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        5月10日，港交所信息顯示，方直發展集團有限公司(以下簡稱方直集團)于2021年11月8日第二次遞交的招股書屆滿六個月已失效。

        據《證券日報》記者了解，2021年4月21日，方直集團首次向港交所遞交招股書，由于6個月內未能獲批，該招股書于2021年10月22日失效。兩周后，11月8日，方直集團第二次遞交了招股書。而這份招股書如今失效，意味著方直集團兩次沖擊上市折戟。

        中資房企一直較為青睞奔赴港交所上市，但自去年7月19日三巽集團登陸港交所后，再沒有中資房企闖關成功，赴港上市可謂全面啞火，陷入了“冰凍期”。

        “(方直集團)招股書二度失效不意味著上市徹底失敗，后續若再提交招股書，是否成功還要看細節，比如對港交所問詢的回復情況等。”匯生國際資本總裁黃立沖在接受《證券日報》記者采訪時表示，不過，當下中資房企赴港上市確實遇到一些困難，行業經營指標下滑，疊加新力控股上市不久后就發生債務違約，這都讓港交所審核更為嚴格。

        二度遞表折戟

        據招股書顯示，方直集團業務涵蓋物業開發及銷售、商業物業投資、室內裝修服務等，主要集中于大灣區經濟圈各地，包括深圳、廣州、佛山、惠州、中山、珠海及東莞等城市。

        從銷售規模來看，據億翰智庫發布的數據顯示，2018年、2019年及2020年，方直集團的銷售額(全口徑)分別為265億元、266億元及322億元;2021年前10個月，方直集團的銷售額(全口徑)為227.2億元，位列百強房企第95位。從土地儲備規模來看，截至2021年8月31日，方直集團擁有由45個項目組成的規模化項目組合，土地儲備總建筑面積約480萬平方米，覆蓋廣東省12個城市。

        從2021年11月8日第二次遞交的招股書來看，在過去的2018年、2019年、2020年三個財年和2021年前5個月，方直集團的營業收入分別為30.45億元、33.59億元、31.52億元和5.05億元，相應的凈利潤分別為0.29億元、2.39億元、2.88億元和0.61億元。

        總體而言，這是一家以廣東為大本營的中小型房企，但其負債率卻遠高于行業平均水平。據其招股書可知，2018年、2019年、2020年以及2021年截至5月31日，方直集團的資本負債比率(按借款凈額除以權益總額計算)分別為668.3%、738.6%、231.4%以及284.9%。同時，公司經營活動所得現金凈額也在下滑，由2018年的1.2億元降至2021年5月底的-9.9億元。

        “在當前市況下，投資者衡量房企估值的重要考量核心是實際負債情況和現金流情況。”同策研究院資深分析師肖云祥對《證券日報》記者表示，疊加當下樓市銷售回款慢，發生債務違約房企大多具有高杠桿、低流動性的特征，因此，負債水平較高且現金流不充盈的公司，IPO很難闖關成功。

        房企赴港IPO啞火

        事實上，在樓市低迷、估值走低、部分頭部房企亦陷入流動性危機的背景下，并不是方直集團一家中小房企赴港上市之路難行。

        據《證券日報》記者不完全統計，自2018年以來，成功赴港上市的中資房企年均約為6家，2020年為7家。但自2021年三巽集團經過四次努力方如愿上市之后，盡管又有中億基業、嘉創房地產和迪賽基業等“迷你”型房企赴港遞表，但至今還未誕生順利上市的中資房企。

        “一受疫情等因素影響，上市進程受到一定阻力;二是房地產市場觀望情緒較濃，上市房企中不乏債務違約且風險較大者，交易所的監管與審核機制也愈加嚴苛。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，在這種市場格局下，投資者缺乏對行業的信心，避險情緒較重，不一定能夠如預期般認購，這在一定程度上減弱房企IPO意愿。

        “當下港股上市房企的平均市盈率為5倍左右，二級市場對其估值較低，企業上市意愿不強。”中指研究院企業事業部負責人劉水向《證券日報》記者表示，同時，規模較大、競爭力較強的房企均已上市，當下是個別區域性中小企業在考慮上市，這些企業市場競爭力較弱，投資者興趣不大。

        “在投資者眼中，除了盈利能力高及土地儲備可滿足三四年開發外，資產負債率超過80%不被看好，低于60%則具備競爭優勢。”黃立沖表示，此外，對全球開發商而言，若是有能力投資拿地或收購健康型公司，一般在手不受限制的現金會占年度銷售額的50%，但目前中資房企達到這一指標的尚屬少數。再疊加當前行業基本面尚未修復，規模不大的“迷你”房企抗風險能力不足，港交所對于負債過高的中小房企審核趨嚴。

        至于當下中資房企赴港IPO若想闖關成功，需突破哪些障礙?劉水表示，一要選擇良好的時機，比如未來市場回暖，預期發生改變時，或許是IPO成功的好時機;二是體現特色經營模式，講好上市故事，讓投資者產生興趣，在某細分領域體現出競爭力;三是輕資產公司受到資本市場青睞，比如物業、商管、代建等公司上市估值明顯較高。

《電鰻快報》