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  　9月初，有媒體報道稱，“深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司”即將更名為“深圳市萬科發(fā)展有限公司”。對此，萬科回應稱，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司的確將進行企業(yè)名稱變更。

　　作為萬科董事會主席的郁亮曾公開表示，“十年后，萬科還會是地產(chǎn)公司嗎？我想不是了，如果還是，那也是慘淡經(jīng)營了。”

　　從最初打著“為住宅做配套”的旗號試水商業(yè)地產(chǎn)，到將長租公寓列入核心業(yè)務，萬科以住宅業(yè)務為起點，將版圖觸角伸向多個領域，涉及商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流地產(chǎn)、教育、養(yǎng)老、冰雪小鎮(zhèn)等。正如萬科所言，其經(jīng)營范圍不斷擴大。

　　在萬科進行多元化的過程中，作為優(yōu)勢業(yè)務的商業(yè)和物流地產(chǎn)已找到穩(wěn)定的發(fā)展模式，但被確立為核心業(yè)務的長租公寓，卻面臨行業(yè)前景未知、盈利難等考驗。

　　走入“無人區(qū)”的萬科，其多元化之路會順利嗎？

　　優(yōu)勢業(yè)務的操盤邏輯

　　剝離、獨立、收購，這是萬科多元化過程中的關鍵詞。

　　2016年8月21日，萬科宣布以129億收購印力集團96.55%股權。后者前身為深圳國資旗下的深國投商置，曾不斷被注入金融基因，與其有過交集的包括大摩、黑石集團等資金方，也有美國西蒙地產(chǎn)和凱德這樣的開發(fā)商。

　　借此背景，印力集團開創(chuàng)了“金融+開發(fā)+商業(yè)”的全新模式，曾發(fā)行總額逾10億人民幣的商業(yè)地產(chǎn)信托產(chǎn)品，也曾在2010年發(fā)行和募集過華潤零售地產(chǎn)發(fā)展基金。金融底色明顯的同時，商業(yè)地產(chǎn)運營能力亦不落下風。

▲萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面布局清晰。

　　這或許是萬科收購印力集團的原因。畢竟萬科早在2009年便已進軍商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模雖大卻并不出彩。

　　萬科商業(yè)的前任負責人丁長峰曾對媒體表示，看實體項目及同資本對接耗費了其極大的精力。丁長峰是萬科老人，一路從普通職員升遷為上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理、萬科執(zhí)行副總裁，即便如此，他在接手萬科商業(yè)后，仍要重新學習商業(yè)地產(chǎn)的運營邏輯。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖對無冕財經(jīng)分析：“事實上，會做開發(fā)的人不一定擅長運營，會做運營的人也不一定擅長開發(fā)。企業(yè)應該把專業(yè)的事情交由專業(yè)人才來做。”

　　有趣的是，萬科商業(yè)第一任掌門人劉肖在2016年年底曾提到，萬科2016年商業(yè)上的最大亮點就是收購了印力集團，這絕對是萬科里程碑式的動作。劉肖當時還表示，單獨辟出來的條線肯定比部門制要好得多，萬科只有物業(yè)是獨立的，養(yǎng)老、教育都可以這樣去做。

　　萬科收購不久，印力集團董事長丁力業(yè)便接替丁長峰成為萬科商業(yè)新任負責人。此后，印力集團作為萬科旗下商業(yè)開發(fā)與運營平臺，專注于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營管理。萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化也終于走出重要的一步。

　　郁亮曾說，“除了傳統(tǒng)住宅開發(fā)之外，萬科未來有機會做得很大，成為行業(yè)數(shù)一數(shù)二的優(yōu)勢業(yè)務的領域一是商業(yè)地產(chǎn)，另一個就是物流地產(chǎn)。”

　　在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科交由更專業(yè)的印力集團打理。物流地產(chǎn)方面，萬科的操作邏輯類似。萬科參與了物流巨頭普洛斯的私有化，以占股21.4%的微弱優(yōu)勢成為普洛斯的第一大股東。

　　資料顯示，普洛斯擁有及管理在中國、日本、美國和巴西等地共5500萬平方米現(xiàn)代物流設施組合，也是全球最大房地產(chǎn)基金管理人之一，管理資產(chǎn)約390億美元。借助普洛斯在物流領域的資源和地位，萬科無疑可以加快在該領域內(nèi)的規(guī)模和布局速度。

　　僅就商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)而言，萬科在這兩者上的發(fā)展模式已經(jīng)愈發(fā)清晰：獨立業(yè)務，以及收購相關公司擴大規(guī)模是其重要手段。

▲萬科加速物流地產(chǎn)并購。

　　不能忽視的是，萬科正在成立越來越多的基金平臺，這些基金平臺的投資方向涉及到商業(yè)地產(chǎn)、物流等。

　　在收購印力集團后不久，萬科聯(lián)合招商銀行(28.140, -0.04, -0.14%)設立兩支商業(yè)地產(chǎn)基金，總規(guī)模達到128.9億元，其中萬科出資50.31億。該基金將用于投資萬科或下屬控股子公司所持有的含在建和已完工的42個商業(yè)地產(chǎn)項目，而這些項目將交由印力集團管理。

　　2017年10月，萬科出資15億元，與4家公司一同設立60億元的物流地產(chǎn)基金。于萬科而言，成立物流投資基金讓萬科有能力實現(xiàn)在領域內(nèi)借力發(fā)力。據(jù)相關機構不完全統(tǒng)計，2017年，萬科投資物流項目23個，投資約17.8億元。最近兩年內(nèi)，萬科在全國取得物流項目用地超過40宗，幾乎每個月萬科都會在公開土地市場或者以收購方式實現(xiàn)物流地產(chǎn)項目入賬。

