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????????《電鰻快報(bào)》 文/李萬(wàn)鈞

????????隨著北大方正集團(tuán)的合并重整逐步進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，與第二大股東的矛盾也顯露出來(lái)，同時(shí)北大方正集團(tuán)旗下房地產(chǎn)板塊——北大資源，近幾年發(fā)生的高溢價(jià)拿地、土地閑置、高資金成本、高管高薪等問(wèn)題也逐步暴露出來(lái)。

????????《電鰻快報(bào)》查詢天眼查信息發(fā)現(xiàn)，北大方正集團(tuán)的股東結(jié)構(gòu)為，第一大股東北大資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司持股70%，第二大股東北京招潤(rùn)投資管理有限公司持股30%。北大資源為北大方正集團(tuán)旗下地產(chǎn)平臺(tái)，港股上市公司，也曾以跨躍式發(fā)展為集團(tuán)擴(kuò)張貢獻(xiàn)力量。但相關(guān)信息顯示，在2015年北大方正集團(tuán)高層人事地震之后，北大資源的管理似乎出現(xiàn)“真空”，在此期間似乎出現(xiàn)了“二次”亂象。從時(shí)間上看，相關(guān)事件主要發(fā)生在2016年、2017年和2018年，2019年和2020年仍有余波。

????????高溢價(jià)拿地

????????相關(guān)資料顯示，北大資源再過(guò)去的幾年中曾風(fēng)頭無(wú)兩，頻頻拿下“地王”，曾創(chuàng)下662%溢價(jià)率的紀(jì)錄。

????????2016年，東莞十大地王，北大資源占據(jù)兩席。當(dāng)年6月，北大資源剛以330%的高溢價(jià)拿下東莞樟木頭地王項(xiàng)目，地塊總價(jià)3.18億元，樓面價(jià)1.33萬(wàn)元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)的區(qū)域樓面價(jià)。

????????2016年9月22日，東莞市黃江鎮(zhèn)寶山社區(qū)地塊公開(kāi)拍賣，經(jīng)3.5個(gè)小時(shí)122輪競(jìng)拍，北大資源以總價(jià)34.3億元、樓面價(jià)2.52萬(wàn)元/平方米強(qiáng)勢(shì)拿下該地塊，刷新當(dāng)時(shí)東莞的土地成交總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄。據(jù)悉，北大資源這筆拿地交易，打破了塘廈萬(wàn)科棠樾項(xiàng)目維持了9年的紀(jì)錄，摘得“雙料冠軍”的頭銜。

????????據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年之后北大資源所拿地塊溢價(jià)率多為50%左右，包括一些溢價(jià)90%的地塊。公開(kāi)信息顯示，北大資源斥200億巨資在成都投資項(xiàng)目，2019年至今投資總額超250億。

????????另?yè)?jù)知情人透露，曾剛自2016年2月?lián)伪贝筚Y源集團(tuán)CEO，多次超出方正集團(tuán)的授權(quán)范圍，在東莞、南京、杭州等地拿下地王，包括溢價(jià)270%、總價(jià)17.6億元獲取南京溧水項(xiàng)目地塊，26.26億拿下杭州良渚地王。2016年8月，以127.63%溢價(jià)率、21.44億元拿下成都高新區(qū)中和街道龍燈山社區(qū)十一組、十二組地塊;2016年12月，以91.25%溢價(jià)拿下成都崇州市地塊;2017年1月，以93.93 %溢價(jià)率、20.2億拿下成都龍泉驛地塊;2017年成都北大資源以94%溢價(jià)率拿下紫境東來(lái)項(xiàng)目;2017年4月，以113.11%溢價(jià)率、2.22億竟得四川邛崍商住地塊。

????????溢價(jià)拿地甚至造出地王，在地產(chǎn)行業(yè)并不算新鮮事，但這與自身資金實(shí)力直接相關(guān)。

????????資金鏈吃緊 拋盤回血難

????????拿地帶來(lái)資金壓力和銷售乏力，都給北大資源資金鏈帶來(lái)壓力。

????????披露信息顯示，2016年至2019年，北大資源簽約銷售額分別為113.74億元、161.3億元、168.2億元和145.2億元。同時(shí)，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2020年上半年北大資源全口徑銷售額約37.7億元，同比減少25.7%。總體上，北大資源的銷售增速呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，2019年和2020年上半年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

????????同時(shí)，相關(guān)信息顯示，2017年北大資源平均融資成本為8%，之后兩年融資成本還在上升。以北大資源2019年成功發(fā)行的3.5億美元363天高級(jí)無(wú)抵押債券，票面息率8.45%來(lái)計(jì)算，該公司的東莞地王地塊買地成本加融資成本實(shí)際總額43億元，樓面地價(jià)超過(guò)3.1萬(wàn)元/平方米。

