雖然調控不斷深入，但8月的房地產市場仍然延續了“高溫”的勢頭。
國家統計局于9月14日發布數據顯示，今年前8月，房地產業的融資、投資、拿地、銷售等指標都保持相對較高的增速，其中房地產開發投資已經連續兩個月維持在雙位數增長。同期的庫存規模則繼續下降。
今年以來，房地產市場一直維持著供需兩旺的勢頭，有機構分析認為，這是因為很多城市的供需基本面已經發生變化。一方面，經過3年的“去庫存”，全國整體庫存規模明顯下降，部分城市的去化周期明顯低于正常水平；另一方面，被調控政策壓抑許久的需求，正在尋求釋放。
這種基本面是否意味著市場仍有上漲的動力，目前尚需觀察。但從一些細節的變化來看，調控政策的影響已經開始顯現：投資強勁、開工改善、月度銷售出現下滑。
全年銷售有望創新高
國家統計局數據顯示，今年1-8月，全國商品房銷售面積102474萬平方米，同比增長4.0%；商品房銷售額89396億元，增長14.5%。自今年5月以來，銷售金額一直維持兩位數的增長。
從區域分布來看，中西部地區仍然是銷售的重點區域。中原地產認為，這是由于“三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在”。
但從8月單月的數據來看，情況似乎沒有那么樂觀。8月，全國商品房銷售面積同比增速為2.4%，環比則收窄7.5個百分點，說明8月的交易熱度低于7月。
中泰證券表示，8月銷售回落主因是“低能級城市樓市成交轉淡”。展望全年，考慮棚改貨幣化安置力度走弱和高基數效應，三四線銷量可能會溫和下行。而根據調研，近期部分主流城市熱度轉淡，因此，一二線成交反彈的持續性還有待觀察。
中原地產則認為，從目前趨勢看，2018年房地產全年銷售額將繼續刷新歷史紀錄，從而實現連續三年刷新歷史新高的局面。但銷售面積有可能低于去年。
由于銷售端保持強勁勢頭，庫存規模進一步下降。截至8月末，全國商品房待售面積53873萬平方米，比7月末減少555萬平方米。這一規模達到近4年來的新低。
在業內，“去庫存基本完成”的觀點已成共識。民間機構的數據顯示，當前很多城市的住宅去化周期都低于12-16個月的正常水平。“市場供需基本面已經出現逆轉。”中原地產認為。
實際上，銷售和庫存兩個指標的變化互為因果。銷售放量固然會導致庫存下降，但庫存也會影響銷售端的表現。8月單月，全國商品房銷售面積下降，銷售額則繼續上漲，這反映出“大部分城市去庫存接近完成后，市場價格有所上漲”。
北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，在安排銷售任務時，通常都會考慮不同城市的庫存情況。其中，低庫存城市的策略是放慢銷售節奏，謀求利潤；高庫存城市的策略則是快速周轉，尋求現金流。
資金壓力倒逼“快周轉”
除銷售外，其他指標也都有相對較好的表現。今年前8月，全國房地產開發投資76519億元，同比增長10.1%。這是該指標連續兩個月出現雙位數增長。
土地市場明顯回暖。前8月房地產開發企業土地購置面積16451萬平方米，同比增長15.6%；土地成交價款8177億元，增長23.7%。
同樣在供應端，前8月全國商品房施工面積增長3.6%，新開工面積增長15.9%，增速都有所擴大。
中信建投(7.680, -0.16, -2.04%)指出，土地、開工、施工等供應端的發力，是支撐房地產開發投資高增長的重要因素，這也是行業努力補庫存的一種結果。隨著房企融資壓力加大以及基數抬高，未來房地產投資增速會趨于回落。具體表現為：購地費用貢獻力度下降，施工費用貢獻力度提升。
多數分析人士認為，未來這種補庫存的動作還將繼續。除了庫存缺口仍然較大外，資金端的壓力也將促使房企加快施工和銷售。
今年1-8月，房地產開發企業到位資金106682億元，同比增長6.9%，增速比1-7月份提高0.5個百分點。其中，得益于銷售升溫，定金及預收款35447億元，增長15.1%，是增速最快的部分。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，該指標的變化好于預期，主要源于銷售端的發力。但從房企普遍加快銷售節奏并回籠資金的做法來看，資金壓力仍是懸在企業頭上的一把利劍。
他預計，隨著融資政策的繼續從緊，未來這一指標很難有根本性改善。相反，融資渠道收窄，還會繼續倒逼房企以降價銷售的方式來回籠資金。
中原地產指出，調控政策和市場的博弈仍將持續。一方面，去杠桿政策會繼續保持，甚至加碼，政策壓力不容忽視；另一方面，被調控政策壓抑許久的需求，也在尋求釋放。未來的市場走勢，將在很大程度上取決于政策力度能否保持。
《電鰻快報》
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