　　2017年萬科共成立四支針對物流、商業(yè)與文化娛樂領域的相關基金，再加上對普洛斯與鏈家的投資，萬科2017年投資于多元化業(yè)務的金額或超過250億元。

　　黃立沖表示：“成立基金這種方式有利于減少表內(nèi)的負債，可以把表內(nèi)負債放到表外。這是一種金融操作手段。”

　　需要指出的是，無論是印力集團還是普洛斯，兩者都有金融產(chǎn)品的操盤經(jīng)驗，也都擅長利用“基金”來借力發(fā)力推動自身業(yè)務發(fā)展。萬科的商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)業(yè)務似乎繼承了這種金融基因，從而謀求更長遠的發(fā)展。

　　核心業(yè)務前景難測

　　長租公寓業(yè)務已經(jīng)成為萬科繼住宅業(yè)務后的核心業(yè)務，但與商業(yè)地產(chǎn)和物流地產(chǎn)相比，長租公寓前途未卜。

　　在9月8日的萬科拉薩媒體溝通會上，郁亮不無擔憂地表示，教育、養(yǎng)老、租賃這些多元化業(yè)務，遇到的不止是經(jīng)營問題，還面臨著許多倫理問題。“關于養(yǎng)老業(yè)務，我現(xiàn)在非常焦慮，會不會出現(xiàn)大規(guī)模小概率高風險事件。”

　　郁亮的擔憂并非沒有緣由，養(yǎng)老業(yè)務目前還未出現(xiàn)高風險事件，但長租公寓已經(jīng)站在風口浪尖，在經(jīng)歷“中介機構推高房租”、“杭州鼎家暴雷”及“自如甲醛事件”后，面臨的是行業(yè)擔憂、輿論質疑及政府管控。當所有目光齊齊看向長租公寓時，這意味著行業(yè)內(nèi)所有從業(yè)者都需要謹慎行動。萬科亦如此。

　　在萬科內(nèi)部的策略認定中，長租公寓被視為“城鄉(xiāng)建設與生活服務商”戰(zhàn)略的一個環(huán)節(jié)。截至目前，萬科的泊寓在全國覆蓋29個一二線城市，累計獲取房間數(shù)超10萬間，累計開業(yè)超4萬間，分布在北京、上海、深圳、合肥、廈門、重慶、沈陽等城市，已形成萬科內(nèi)部較大規(guī)模的業(yè)務分區(qū)。

　　黃立沖告訴無冕財經(jīng)（ID：wumiacaijing），“地產(chǎn)開發(fā)商做長租公寓無異于價值破壞，效果會非常差。”

　　他具體分析稱，第一，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商有一個最大特點，即屬于項目公司，運營效率和成本都不如專門的資產(chǎn)運營公司；第二，開發(fā)商進入長租公寓領域后，從賣房子變成租房子，很可能會陷入戰(zhàn)略陷阱中；第三，中國的租金回報率太低。以澳洲的租賃公司為例，其租金回報率可達4%-5%，但中國的租金回報率最多2%，長遠發(fā)展會影響地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營現(xiàn)金流，并且可能會增加負債率。

　　8月3日，萬科發(fā)布長達293頁的《萬科住房租賃專項公司債券募集說明書》，涉及住房租賃內(nèi)容只有5頁，而關于長租公寓商業(yè)模式的描述，只有400字，剩下的篇幅都在說住宅業(yè)務。萬科對于長租公寓的租金收益、盈利能力均未做出說明。

　　募集說明書顯示，此次發(fā)債規(guī)模80億元，主要用在租賃住房上，補充公司運營資金達24億元。明顯可以看出，萬科在用公司信用背書融資，未來還債還需要住宅業(yè)務輸血，直到租賃板塊業(yè)務產(chǎn)生收益能夠覆蓋所有運營成本。

　　8月21日，在萬科2018年中期業(yè)績推介上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝坦承，“我們低估了這個（長租公寓運營）難度。收到房間后，如何及時供應出來，這中間的時間差我們控制得不是特別好。”

▲萬科長租公寓業(yè)務發(fā)展概況。

　　值得注意的是，萬科2018年中報顯示，截至目前萬科累計獲取房間數(shù)超過16萬間，但開業(yè)僅4萬間。剩下未開業(yè)的12萬間房，如果未出租還需支付租金的話，假若拿房成本是每月3000元/間，一個月的成本需要3.6億元，如果12萬間房后續(xù)對外出租為每月5000元/間，一年賺24萬元。但這24萬元僅僅是租金差所得，尚未減去運營成本、前期投入成本等。

　　倘若萬科無法加快其長租公寓運營周轉速度，加強盈利，長期發(fā)展下去，很可能會成為萬科的“阿喀琉斯之踵”。

　　郁亮對媒體表示：“長租公寓就不應該賺錢。”但是不賺錢的業(yè)務如何讓投資者投資，又如何獲得長遠發(fā)展？

　　萬科的2018年中報顯示，其95%的收入仍然來自房地產(chǎn)業(yè)務。從布局多元化業(yè)務開始，萬科僅對外宣布過各項業(yè)務的拓展成果，并沒有披露過具體的營收情況。

　　在談到萬科轉型以及新業(yè)務時，郁亮頗為感慨：“今天的我們特別焦慮，焦慮在于如何找到新的發(fā)展渠道、路徑與方法。沒有現(xiàn)成的道路可以學習，這是萬科最大的焦慮。”

《電鰻快報》