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        “今年2月底簽了二手房300萬元的同貸書，本來銀行說5月前可放款，但一拖再拖，現在說可能要等到8月份了。”市民陳女士向記者說。

        今年以來，廣州按揭房貸額度持續收緊，不僅貸款價格多次上調，近期，“二手房停貸”“放款周期變長”的消息更引發關注。記者走訪銀行機構、開發商和中介機構了解到，雖然目前尚未有銀行承認“停貸”，但額度緊張使得多家銀行放款時間不斷延長，尤其是二手房貸，不少銀行甚至表示放款時間不能確定。“房住不炒”的背景下，一系列房貸政策的效果正在顯現，新增居民房貸開始進入下降通道。有業內人士分析，預計下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭。

        銀行：相比一手房，二手房放款時間更長

        廣州區域“停貸”了?在走訪過程中，有房產中介工作人員向記者展示了《最新銀行政策表2021.6.25》的表格，記者注意到，該表格上顯示，建設銀行、浦發銀行、光大銀行停止接單，招商銀行、廣發銀行、中信銀行少量接單，與此同時，表格上注明：房貸政策會因各銀行的政策隨時調整，建議成交一周內安排客戶業主面簽按揭。不過，記者向上述表格中顯示停止接單的建設銀行、浦發銀行、光大銀行了解情況，三家銀行均表示現在仍可受理房貸業務。

        “現在確實有銀行不做二手房貸了，但對外還是會接客戶的相關業務，只是會告訴你放款時間不確定。”該中介工作人員向記者透露，如果自己去找銀行貸款，按個人業務的正常流程走，放款慢是現在的常態，但如果是通過開發商、按揭公司等渠道，他們將多個客戶的業務一起進行，放款的速度并不慢。

        雖然目前尚未有銀行發布官方文件表示“停貸”，但記者走訪過程中了解到，額度的緊張使得多家銀行放款速度變慢已成事實，且目前房貸放緩的情況主要集中在二手房房貸市場。“有一些今年年初簽的，都還沒有落實到放款。”廣州某國有大行的信貸部人士向記者透露，現在二手房房貸的審批很快，資料齊全的話，預計一周左右可以審批完，但是由于排隊人較多，銀行額度緊張，所以放款的時間沒辦法確定。

        “今年以來，按揭房貸持續收緊，只是相比一手房貸，二手房貸的放款時間顯得更長。”有相關人士補充道，這是因為在有限的額度之下，銀行機構會將資源傾向給合作房企的樓盤。

        貝殼研究院數據顯示，從放款周期來看，6月72城房貸平均放款周期為50天，較5月再延長2天。其中，46個城市房貸放款周期延長，已超過六成。如廣州較5月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區城市放款周期也基本延至100天以上。

        與此同時，銀行對貸款人的資質審核也較為嚴格。如有銀行要求購房首付款80%及以上資金來源于借款人家庭自有資金。此外，還需借款人提供銀行近半年流水或其他可驗證材料進行核實，對于有部分于近半年轉入的款項，要進一步核查是否為合理收入所得。

        新增居民房貸開始進入下降通道

        房貸放緩背后，除了額度緊張之外，銀行房貸利率自今年以來，已進行過多輪上調。根據貝殼研究院對全國72個城市房貸業務的統計，首套和二套房貸平均利率已經連續7個月上升，二季度分別累計上漲17和15個基點。廣州有部分銀行自今年以來，房貸利率已經經過4輪上調。

        在一系列房貸政策調整下，房貸增長轉弱趨勢已經顯現，從5月份起，新增居民房貸開始進入下降通道。此前央行公布的5月末社會融資規模存量統計數據報告顯示，居民中長期貸款增加4426億元，為今年以來首度同比少增。

        房貸政策持續收緊對房地產市場的影響是立竿見影的。記者觀察到，廣州二手房市場降溫，成交量連續下降。來自廣州市房地產中介協會的數據顯示，自今年4月份開始，廣州全市中介促成二手住宅的網簽量逐月下降，其中2021年6月(統計周期為2021年5月26日-2021年6月25日)，廣州市中介促成二手住宅的網簽宗數和面積分別為1943宗和18.39萬平方米，環比分別下降26.18%和24.77%，同比分別下降55.14%和53.98%。