????????但東莞地王項(xiàng)目至今仍擱置未開(kāi)發(fā)，樟木頭地塊已建成北大資源·公館1898項(xiàng)目，但住宅均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，公寓均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米，該項(xiàng)目定價(jià)比樟木頭其他樓盤的價(jià)格高出幾千。

????????此外，北大資源曾試圖通過(guò)出售旗下公司股權(quán)回血。2018年12月27日，北大資源公告稱，擬掛牌出讓旗下青島博雅置業(yè)有限公司70%股權(quán)，股權(quán)出售的最低代價(jià)將為人民幣9100萬(wàn)元。前提是，競(jìng)得者需承諾償還青島博雅置業(yè)結(jié)欠北大資源集團(tuán)有限公司的款項(xiàng)，凈額約人民幣11.31億元。

????????據(jù)悉，北大資源所出售的是青島“北大資源廣場(chǎng)”的項(xiàng)目公司，出售時(shí)該項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收已完成，但處于停工狀態(tài)。該項(xiàng)目掛牌原定于2019年1月23日截止，此后延長(zhǎng)至當(dāng)年4月17日，仍然無(wú)果。

????????高管天價(jià)薪酬

????????北大方正的盈利能力不斷下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，北大方正集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)43.18億元、29.96億元、1.69億元和14.93億元，整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，仍能保持盈利。但非經(jīng)營(yíng)性盈利能力就比較難看了，該集團(tuán)在上述年度分別實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)-3.85億元、-69.5億元、-39億元和-43.3億元，合計(jì)-155.65億元。同期，該集團(tuán)的管理費(fèi)用分別為33億元、40億元、69億元和64億元。

????????與之形成鮮明對(duì)比的是北大資源高管不斷上漲的年薪和對(duì)員工拖欠工資。

????????有消息透露，北大資源總辦會(huì)成員2019年的平均年收入456萬(wàn)元，2020年的平均年收入在180萬(wàn)左右。與此同時(shí)，截至2020年7月31日，北大資源欠發(fā)員工的基本工資、2017年及2018年的獎(jiǎng)金等合計(jì)超過(guò)2300萬(wàn)元。

????????有公開(kāi)信息顯示，方正董事長(zhǎng)生玉海的年薪2017年為110萬(wàn)，2018年為800萬(wàn);總裁謝克海的年薪2016年為1000萬(wàn)、2017年為1400萬(wàn)、2018年為1800萬(wàn)。北大資源總裁曾剛的年薪2017年為800萬(wàn)，2018年為1700萬(wàn)。

????????“輸血”北大資源拖垮方正?

????????北大資源，債臺(tái)高筑。2020年1月21日，北大資源宣布臨時(shí)停牌，而在停牌前一天(1月20日)，北大資源公告稱，因近期公司部分融資活動(dòng)受到相關(guān)擔(dān)保方的影響，某些金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司的部分附屬公司采取了措施。

????????2019年年報(bào)顯示，由于北大方正拖欠贖回20億元債券，北大資源拖欠償還其貸款12億元，導(dǎo)致2019年底到期的借款114億元須按要求償還。

????????然而，拖欠的貸款不止這些。

????????據(jù)年報(bào)披露，2019年11月和12月，北大資源收到由青海省西寧市中級(jí)法院發(fā)出的有關(guān)23.2億元的借貸之訴前財(cái)產(chǎn)保全，申請(qǐng)凍結(jié)或查封或扣押其等值財(cái)產(chǎn);廣東省東莞市第三法院要求清償貸款本金、利息及違約金10.6億元(后變?yōu)?.7億元)，以及要求支付相關(guān)證券涉及本金及預(yù)期收益合計(jì)4.9億元;至2019年年報(bào)發(fā)布當(dāng)日(2020年3月30日)，北大資源金額為11.8億元和34.8億元的兩筆借貸已逾期未支付。

????????北大方正集團(tuán)的第二大股東北京招潤(rùn)公開(kāi)表示，截至2018年12月31日，該集團(tuán)及下屬公司對(duì)北大資源集團(tuán)應(yīng)收款合計(jì)148. 48億元，擔(dān)保金額129. 98億元。該集團(tuán)為北大資源集團(tuán)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)近300億元。

????????北大方正集團(tuán)合并重整之路上還會(huì)有哪些故事發(fā)生?北大資源存在著哪些問(wèn)題?《電鰻快報(bào)》將對(duì)此表示持續(xù)關(guān)注。

《電鰻快報(bào)》