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中新經緯客戶端8月23日電 （吳亦涵）近日，

　　值得注意的是，從去年北京3·17新政以來，房地產市場已經過多輪調控，為何在房地產調控政策持續加碼的背景下，今年上半年萬科A仍然能夠取得不錯的業績和預收款項的增長呢？有業內人士指出，房地產企業的財報數據往往存在1到2年的滯后性，此次萬科A半年報業績的大幅增長，反應的其實是此前房地產市場火熱時期公司的經營情況。

　　萬科A預收類款項名減實增，為何？

　　預收款項是指企業按照合同規定預收的款項，該項負債需用合同約定的商品或者勞務償付。企業財報中的預收款項項目反映一家企業期末尚未償付的預收賬款的余額。盡管企業已收到這些款項，但企業產品和勞務均未提供，故不能確認收入，只能作為一項負債。對于房企而言，由于目前國內商品房銷售采取的是期房預售制度，因此預收款項一般被認為是判斷房企未來收入的重要指標。

　　值得注意的是，在此次的半年報中，萬科A的預收款項出現了大幅下降。半年報顯示，萬科A在2018年上半年預收款項為23.77億元，而在2017年同期為3579.31億元，同比大幅下降99.34%。半年報披露之初，這一下滑一度被一些媒體解讀成公司房地產業務放緩的體現，但是事實上，無論是在半年報中還是在對媒體的回應中，萬科A都表示此次預收款項的大幅減少，是由于公司執行了新的會計準則所致。

　　自2018年1月1日起，萬科按新收入準則及財政部對A+H上市公司的要求，執行新的會計政策，并調整了會計報表的科目。執行新收入準則后，公司預售房地產項目收取的款項在2018年資產負債表列示為“合同負債”。也就是說，在半年報中，屬于合同負債項目內的金額，就是此前萬科A預收款項的一部分。

萬科A“合同負債”達5142.85億元，圖片截自萬科A半年報

　　而半年報顯示，萬科A的“合同負債”為5142.85億元，2018年中期末加上合同負債的所有預收類款項總額為5166.63億元，這一數據事實上較2017年同期增長了44.3%，較2017年末4077.06億元的預收款項亦增長了26.7%。

　　房地產調控持續加碼，萬科A未來如何？

　　那么為什么在近期房地產調控政策不放松的背景下，萬科A的業績仍然可以實現不錯的增長，被視為未來利潤“蓄水池”的預收類款項名減實增呢？

　　事實上，這與房地產企業財報的特點有關，一位不愿具名的券商人士向中新經緯客戶端（微信公眾號：jwview）表示，由于房地產企業一般是先收款，再交房，而財報的營業收入只有在公司交完房后才能確認，因此房地產企業的營業收入往往具有滯后性的特點。

　　“也就是說，萬科A今年交完房后所確認的營業收入，可能是2016年和2017年就已經賣出去的房子，而預收款項亦可能是此前已經銷售出去但是尚未交房的那部分收入。因此無論是營業收入還是預收款項，反應的更多是公司此前的銷售情況。” 該券商人士說道。

　　事實上，今年1月中旬以來，在房地產調控政策持續加碼，A股持續下跌的背景下，房地產板塊股價也一路下滑，作為地產板塊的龍頭股，萬科A自然也難以幸免。Wind數據顯示，截至8月22日收盤，萬科A的股價已經較今年1月的高位跌去43.37%。不過近日，在地產股跌幅已深，萬科A半年報錄得不錯業績的情況下，不少券商紛紛發布研報看好萬科A未來的股價表現。

國信證券(8.270, -0.04,-0.48%)在7月底的研報里表示，壓制地產A股估值進一步下行的不利因素下半年將有望逐步緩解，且上半年股價跌幅已相當程度反映了這些不利因素。投資A股優勢地產股“最壞的時間窗口”或已過去，未來一年左右，A股優勢房地產股或將迎來一大波類似于2009年上半年、2012年、2014年2-4季度那樣“賺估值的錢”的大級別行情。

　　天風證券指出，半年報顯示萬科A業績增長穩定，財務穩健，凈負債率低，考慮到地產企業下半年推盤量往往高于上半年，預計公司全年銷售額有望突破6300億元。而在（房地產）行業集中度提升的大背景下，公司在拿地、融資等方面的優勢日益明顯。

　　國泰君安(14.720, -0.09, -0.61%)則看好萬科A多元化業務發展的方向，其指出，上半年公司在物流、租賃等非地產業務方面則有較大幅度增長，而多元發展是當前政策格局下的出路，因此看好萬科A未來的發展。（中新經緯APP）

《電鰻快報》