久久免费看-久久免费久久-久久免费精品-久久免费精彩视频-午夜一区二区三区-午夜一区二区免费视频

        原標(biāo)題：44億元交易 富力“割愛”物流園降負(fù)債與黑石的擴(kuò)張機(jī)會

        觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)11月9日晚間，富力地產(chǎn)(10.64,0.04,0.38%)公告宣布，其擬以44.1億元出售廣州國際機(jī)場綜合物流園70%股權(quán)，交易對方為黑石集團(tuán)。

        具體而言，富力附屬富力地產(chǎn)(香港)有限公司(作為賣方)與黑石集團(tuán)聯(lián)屬的基金附屬公司Sonic Holdings I Limited(作為買方)、交易目標(biāo)公司及相關(guān)方訂立合并協(xié)議，具體交易細(xì)節(jié)涉及多個(gè)目標(biāo)公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，最終廣州國際機(jī)場富力綜合物流園由黑石持股70%。

        富力則不再將項(xiàng)目并表。合并事項(xiàng)后，富力將保留存續(xù)公司30%股份，并分享存續(xù)公司利潤。

        本次合并事項(xiàng)代價(jià)為63億元的物業(yè)價(jià)值70%，即44.1億元。如按照合并事項(xiàng)的最終代價(jià)等同于70%物業(yè)價(jià)值并按目標(biāo)集團(tuán)公司的資產(chǎn)凈值以及從存續(xù)公司按比例借款作出調(diào)整，富力地產(chǎn)將收到約41.2億元的現(xiàn)金付款。估計(jì)公司將錄得按將于2020年9月30日出售的資產(chǎn)公允值計(jì)算的出售收益約15億元。

        關(guān)于資金用途，富力地產(chǎn)公告稱，董事會擬將合并事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額用于降低負(fù)債及撥作本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金。合并事項(xiàng)使本集團(tuán)得以貨幣化其于該等物業(yè)自投資后一段時(shí)間累計(jì)之投資價(jià)值，降低資產(chǎn)負(fù)債比率，從而增加本集團(tuán)財(cái)務(wù)靈活性，并增強(qiáng)其把握未來發(fā)展及投資機(jī)遇的能力。

        與低折價(jià)配股融資、酒店分拆等一樣，降負(fù)債壓力下富力出售物流園或許是無奈之舉。但此外，預(yù)期合并事項(xiàng)也將為富力帶來戰(zhàn)略利益，由于集團(tuán)預(yù)期與知名投資者Blackstone建立長期合作關(guān)系，以投資及管理該等物業(yè)，從而增強(qiáng)企業(yè)形象并支援該等物業(yè)的增長及發(fā)展。

        而對于近年來重視對物業(yè)地產(chǎn)投資的黑石而言，這不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)難得的標(biāo)的。收購?fù)瓿珊螅谑谥袊奈锪魍顿Y組合將擴(kuò)張約三分之一，物流倉儲總面積將達(dá)到5300 萬平方英尺，遍布中國23個(gè)城市。

        黑石的物流投資擴(kuò)張機(jī)會

        “基于交易標(biāo)的物的稀缺，一般很難找到這樣大體量的物流項(xiàng)目園區(qū)，尤其是在廣州這樣的核心城市。”本次得以收購富力項(xiàng)目股權(quán)，黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示：“是蠻興奮的。”

        據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，廣州國際機(jī)場綜合物流園是富力旗下唯一擁有的物流園區(qū)，同時(shí)也是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。對于黑石而言，44億元收購70%的股權(quán)代價(jià)亦較為合理，“這個(gè)園區(qū)本身已經(jīng)運(yùn)營了有差不多10年的時(shí)間，已經(jīng)是做得很好的”，陳宇稱。

        據(jù)悉，早在2008年，富力物流園首批倉庫及物管服務(wù)大樓正式投入使用。目前，園區(qū)內(nèi)樓倉、坡道倉、醫(yī)藥及食品冷庫俱全，辦公、生活配套完善，同時(shí)園區(qū)距離廣州白云國際機(jī)場僅15公里，為第三方物流、電子商務(wù)、醫(yī)藥企業(yè)、電信(中國移動(dòng)(52.3,1.05,2.05%)、中國電信(2.68,0.10,3.88%))等頂尖行業(yè)企業(yè)提供倉儲租賃服務(wù)。

