房企融資的政策頻繁出臺且快速落地，部分穩健型房企不再持觀望態度，加快啟動并購重組方案。同時，部分出險房企抓住機會加快資產處置、提升資金回籠速度。預計2023年行業有望迎來并購重組大年。
行業融資環境得到改善
歲末年初，部分陷入困境的房企正積極出售旗下資產，力爭改善流動性。與此同時，穩健型房企及部分外資企業正擇機加碼投資，行業內并購大單持續涌現。
例如，1月6日，據全國產權行業信息化綜合服務平臺披露，上海長鸝企業發展掛牌長際地產7.5%股權及相應債權，底價4.17億元;1月5日，鐵獅門宣布向凱德投資的人民幣基金出售位于上海的尚浦中心項目，交易估值為76億元;1月3日晚間，華發股份發布公告，公司全資子公司珠海華發擬收購深圳融創文旅持有的融華置地51%股權以及深圳融創文旅對融華置地的債權及利息，總金額約為35.8億元。
除了陷入流動性困難的融創中國出售資產打開局面外，出險房企華夏幸福也有動作。2022年12月28日晚間，華夏幸福公告稱，旗下全資子公司向華潤置地出售4家公司全部或部分股權以及債權，對應價格為124億元。
克而瑞方面分析稱，從交易標的物業類型來看，2022年12月份住宅收并購提升明顯，19筆涉及開發項目股權，披露轉讓的住宅項目的并購規模約275億元，主要受華夏幸福124億元處置南方總部資產、某房企59億元剝離地產業務等重大交易影響。
“在此次并購潮中，對出險房企而言，收并購案大部分不是在母公司層面展開，而是在項目層面，資金狀況良好的央企國企所收購的資產，大多涉及出險房企旗下有套現能力的資產，這是行業整合主流模式的一種。”匯生國際投資總裁黃立沖對《證券日報》記者表示，此外，在銀行以及資本市場的支持下，地方國有企業在盤活資產方面發力，推動項目順利開發。
“目前收并購資產類型主要包括開發項目、物管企業股權、商業地產等。投資方根據自身發展方向、資產價格、債權清晰程度等因素綜合考慮相關資產，不同企業偏好不同。”中指研究院企業研究總監劉水對《證券日報》記者表示，總的來看，具有區位優勢、債務結構清晰的資產更有利于交割。
“目前主要有兩類資產比較受歡迎，一類是優質的開發項目資產，另一類是運營類資產。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，從過去一年的整體表現來看，運營類資產收并購案例更多一些，其多屬于輕資產，并且能持續產生現金流收入，在現金為王的行業背景下頗受青睞。
在肖云祥看來，房企間收并購預案頻出，甚至A股部分上市房企重啟重組方案的背后，是房地產行業融資環境得到改善，增強了市場主體信心和動力。
行業集中度或進一步提升
自2022年11月份“金融十六條”推出后，相關部門多次提及滿足房企合理融資需求，有效防范化解優質頭部房企風險。
“當前的政策及市場環境對涉房企業開展收并購而言，是不錯的時機。”肖云祥表示，上市房企股權融資開閘后，穩健型房企通過并購重組可獲得優質、低成本的資產;對被收購方而言，也是重新盤活項目的機會。
“隨著并購重組的推進，行業集中度會進一步提升。優質企業可借機補充符合自己戰略規劃的優質資產，加強深耕力度;出險企業可通過并購重組獲得新發展機會，或者考慮輕資產轉型。”劉水表示。
那么，2023年會成為房地產行業并購重組大年嗎?
肖云祥對記者表示，預計2023年后期市場競爭或逐漸加劇，特別是一些實力雄厚的房企，在融資方面將體現出更大的優勢，行業洗牌的幾率將大大增加，這有助于加快行業風險出清的速度。
“在2022年末政策和資金加持下，2023年收并購必然會加速，通過收并購完成風險處置勢在必行。”劉水表示，當前行業面臨的風險資產類型多樣，收并購只能從資產處置端進行化解，且需要收購方、出讓方共同發力，但對于全行業來說，仍需從穩預期、穩信心做起，在市場平穩的基礎上逐步化解行業風險。
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