        “目前廣州二手房確實受到一些影響了，成交量較去年同期大概下降了3成左右，除了受二手房貸放緩等因素影響外，還因為今年4月下旬推出的增值稅‘2改5’政策。”中介人士小風向記者坦言。

        記者了解到，自2021年4月22日起施行的《廣州市人民政府辦公廳關于完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》中指出，將越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

        “以前是房子滿2年不用繳增值稅，該政策實施后，沒有滿5年的房子在交易時，需要繳納約5%的增值稅，比如原本滿2年但未滿5年、總價約400萬元的房子，在該政策實施后，要比以前多繳納約20萬元的增值稅款。”中介人士小風向記者說，該政策實施后，二手市場的熱度有明顯降溫，有部分買家轉向了一手市場。

        此外，有中介機構還對其服務收費標準進行了統一，減少買賣雙方對中介是否存在偏幫一方及吃差價的擔憂。7月1日，裕豐地產發布，其旗下的二手房買賣統一向買賣雙方各收取房屋總成交價0.69%的傭金(單方不低于6000元)。有裕豐地產的中介人員坦言，此前0.5%～1.5%之間的傭金都有過。

        預計下半年市場交易規模將保持量增價穩

        在“房住不炒”大背景下，監管層出臺一系列政策調控房地產市場，包括“三道紅線”政策、房地產貸款集中度管理制度、土地集中出讓政策等，在精準的調控下，行業整體規模增速放緩，盈利有所下滑，同時去年以來房地產板塊走勢弱于大盤，地產行業估值創下歷史新低。數據顯示，2020年，申萬房地產指數全年累計下跌10.85%，跑輸滬深300指數38.06個百分點。2021年以來(截至7月6日)，申萬房地產指數下跌7.89%，跑輸滬深300指數5.43個百分點。山西證券表示，截至2021年6月18日，地產板塊動態PE為7.9 倍，估值僅高于銀行板塊;縱向來看，目前地產板塊估值仍處于近10年較低水平。

        港股方面，2020年恒生中國(香港上市)100指數全年累計上漲1.97%，恒生中國內地地產指數全年累計下跌23.62%，跑輸大盤25.59個百分點。2021年至今(截至7月6日)，克而瑞內房股領先指數下跌8.73%，跑輸恒生指數11.82個百分點。所以，總體來看，不論A股還是H股，兩地房地產板塊走勢均明顯弱于大盤。

        對于未來，中信證券認為，高信用、大市值的部分地產開發公司已經被低估，不過行業盈利能力下降預計仍將持續，但資產運營和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點。2021年是企業報表盈利能力繼續下降的一年，而2022年之后則可能出現分化，個別企業可能憑借低資金成本和高開發能力穩住利潤率，另一些企業可能會面臨項目層面虧損的壓力。

        融360大數據研究院李萬賦分析，一方面，受房貸集中度新規限制，今年各銀行房貸額度確實會比往年投放少;另一方面，按照往年規律，下半年房貸額度也往往會比上半年緊張;此外，“房住不炒”政策執行趨嚴，對個人消費貸和經費貸信貸資金違規流入樓市的檢查和處罰力度加大。

        值得注意的是，在政策引導下，銀行信貸結構持續優化，資金正加速向實體經濟重點領域和薄弱環節傾斜。銀保監會數據顯示，前4個月，制造業貸款新增1.1萬億元，85%為中長期貸款。科技創新、綠色發展等領域信貸繼續較快增長。民營企業貸款同比增長12.3%。“從央行和銀保監會公布的統計數據看，普惠型小微企業貸款規模有所增加，下半年應該會更加精準支持小微企業和個體戶，并且加強信貸資金的流向監管。”李萬賦分析。

        貝殼研究院表示，過了上半年的考核節點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態，市場交易規模將保持量增價穩的增長勢頭，預計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房的交易規模比去年增長超過10%。

《電鰻快報》