        本次的交易公告顯示，富力物流園計(jì)劃總建筑面積為超過120萬平方米。目前落成的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫、廠房及冷庫可出租面積約88.98萬平方米，并配套設(shè)施亦已落成，此外還有未開發(fā)的倉庫凈用地面積約210畝。

        據(jù)黑石方面介紹，項(xiàng)目公司后續(xù)將由其負(fù)責(zé)運(yùn)營和管理，此外也將主導(dǎo)開發(fā)運(yùn)營剩余的210畝地，建造更多冷藏設(shè)施和機(jī)構(gòu)級水平的倉庫，預(yù)計(jì)在未來的2-3年陸續(xù)落成。

        黑石無疑對本次的收購是滿意的，除去獲得優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的資產(chǎn)以外，后續(xù)項(xiàng)目的合作開發(fā)也將得到富力這一本土專職團(tuán)隊(duì)的支持。陳宇稱，“目前項(xiàng)目已經(jīng)擁有比較完善的管理公司，基于現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)，雙方還將憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識等，充分挖掘項(xiàng)目的市場潛力。

        此外，本次收購無疑是對黑石在大灣區(qū)現(xiàn)有物流投資組合的有效補(bǔ)充。據(jù)介紹，目前黑石在大灣區(qū)共有5個(gè)園區(qū)在運(yùn)營當(dāng)中，其中2個(gè)位于東莞，3個(gè)位于佛山，園區(qū)平均出租率在98%，客戶的增長也較為強(qiáng)勁。

        算上本次與富力的交易，黑石在中國市場將持有約500萬平方米的資產(chǎn)規(guī)模，其中絕大部分是已建成在運(yùn)營的狀態(tài)。事實(shí)上黑石自2013年開始于中國市場開始布局投資物流地產(chǎn)，近幾年來，黑石把物流地產(chǎn)作為在中國投資的重點(diǎn)方向，過去兩三年在投資規(guī)模上迎來了較快的增長。

        其中于2018年10月以2.75億元收購東百集團(tuán)旗下一家物流業(yè)務(wù)子公司佛山睿優(yōu)80%股權(quán)，瞄準(zhǔn)中國高端物流倉儲行業(yè);2019年6月，黑石集團(tuán)發(fā)布消息稱，集團(tuán)旗下的地產(chǎn)基金與第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將就第一產(chǎn)業(yè)在全國范圍內(nèi)開發(fā)建設(shè)的物流園區(qū)開展全方位的深度合作。

        今年疫情的發(fā)生對線上零售、生鮮電商的需求刺激加速了物流倉儲的發(fā)展，實(shí)際上也為黑石帶來了更多收購的機(jī)會。據(jù)介紹，今年以來黑石在佛山、長沙、太倉、武漢、鄭州等有所投資布局，疫情期間亦在上海新建成一個(gè)物流園區(qū)，目前園區(qū)內(nèi)包括醫(yī)藥、冷庫、生鮮電商、物流企業(yè)等已基本招商完畢。

        本次再成功收購位于廣州的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬亦表示：“物流業(yè)始終是黑石堅(jiān)定看好的全球投資主題之一。我們看到電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動(dòng)了物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢頭。收購位于一級集散中心且擁有高租賃需求的優(yōu)質(zhì)物流項(xiàng)目是黑石一以貫之的戰(zhàn)略，而此次收購正是該戰(zhàn)略的延續(xù)。”

        富力“割愛”減負(fù)擔(dān)

        在商言商，交易的促成一般源于各取所需。于富力而言，本次出售旗下唯一的物流園股權(quán)，同此前的配股融資、分拆酒店上市等一系列融資動(dòng)作一樣，都直接指向其債務(wù)壓力。

        此前于10月份，通過完成2.57億股新H股配售，富力所得款項(xiàng)凈額為24.98億港元用于償還公司境外債務(wù)。配售完成后，富力扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降至69.72%，凈負(fù)債率預(yù)計(jì)將下降7個(gè)百分點(diǎn)。但向資本市場“抽水”的配股融資行為需要適可而止。

        在“三道紅線”的監(jiān)管要求下，富力作為踩線最多的企業(yè)之一，同時(shí)又擁有大量持有型資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較高。

