“可以說，西安這兩年樓市是嚴厲調(diào)控的。但是由于落戶放開，購買人群多了，自然會帶動價格波動。”某當?shù)胤康禺a(chǎn)觀察人士說。
追溯西安的樓市調(diào)控政策，半年連發(fā)限購、限貸和限售措施，不可謂不嚴厲。
2017年1月1日，西安出臺限購規(guī)定，在本市城六區(qū)（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區(qū)）范圍內(nèi)只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。
2017年4月18日，西安出臺差別化信貸政策規(guī)定，在西安市無住房的居民家庭，首次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于30%。
2017年6月28日，西安出臺限售政策，凡是2017年4月18日以前在西安城七區(qū)及開發(fā)區(qū)范圍購買商品房的購房者，自網(wǎng)簽備案起，滿5年方可交易。
“雖然限購、限售等調(diào)控政策都出臺了，但對于戶籍人口來說，還是可以買房。”上述當?shù)胤慨a(chǎn)觀察人士表示，而西安市去年涌入20余萬戶籍人口。
除西安之外，截至5月6日，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，全國有30個城市發(fā)布了“本地有史以來最寬松”的人才吸引政策。人才大量落戶之后，樓市調(diào)控效果成為多位專家關(guān)注的焦點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，人才落戶是為了教育、醫(yī)療等公共資源同等化。但同樣是優(yōu)質(zhì)學區(qū)，租房落戶排序在有房之后，所以大部分落戶者依然需要買房。在出臺落戶政策的相關(guān)城市中，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島等七座GDP超萬億元的城市，自身的經(jīng)濟基礎(chǔ)堅實，發(fā)展后勁足。而西安2017年GDP為7469億元，經(jīng)濟發(fā)展水平還需趕超其他城市，才能吸引更多優(yōu)秀人才。
上述房企負責人認為，西安在引進人才的同時，需要做大產(chǎn)業(yè)，做足配套，真正以產(chǎn)業(yè)為導向引進人才，才能才盡其用，人盡其能。
助推房企去庫存
中國證券報記者在樓盤開盤現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，符合購房資格的人群增多，讓西安樓市火起來。
4月29日中午，中國證券報記者來到位于西安市地鐵一號線終點站——后衛(wèi)寨。出了地鐵站，步行約3里路來到某港股龍頭房企位于此處的營銷中心。
雖然位于西安最西邊，與咸陽市接壤，而且周圍交通設(shè)施不便，教育、商業(yè)服務配套設(shè)施不健全。但是記者在現(xiàn)場了解到，位于后衛(wèi)寨附件的恒大都市廣場1號樓于4月27日取得預售證，共計248套房源即將入市，前來提交資料的購房者排起了百余米長龍，其中以剛畢業(yè)不久的年輕人居多。
“雖然離西安市區(qū)偏遠，但這邊的房價在1萬元/平方米左右，算便宜的，而且搶不到房源。”購房者陳漢（化名）對中國證券報記者說，他在很多售樓中心提交了購房資料，等著搖號結(jié)果，但搖中的概率不高，約十分之一。
同日下午，位于西安市長安區(qū)韋曲十字商圈的融創(chuàng)天朗南長安街1號也異常火爆，700套房5000多人搖號。在現(xiàn)場等待搖號結(jié)果的李先生對中國證券報記者感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月沒上班就為買房。”
4月28日下午，中國證券報記者來到西安市未央?yún)^(qū)鳳城十一路附近的某房產(chǎn)中介機構(gòu)。一位經(jīng)紀人說，附近房源緊張，自年初以來價格上漲近三成。
今年前三個月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安市在35個大城市中，無論是新建商品住宅銷售價格還是二手住宅銷售價格指數(shù)，較上年同比均保持較快增長。
