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        備受關注的公募REITs迎來上市一周年，首批公募REITs的不少戰略配售限購份額進入二級市場流通。

        過去一年，公募REITs大受歡迎，個人和機構瘋搶REITs新基金，REITs二級市場份額價格長時間處于溢價交易狀態。目前，首批公募REITs已經解禁，當下的二級市場表現相對平穩，對于投資者來說，機構則大多建議避免追漲殺跌，關注內在價值，長期投資。

        解禁表現平穩

        首批9只公募REITs上市滿一周年，市場擔憂的二級市場價格劇烈波動并沒有出現。

        據21世紀經濟報道記者統計，解禁3日(6月21日-23日)，首批公募REITs二級市場表現平穩，漲跌均在1%左右。

        僅有富國首創水務REIT連續3天二級市場跌幅超過1%之外，漲幅超過1%的僅有6月21日紅土鹽田港REIT上漲1.00%，6月23日，中金普洛斯REIT上漲1.28%。

        以6月21日解禁首日為例，首批9只公募REITs，4只收漲，5只收跌，漲跌均在1%左右。

        數據顯示，漲幅最大的紅土鹽田港REIT上漲1.00%;跌幅最大的富國首創水務REIT，下跌1.37%。

        此外，平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、中航首鋼綠能REIT微漲;浙商滬杭甬REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江光大REIT微跌。

        從換手率來看，當天平均換手率為1.67%，最高值為華安張江光大REIT4.73%。

        總體來看，6月21日解禁首日，戰配解禁對市場影響較小，換手率0.90%，平均漲跌幅-0.12%。

        “從場內表現來看，份額解禁對公募REITs二級市場價格造成了一定的沖擊，但并未表現出前期市場擔憂的那種劇烈波動，這或許是因為持有公募REITs的機構較多，作為優秀的可配置資產，機構并不會輕易放棄份額。”對此，天相投顧相關人士接受采訪時表示。

        平安基金表示，“公募REITs二級市場價格受市場情緒等因素影響會出現一定波動。本次解禁釋放的份額將在一定程度上促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性。同時，流通份額的增加可能會對市場情緒造成影響，進而造成二級市場價格的短期波動。”

        市場人士認為，此次解禁帶來流通份額的大幅增加，以及交易活躍度的提升。

        根據近期發布的限售解禁公告，首批9只公募REITs解禁份額共計約21.71億份，占9只公募REITs總規模(64億份)的33.92%，且超過此前流通盤規模(20.74億份，占比32.4%)。本次解禁將會提升流通份額至9只產品全部份額的66.33%。

        以博時蛇口產園REIT為例，原始權益人招商局蛇口工業區控股股份有限公司持有2.88億份，占全部基金份額(9億份)的32%。其中，1.8億份自上市之日起限售60個月;1.08億份自上市之日起限售36個月。本次戰略配售份額上市流通前，可在二級市場直接交易的博時蛇口產園REIT流通份額為3.15億份，占該基金全部基金份額的35%;在本次戰略配售份額解禁后，可流通份額合計為6.12億份，占該基金全部基金份額的68%。

        在博時蛇口產園REIT解禁限售份額中，企業型投資公司占比約39.4%，同時基金/證券公司資管計劃合計占比近30%。

        簡單來說，前者以長期投資為主，屬于配置型機構，后者在解禁后兌現收益的動機相對較強。

        可交易份額將在此次解禁后大大增加。解除限售的公告顯示，9只基金解禁前可流通的市場份額占比平均為33.16%，解禁后可流通的市場份額占比平均為63.01%，平均值增加90%。

        從解禁前后持有人的變化情況來看，根據中信證券測算，解禁前首批9只REITs的持有人以機構為主，解禁后，機構投資者占比將進一步提高，攤薄個人投資者比例，市場將更加趨于理性。

        試點一周年運行平穩

        6月23日，多位基金業內人士向記者表示，從過去一年的運作來看，雖然部分公募REITs項目營收、利潤等指標有所下滑，但公募REITs整體運行較為平穩。從2021年年報來看，公募REITs可供分配金額整體好于預期。

        而從上市一周年的二級市場表現來看，華安基金認為，總體上，自上市以來，公募REITs場內價格上漲明顯，且存在波動較大的情況。

        華安基金解釋，背后有兩方面的原因：一是作為資產配置新選擇，公募REITs在國內處于發展起步階段，投資者可選產品數量有限;二是公募REITs上市后，部分投資者也存在追漲殺跌的非理性投資行為，這一定程度上也加重了這類產品的二級市場價格波動。

        具體來看，在二級市場上，首批9只公募REITs上市一年，8只上漲，僅1只下跌。

        數據顯示，截至6月20日解禁前，上市一年以來漲幅最大的富國首創水務REIT上漲38.62%;唯一下跌的平安廣州廣河REIT，跌幅為3.08%。

        此外，上市一周年，紅土鹽田港REIT漲幅逾30%;中航首鋼綠能REIT、中金普洛斯REIT漲幅逾20%;東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT、博時蛇口產園REIT漲幅逾10%;浙商滬杭甬REIT漲幅9%。