        將紅線變綠的方法是什么?李思廉曾在一次接受采訪中提到，市場絕大部分的投資者不歡迎配股，因?yàn)闀蠲抗傻幕貓?bào)率下降。而現(xiàn)在最好的方法，還是按預(yù)售證來銷售房子;其次可能要賣一些已經(jīng)蓋好的投資性物業(yè);第三則是找人合作開發(fā)項(xiàng)目，或者賣一些項(xiàng)目股權(quán)。

        三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，富力的負(fù)債合計(jì)1144.11億元，有息負(fù)債規(guī)模則較一季度下降了約242億元。凈負(fù)債率已同比下降至166%;資產(chǎn)負(fù)債率下降至約80.37%;若剔除預(yù)收款，其資產(chǎn)負(fù)債率或降至70%左右，基本可以實(shí)現(xiàn)翻綠。不過，這并不能表示富力的債務(wù)危機(jī)已經(jīng)可以安全解除，降負(fù)債的壓力依舊不小。

        8月份的中期業(yè)績會上李思廉也稱，“未來9個(gè)月，我們可能都會在國內(nèi)外處理250億到300億債務(wù)。”這些債務(wù)有超過一半會有重組的安排，其他的就靠資金和銷售來抵消。除此之外，去年提到的“可能出售一些重資產(chǎn)項(xiàng)目，從長遠(yuǎn)減輕負(fù)擔(dān)，目前也在考慮范圍”，無論是投資物業(yè)或者發(fā)展項(xiàng)目，富力都有出售的計(jì)劃，會出售一些股權(quán)。

        據(jù)業(yè)內(nèi)分析，富力的債務(wù)之所以持續(xù)盤踞高位，與其過往的投資模式和多元化業(yè)務(wù)安排有關(guān)。

        就分拆酒店上市的計(jì)劃而言，這被外界視為緩解財(cái)務(wù)壓力的一個(gè)對策，但這也被直指，成為全球最大豪華酒店業(yè)主的同時(shí)，酒店這一資產(chǎn)成為了富力“沉重”的包袱，到現(xiàn)在富力仍舊在為此前199億元鯨吞萬達(dá)酒店資產(chǎn)買單。

        這些酒店投入資金大，回報(bào)周期長，長期占用資金，而今年的疫情更是給酒店運(yùn)營帶來更大挑戰(zhàn)。盡管富力也在盡力用類REITs等金融化手段加速盤活酒店資產(chǎn)，但也并不順利，此前9月1日上交所的信息顯示，中信證券(18.08,-0.02,-0.11%)-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)變更為“終止”，該項(xiàng)ABS擬發(fā)行金額26億元。

        此外作為舊改大戶，豐富的舊改土儲是富力的核心優(yōu)勢所在，但因大部分仍處前期階段，也是一大負(fù)擔(dān)。數(shù)據(jù)顯示，截止2019年末富力舊改在手資源70余個(gè)，總可售資源4000萬平米，92%位于一二線城市，短期內(nèi)(1-2年內(nèi)預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)化)的項(xiàng)目資源約1900億元。

        債券融資空間不足的當(dāng)下，富力過往大量儲備的土地資源也因市場下行而銷售受阻，前10月，富力地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)總權(quán)益合約銷售金額約人民幣1026.8億元，同比略降3.71%。變現(xiàn)手上的持有型物業(yè)“減磅”，或者尋求開發(fā)合作，應(yīng)該是目前最可行的方法了。

        值得注意的是，據(jù)海外債市媒體消息援引知情人士稱，除去本次向黑石轉(zhuǎn)讓綜合物流園70%的權(quán)益以外，富力地產(chǎn)預(yù)計(jì)年底將以18.5億元出售其持有的廣州廣發(fā)證券(11.52,-0.06,-0.52%)總部大樓40%股權(quán)，所得款項(xiàng)全部用于償還債務(wù);此外正在推進(jìn)的資產(chǎn)處置項(xiàng)目還包括：向平安不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目股權(quán);向一家國企出售海南富力海洋歡樂世界的股份。

        上述所提及項(xiàng)目若按計(jì)劃推進(jìn)，預(yù)計(jì)富力地產(chǎn)將得到共計(jì)147.5億元的回款。

《電鰻快報(bào)》