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        受“三道紅線”融資新規(guī)及業(yè)務(wù)布局過(guò)于集中導(dǎo)致周轉(zhuǎn)不暢等因素影響，今年房企整體融資規(guī)模萎縮，藍(lán)光發(fā)展(3.380, 0.00, 0.00%)、華夏幸福(5.220, -0.01, -0.19%)等千億元量級(jí)房企已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，大宗并購(gòu)案時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)整合加速。

        貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房企海外融資規(guī)模折合人民幣約1511億元，同比下降約29%(較2019年下降約47.4%)，為2018年以來(lái)最低點(diǎn)。不僅是海外融資，5月份境內(nèi)融資同樣表現(xiàn)出規(guī)模較小的特征。

        “一方面，受一季度內(nèi)房企債務(wù)違約事件影響，海外資本市場(chǎng)信心減弱，發(fā)債規(guī)模萎縮;另一方面，受海外疫情控制的影響，海外債市活躍度較低。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，隨著“三道紅線”等融資政策趨緊，房企整體融資規(guī)模也逐漸緊縮，一定程度上也使得海外融資規(guī)模下降。

        “一般來(lái)說(shuō)，海外融資占非銀融資20%左右，是房企穩(wěn)定且重要的融資渠道之一。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在融資政策趨緊，房企資金鏈持續(xù)偏緊的環(huán)境下，部分高杠桿及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳的房企現(xiàn)金流可能出現(xiàn)問(wèn)題，若疊加融資性現(xiàn)金流緊縮，未來(lái)房企債務(wù)違約現(xiàn)象可能增加。

        海外融資總額緊縮

        貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，自2011年起至今，多數(shù)年份中海外融資規(guī)模占比都很高，房企常年對(duì)于海外融資的依賴(lài)短期內(nèi)無(wú)法替代。

        但2021年以來(lái)，房企海外融資呈現(xiàn)高開(kāi)低走的趨勢(shì)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年1月份，房企海外債發(fā)行總額達(dá)796.5億元，是上年12月份的4.58倍，開(kāi)局勢(shì)頭良好。但3月份、4月份發(fā)行額均不足150億元，5月份雖有回升，但仍處于今年以來(lái)的偏低位置。

        “今年以來(lái)部分房企償債能力出現(xiàn)問(wèn)題，境外資金對(duì)海外債的投資更為謹(jǐn)慎。”劉水表示。

        “海外融資仍是房企融資的主要渠道。”陳霄表示。

        “從周期來(lái)看，通常5月份-6月份房企整體融資規(guī)模相對(duì)偏低，這是由于還債周期決定的。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

        匯兌損失侵蝕利潤(rùn)

        值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)整體海外融資規(guī)模的下降，卻沒(méi)有造成近期融資成本的上升，這多少與人民幣匯率變動(dòng)有關(guān)。

        根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月，房企海外債平均融資成本為6.58%，較2020年5月份復(fù)蘇后的海外融資成本(6.33%)微升，但房企之間的借債成本差異進(jìn)一步擴(kuò)大。規(guī)模實(shí)力和信用較好的房企付出更加低廉的融資成本。

        “一方面由于今年以來(lái)境外貨幣環(huán)境較為寬松;另一方面海外綠色債券融資占比的上升也一定程度上拉低了融資成本。綠色債券作為順應(yīng)綠色金融的融資渠道，受政策支持力度較大、市場(chǎng)認(rèn)可度較高，其融資成本相對(duì)偏低。”劉水表示，當(dāng)人民幣匯率升值時(shí)，海外融資成本下降。今年以來(lái)，人民幣匯率有升有貶，雙向浮動(dòng)，在合理均衡水平上保持了基本穩(wěn)定，所以房企海外融資造成的匯兌損失壓力變化也比較小。

        不過(guò)，在陳霄看來(lái)，隨著人民幣匯率變動(dòng)，疊加部分房企財(cái)務(wù)狀況不容樂(lè)觀，海外融資造成的匯兌損失壓力對(duì)房企仍有一定挑戰(zhàn)。

