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        今年以來，受“三道紅線”、重點城市“集中拿地”等政策影響，不少房企放緩拿地步伐，但有國資背景的建發房產則不一樣。中指研究院發布的數據顯示，今年1-7月建發房產拿地金額為494億元，行業排名第8;而上年同期的拿地金額為321億元，行業排名第19。

        不過，中國網財經記者注意到，中指研究院發布的1-6月拿地排行榜上，建發房產的拿地金額是723億元，位列行業第3。在同一個機構發布的榜單上，建發房產前7月拿地金額為何遠少于前6月的?中國網財經記者就此咨詢了中指研究院，相關人員給出的回復是：是后期數據核對造成的，以7月數據為準。而關于建發房產真實的拿地數據，中國網財經記者致電致函建發房產試圖采訪，截至發稿未收到回復。

        規模擴張，毛利率下滑

        建發房產擴張的“野心”，體現在頻繁的高溢價拿地上面。據悉，建發房產今年2月斬獲的江蘇南通如皋地塊及5月拿下的無錫宜興地塊，溢價率均在65%以上;1月獲得的溫州甌海區商住地和寧波江北區地塊、5月拿下的福州晉安紅光村及周邊舊改地塊及江西九江地塊、6月48.1億元奪得的廈門海滄區馬鑾灣片區等多宗地塊，溢價率也均在30%以上。

        有房地產評論員在接受中國網財經記者采訪時表示：“雖然地價不完全代表未來市場售價，但如此多的高價地塊集中出現，未來房價很難不受影響。一旦市場進入調整，這對房企的資金鏈會是個很大的考驗。”該評論員進一步指出，在房地產業發展過程中，房企因盲目擴張、瘋狂拿地導致資金緊張而倒閉的例子并不少見，其建議，房企在土地高溢價下，須樹立風險意識，不能一味擴張。

        土儲的增厚助力建發房產的銷售規模屢上新臺階。克而瑞發布的數據顯示，2019年和2020年，建發房產全口徑銷售金額分別為738.5億元和1296.78億元，行業排名分別是第49和第31;不過，由于溢價頗高，建發房產的利潤也確實受到一定的擠壓。數據顯示，2018-2020年及2021年1-3月，建發房產主營業務毛利率分別為37.74%、32.78%、23.32%和16.21%。而毛利率逐年下降的原因，建發房產表示，主要是土地市場競爭加劇，近三年結轉的項目土地成本相比往年較高。

        對于今年建發房產拿下的多宗地塊，業內表示部分利潤率也不大。以5月7日在杭州土拍中以最高限價16.31億元+自持比例38%拿下的地塊為例，該地塊刷新了杭州此前的自持記錄，但據億翰智庫測算，該實際房地比(精裝限價/實際樓面價)為1.3，是沒有利潤空間的。而今年2月建房聯合融創中國于斬獲上海普陀區地塊，成交樓面價84346元/平方米，溢價率36.15%，由于溢價高，建發房產還被上海普陀區區規劃資源局和區房管局約談。有專家表示，上述項目后續可能被限價銷售。

        “借新還舊”動作頻繁

        建發房產在拿地的同時，還不斷進行發債融資。據中國網財經記者統計，建發房產今年以來已經發行了四期中期票據，合計融資金額超過20億元，所募資金全部用于償還到期的債務融資工具。此外，建發房產2021年面向專業投資者公開發行住房租賃專項公司債券項目狀態更新為“已受理”，債券品種為小公募，擬發行金額為15億元。

        在最新一期中期票據募集說明書中，建發房產提到“公司面臨一定的短期償債壓力”。截至2021年3月底，建發房產的有息債務為748.81億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債分別為4.76億元和80.12億元。截至募集說明書簽署日，建發房產待償還的直接債務融資余額約310億元。

        對于建發房產來說，項目部分分布于三四線城市和周轉率的下滑，也是不容忽視的風險。截至2021年3月末，建發房產在建的待售項目和儲備的待售項目分布于三四線城市的比例分別達到46%和62%。有業內人士稱，隨著棚改紅利的消失，三四線城市房價將面臨較大的壓力。

        存貨周轉方面，2018-2020年及2021年一季度，建發房產存貨周轉率分別為0.27、0.24、0.38和0.07，存貨周轉率在今年一季度出現大幅走低。存貨周轉率是反映企業營運能力的重要指標之一，存貨周轉率越高，表明企業存貨資產變現能力越強，存貨及占用在存貨上的資金周轉速度越快。而在“三道紅線”政策下，如何快速變現已成為各大房企的重中之重。

        建發央著涉“虛假宣傳”被立案

        房屋質量也是建發房產應該關注的問題。據悉，建房房產在長沙的“網紅盤”建發央著近期遭遇維權。有業主在人民網地方領導留言板發文，稱該樓盤涉嫌虛假宣傳，不僅園林與宣傳嚴重不符，還存在多個質量問題，包括外墻脫落，煙道漏水等。針對業主的種種投訴，該項目所在的岳麓湘江新區質量安全監督站也曾作出回復，表示外墻開裂是外墻裝飾面層接縫不平整，不影響結構安全;而房屋內部質量問題會做統一摸排、整改。另外，建發央著涉嫌“虛假宣傳”的問題，岳麓區市場監督管理局于2021年2月3日對涉訴開發商長沙兆禧房地產有限公司予以立案。

        而位于合肥有著“豪宅典范”之稱的合肥建發雍龍府，地下車庫也曾出現漏水、墻壁和頂棚不同程度發霉的情況;位于無錫的“神盤”建發玖里灣交付不到半年也被維權，原因是地庫漏水、地面脫皮、墻壁發霉等。

        7月23日，國家住建部聯合8部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》。未按房屋買賣合同約定如期交付;房屋滲漏、開裂、空鼓等質量問題突出，發布虛假違法房地產廣告等都被列為整治重點。在此背景下，建發房產未來如何在規模、利潤與品質之間尋找平衡點，成為擺在其面前的一道難題，中國網財經將持續關注。

《電鰻快報》