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        在2020年伊始，或許沒有人想到，一場突如其來的新冠肺炎疫情會讓整個房地產市場受到重挫。而在疫情嚴重時，或許也很少有人會預料到，從年中之后，多個熱點城市的樓市從停滯轉向復蘇再到過熱，需要加碼調控予以降溫。

        對于房地產市場而言，2020年大致經歷了先抑后揚的過程，市場被重新激活后，商品房銷售規模最終超過了去年，但不同城市卻呈現出迥異的面貌。與此同時，房企在經歷先大落后大起的過程中，愈發重視現金和負債的健康程度，開始逐步探索高質量發展。

        市場

        疫情后步入持續復蘇

        今年年初，新冠肺炎疫情導致售樓處和中介機構紛紛關門，樓市供求基本停擺。根據年初國家統計局的披露，1-2月商品房銷售面積為8475萬平方米，同比下降39.9%，銷售額8203億元，下降35.9%。

        隨著2月中下旬復工復產的持續推進，線下售樓部和中介機構開始恢復營業，商品房銷售同比下滑的態勢逐步縮減。根據統計數字，從3月開始，商品房銷售額與銷售面積同比下滑幅度在不斷收窄，上半年末，累計銷售面積與銷售額同比降幅分別收窄至-8.4%和-5.4%，到8月，商品房銷售額累計達到9.69萬億元，同比增長1.6%，實現由負轉正。而銷售面積累計值則在11月回歸正增長。

        最新數據顯示，1-11月國內商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長1.3%，商品房銷售額14.90萬億元，同比增長7.2%，累計銷售均價同比增長5.8%。

        從數據表現上看，今年前11月商品房銷售情況已明顯好于去年同期，若12月保持這一勢頭，則今年兩項數據很可能突破去年的水平。

        與銷售額和銷售面積相似，房地產開發投資一端同樣走出了一條“V”形曲線，在經歷1-2月時同比下降16.3%后，開發投資額開始逐步上行，累計值在6月成功回正。截至目前，1-11月，全國房地產開發投資129492億元，同比增長6.8%。

        年末臨近，部分研究機構對今年全年商品房銷售情況持樂觀態度。克而瑞研究中心預測，全年銷售面積和銷售金額將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，從單月數據來看，11月商品房銷售面積1.75億平方米、銷售額1.73萬億元，量價數據從7月起已經連續5個月刷新歷史統計最高值，商品房銷售量持續加速修復。

        城市

        成交情況分化明顯

        近幾年來，在因地制宜、因城施策、分類調控的思路指引下，國內各城市根據自身實際情況制定樓市調控政策，這使得不同的城市之間呈現出相對獨立的行情，這在一定程度上加劇了市場的分化。

        進入2020年，一線城市和部分熱點二線城市成交相對較好。克而瑞研究中心指出，一線城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行。以廣州為例，根據貝殼研究院最新發布的樓市年報，廣州一手、二手市場均呈現出先抑后揚的局面，從3月開始迅速走出疫情的陰影，并在下半年各月保持較高水平。

        但二線城市的分化在加劇，克而瑞研究中心認為，整體看二線城市呈現出穩步回落態勢，跌多漲少，沈陽、蘇州、西安以及受疫情嚴重影響的武漢，跌幅均在20%及以上，但廈門、蘭州、合肥、杭州、濟南等城成交熱度較高。

        而對于三四線城市，克而瑞調研顯示，部分省份三四線城市已出現首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況。但整體成交表現好于市場預期，基本持穩。

        與此同時，都市圈也在成為左右樓市發展態勢的重要因素。當前成交熱點的廣州、深圳、上海、杭州等城市，處于長三角地區和粵港澳大灣區兩個產業發達、活力較高、人口流入較多的區域。中原地產首席分析師張大偉認為，從近期來看，樓市成熱點主要還是集中在華東、華南地區，不論是一二線還是三四五線城市都比較火熱，而在北方地區則是京津冀一帶逐步回溫，樓市的冷熱程度主要看臨近核心城市的經濟發展。

        房企

        探索高質量發展轉軌

        今年年初，碧桂園總裁莫斌曾表示，2020年碧桂園將通過成本力、產品力、服務力和科技力四個維度，提升全周期綜合競爭力，追求高質量的發展。

        碧桂園曾是“高周轉”的典型代表，但如今對高質量發展的重視，顯示出這家龍頭房企已在想辦法放慢腳步。中指研究院認為，多年來高周轉模式成為房地產公司沖擊規模、實現高利潤的法寶，顯著特點是拿地快、開工快、開盤快、去化快。但疫情導致項目開發被迫放緩，對其擴張企業布局、開盤節奏、后期的銷售回款均有較大影響。例如本就存在資金問題的泰禾，遭遇疫情后困境被進一步放大，到了不得不尋找戰投的地步。

        而在“房住不炒”的定位指引下，樓市調控持續，企業規模增長放緩，房企也在面臨新的挑戰，提質控速，追求“更有質量的增長”成為不少房企的新目標。

        其中加快現有庫存銷售，抓好回款額成為房企們共同的需求。從銷售一端來看，今年表現最搶眼的當屬恒大，利用多輪線上賣房，輔以折扣優惠和傭金獎勵，截至11月末，恒大銷售額已達到6786.6億元，同比增長16.9%，提前完成了年初定下的銷售目標。

        恒大“打雞血”般的操作，與年初定下控規模、降負債的戰略目標，以及下半年以來有關“三道紅線”和深深房重組事件導致外界對其負債和資金狀況高度關注密切相關。從最新數據來看，恒大前11月累計實現銷售回款5863.1億元，已經比去年全年多出24.35%。

        另外，通過多元化探索發展新路也成為房企高質量發展轉軌的抓手之一，盡管探索過程和探索方式備受外界質疑，但碧桂園、恒大等企業仍在機器人、汽車領域持續邁進。截至目前，碧桂園餐飲機器人已有多家餐廳投入運營，建筑機器人也有多種款型亮相;恒大的恒馳汽車發布車型后，也傳出明年試生產和量產的消息。

《電鰻快報》