        平安廣州廣河REIT相對特殊，是上市一年唯一一只在二級市場價格下跌的公募REITs。

        對此，天相投顧分析指出，“平安廣州廣河REIT屬于目前特許經營權REITs，目前處于貼水狀態，可能是由于兩點原因：一是該產品流通份額占比近50%，屬于較高水平，而交易活躍度較高的證券場內溢價程度通常較低;二是平安廣州廣河REIT投資于高速公路通行收費的項目，而項目本身受到經濟活動、防疫的影響較大，這也會反映在投資者的預期中。”

        事實上，不同類型的公募REITs在二級市場給予的估值不同，目前來看，產權類REITs市場給予更高的估值。

        天相投顧數據顯示，目前運作滿半年的公募REITs中，特許經營權REITs在二級市場溢價率平均為16.1%，產權類REITs二級市場溢價率平均為28.8%。

        值得一提的是今年以來，公募REITs二級市場價格波動有所加大。

        數據顯示，2022年1月以來，公募REITs市場交易量和價格漲幅呈現出強勁的增長勢頭，并在2月中旬達到歷史峰值。

        此后，二級市場價格和市場活躍度開始波動式下降，目前已經回落至年前水平。截至2022年6月21日，首批9只公募REITs平均溢價率(相對發行價漲跌幅)為21.21%。以博時蛇口產園REIT為例，溢價率從年內高點58.87%回落至27.88%。

        從活躍度來看，2022年2月成交金額突破70億元，3月開始二級市場成交金額從61.96億元逐步下降至2022年6月的28.19億元，月均換手率也從3.49%降至1.53%。

        天相投顧基金評價中心解釋，從二級市場的表現來看，公募REITs去年年末至今年年初迎來一波上漲，上漲的原因主要可能有兩點：一是公募REITs資產整體具有一定的稀缺性，作為與股、債相關性均較低的資產，具有良好的配置價值;二是由于公募REITs場內交易份額相對較少，存在場內資金的追捧情況，這也抬高了交易價格。

        平安基金認為，公募REITs收益來源主要是其底層資產運營產生的穩定現金流，產權類的項目還包括可能的資產增值收益。長期來看，REITs的二級市場價格將會圍繞底層資產的估值波動。

        嚴監管保障REITs理性投資

        面對公募REITs解禁后可能出現的價格波動，投資者該如何應對?

        短期來看，公募REITs二級市場交易活躍度增加，但未來溢價空間或減少。

        博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚提醒投資人，“隨著公募REITs市場的擴容，未來相關產品的稀缺性會下降，資金給予此類產品的溢價空間或將減少。”

        天相投顧基金評價中心指出，從市場角度來看，解禁意味著可交易份額的增加，這有利于二級市場對REITs的充分定價，同時有利于提高流動性并降低價格波動。

        華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆認為，解禁并不影響底層資產的內在價值。解禁后，REITs流通市值增加，短期內二級市場交易活躍度可能會增加，投資人群體進一步多元化，亦可能會促使二級市場價格向產品內在價值理性回歸。

        21世紀經濟報道記者采訪的多家機構大多建議，避免追漲殺跌，關注內在價值，長期投資。

        王翹楚指出，從首批REITs項目上市以來，整體流動性較好，與債市和股市的相關性較低，建議投資人應秉持長期價值投資理念投資公募REITs。

        “作為投資者，應該充分了解公募REITs的風險收益特征：REITs作為底層是實體項目的投資基金，不宜過度進行資金炒作，而是應該將其視為重要的資產配置工具。”天相投顧認為。

        平安基金建議投資者更多關注公募REITs的內在價值，即考慮公募REITs底層資產的項目運營情況、關注管理人的管理經驗、評估外部運營機構的運營資質等。基于公募REITs的長期投資價值，理性評估自身的風險收益偏好后進行相關的投資決策。

        華安基金同樣提醒投資者密切關注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關戰略投資者解限份額、流通安排等情況，同時科學理性看待公募REITs短期價格波動，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關REITs份額造成投資損失;另一方面，也建議投資者明確自身風險承受能力和產品的風險收益特征，注重公募REITs內在投資價值，基于理性分析判斷，合理評估REITs投資價值，并樹立理性投資理念，關注這類產品的長期投資價值。

        也有業內人士建議投資人不要追高的同時，抓住機會“逢低布局”。

        莫一帆表示，解禁后前期獲利較為豐厚的短線投資人可能會選擇獲利了結，對REITs產品二級市場價格有所沖擊;但如向下波動幅度大，對長線投資人也將是較好的布局機會。因此，二級市場的價格走勢需要綜合投資人和資金對長短期價值的博弈結果來判斷。

        “避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會;如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。整體看來公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。”莫一帆表示。

        值得注意的是，交易所也出臺了相關配套措施，保障公募REITs理性投資。

        有基金公司介紹，目前，監管對累計漲跌幅過大、連續多日漲跌幅過大等情形，要求采取REITs次一交易日開盤停牌一小時或一天的冷卻機制。同時，監管部門也明確表示已對部分波動較大的REITs品種依規加強監管，對加劇價格波動、影響市場交易秩序的異常交易行為依規從嚴采取一系列監管措施。

《電鰻快報》