樓市逐漸升溫也助推了相關(guān)房企在當?shù)厝齑妗?月2日，某北京國有背景上市房企負責人對中國證券報記者表示，該房企在傳統(tǒng)的京津冀和長三角區(qū)域外，去年以來在西安、成都等實施人才新政的城市銷售業(yè)績創(chuàng)了新高。“近段時間以來，西安樓市有了價格上升的驅(qū)動因素。”
2017年西安市銷售額居前三的萬科、融創(chuàng)和恒大，銷售額分別為196.07億元、147.85億元、75.81億元。而2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)為111.2億元、約40億元和39.4億元。
“可以說，2017年是西安樓市的拐點，除長期深耕本地的萬科、龍湖之外，華夏幸福、綠城、遠洋等不下十幾家一二線房企也進來了。”上述房企負責人表示。
新政引來落戶人口
倪帥是一位IT工程師，半個月前從深圳辭職回到西安，目前在西安某大學科技園工作。五一假期，他忙著了解西安樓盤的開盤信息，盡早提交購房資料進行搖號。“正在搖，能否搖上號還不一定。”倪帥表示，“回來的首要任務是買個房，這樣找對象時腰板才硬，所以前幾天就去派出所落了戶，也就一兩分鐘的事。”
而來自吉林通化的苗女士則感嘆自己在2016年底的決策十分英明。苗女士在北京從事布藝生意多年，一家三口戶口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借讀。“戶口一直是困擾我們的心病，想讓孩子有個良好的教育環(huán)境，又能順順當當?shù)貐⒓痈呖肌?rdquo;2016年底，經(jīng)人介紹，苗女士殺入西安樓市，在灞橋區(qū)購置了兩套房產(chǎn)。“當時周圍朋友都流行買環(huán)京區(qū)域和海南的房子，朋友聚會的時候，大家納悶怎么選了個西部城市投資。現(xiàn)在朋友們佩服我上車及時，過了這村肯定沒這店了。”
借這輪戶籍新政，苗女士把一家戶口遷到西安。“我們打算讓孩子今后在西安上高中，畢竟是省會城市，教育質(zhì)量會好些。”
2017年3月1日落地的西安市戶籍準入新政策對部分戶籍準入條件作出重大調(diào)整，可概括為“三放四降”。“三放”即放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定；“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。
2月西安戶籍門檻再度放寬。個人落戶一站式全辦結(jié)，通過學歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入。
兩次放寬戶籍所產(chǎn)生的效果十分明顯。西安市公安局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度西安遷入戶籍24.49萬人，其中博士392人、碩士研究生6689人、本專科生12.5萬人，另有9851人以人才引進方式落戶。“我們所里的戶籍科這一年是最忙的，基本無休，還需要從其他職能科室調(diào)派人員。”未央?yún)^(qū)某派出所人士對中國證券報記者表示。
除了出臺戶籍新政外，西安市相關(guān)部門也主動作為，到北京、上海、武漢等高校集中的城市招才引智。
北京某高校碩士畢業(yè)生、湖北人小許近日收到西安高新區(qū)某企業(yè)的offer，專業(yè)為機械設(shè)計的他，不僅可以快速落戶西安，高新區(qū)和企業(yè)還能夠提供人才公寓。小許表示，“當年父母是從東北來到湖北。父母對自己能夠讓所學專業(yè)得到發(fā)揮十分支持。”現(xiàn)在小許正在研究當?shù)氐膮^(qū)域規(guī)劃以制定買房計劃。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，引入人才的政策對樓市交易有積極作用。
到5月6日，西安戶籍新政出臺正好滿430天。該新政被當?shù)厝朔Q為“千軍萬馬進長安”。西安市公安局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%。其中，新政落戶13.95萬人，占新落戶總數(shù)的57%。
劇增的落戶人口帶動了當?shù)貥鞘械幕鸨Ｖ袊C券報記者近日實地走訪西安市相關(guān)樓盤、戶籍辦事機構(gòu)以及房地產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn)，落戶人群助推了當?shù)貥鞘械臒岫龋捶咳嗽黾樱科髣t加大了去庫存力度。
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