        “房企海外融資的匯兌損失問(wèn)題不可忽視，尤其是在當(dāng)前行業(yè)利潤(rùn)率下行的趨勢(shì)中，匯兌風(fēng)險(xiǎn)將有可能直接影響房企當(dāng)年的收益和利潤(rùn)水平。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，根據(jù)某頭部房企2020年財(cái)報(bào)中顯示，其從2020年二季度開(kāi)始人民幣兌外幣匯率持續(xù)升值，導(dǎo)致2020年產(chǎn)生匯兌虧損約人民幣6.6億元。

        潘浩認(rèn)為，當(dāng)前，房企在加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和風(fēng)險(xiǎn)管理的過(guò)程中，已開(kāi)始通過(guò)降低外幣債務(wù)比例以及采用交叉貨幣掉期的方式，適時(shí)鎖定匯率及利率風(fēng)險(xiǎn)來(lái)規(guī)避海外債的匯兌風(fēng)險(xiǎn)。

        匯兌損失壓力可大可小，但對(duì)實(shí)力優(yōu)秀房企來(lái)說(shuō)，一般都會(huì)讓其在財(cái)務(wù)報(bào)表中處在合理可控范圍內(nèi)，中小房企可能應(yīng)對(duì)能力相對(duì)不足。但擺在所有房企面前更重要的是，對(duì)現(xiàn)金流的管理能力高低幾乎決定生死。對(duì)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)特性的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，融資現(xiàn)金流尤為重要。

        債務(wù)違約壓力增大

        “‘三道紅線’之下，即使一線未踩的綠檔企業(yè)，其有息債務(wù)增速最高也僅為15%。因此對(duì)于有息債務(wù)增速偏高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資規(guī)模的下降會(huì)帶來(lái)運(yùn)營(yíng)資金的緊張。”劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，銷(xiāo)售回款固然為重要的資金回籠渠道，但預(yù)售監(jiān)管賬戶的存在防止了資金被挪作他用，房企不得隨意支配預(yù)售金。

        在劉水看來(lái)，融資性現(xiàn)金流作為房企運(yùn)營(yíng)資金的重要補(bǔ)充，一旦不及時(shí)，一方面對(duì)拿地造成阻礙，特別是在當(dāng)前“集中供地”的背景下，短時(shí)間資金需求壓力較大，若不能及時(shí)備好“子彈”，無(wú)法及時(shí)補(bǔ)充土地庫(kù)存，則會(huì)給企業(yè)未來(lái)持續(xù)發(fā)展帶來(lái)阻礙;另一方面就是給企業(yè)帶來(lái)償債壓力，觸發(fā)債務(wù)違約。

        “融資性現(xiàn)金流下降或?qū)⑹切袠I(yè)未來(lái)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，這將為高負(fù)債，低現(xiàn)金流動(dòng)性以及自身‘造血’能力較弱的房企帶來(lái)更多壓力。”潘浩表示，一方面，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，中小型房企的生存壓力驟升;另一方面，近年出現(xiàn)個(gè)別大型高負(fù)債房企“暴雷”現(xiàn)象。由此，不同梯隊(duì)的房企均需要警惕自身的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在監(jiān)管升級(jí)和市場(chǎng)規(guī)范化的進(jìn)程中，不排除后續(xù)仍有個(gè)別房企發(fā)生實(shí)質(zhì)性債務(wù)違約的可能性。

        “負(fù)債率高、盈利狀況不佳的企業(yè)受影響較大，周轉(zhuǎn)率低、銷(xiāo)售回款不能及時(shí)進(jìn)入非受限賬戶的房企，資金流動(dòng)性不足，壓力較大。”陳霄表示，一方面可能會(huì)造成部分企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)艱難，債務(wù)違約概率高，房企之間收并購(gòu)現(xiàn)象增加;另一方面，龍頭房企優(yōu)勢(shì)愈加突出，行業(yè)分化加劇。

《電鰻快報(bào)》