“可以說，西安這兩年樓市是嚴厲調控的。但是由于落戶放開，購買人群多了，自然會帶動價格波動。”某當地房地產觀察人士說。
追溯西安的樓市調控政策，半年連發限購、限貸和限售措施，不可謂不嚴厲。
2017年1月1日，西安出臺限購規定，在本市城六區（新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區）范圍內只能新購一套住房（含新建商品住房和二手住房）。
2017年4月18日，西安出臺差別化信貸政策規定，在西安市無住房的居民家庭，首次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低于30%。
2017年6月28日，西安出臺限售政策，凡是2017年4月18日以前在西安城七區及開發區范圍購買商品房的購房者，自網簽備案起，滿5年方可交易。
“雖然限購、限售等調控政策都出臺了，但對于戶籍人口來說，還是可以買房。”上述當地房產觀察人士表示，而西安市去年涌入20余萬戶籍人口。
除西安之外，截至5月6日，根據中原地產研究中心統計，全國有30個城市發布了“本地有史以來最寬松”的人才吸引政策。人才大量落戶之后，樓市調控效果成為多位專家關注的焦點。
中原地產首席分析師張大偉則表示，人才落戶是為了教育、醫療等公共資源同等化。但同樣是優質學區，租房落戶排序在有房之后，所以大部分落戶者依然需要買房。在出臺落戶政策的相關城市中，天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、青島等七座GDP超萬億元的城市，自身的經濟基礎堅實，發展后勁足。而西安2017年GDP為7469億元，經濟發展水平還需趕超其他城市，才能吸引更多優秀人才。
上述房企負責人認為，西安在引進人才的同時，需要做大產業，做足配套，真正以產業為導向引進人才，才能才盡其用，人盡其能。
助推房企去庫存
中國證券報記者在樓盤開盤現場發現，符合購房資格的人群增多，讓西安樓市火起來。
4月29日中午，中國證券報記者來到位于西安市地鐵一號線終點站——后衛寨。出了地鐵站，步行約3里路來到某港股龍頭房企位于此處的營銷中心。
雖然位于西安最西邊，與咸陽市接壤，而且周圍交通設施不便，教育、商業服務配套設施不健全。但是記者在現場了解到，位于后衛寨附件的恒大都市廣場1號樓于4月27日取得預售證，共計248套房源即將入市，前來提交資料的購房者排起了百余米長龍，其中以剛畢業不久的年輕人居多。
“雖然離西安市區偏遠，但這邊的房價在1萬元/平方米左右，算便宜的，而且搶不到房源。”購房者陳漢（化名）對中國證券報記者說，他在很多售樓中心提交了購房資料，等著搖號結果，但搖中的概率不高，約十分之一。
同日下午，位于西安市長安區韋曲十字商圈的融創天朗南長安街1號也異常火爆，700套房5000多人搖號。在現場等待搖號結果的李先生對中國證券報記者感嘆，“搖了8個樓盤都沒搖上，請假兩個月沒上班就為買房。”
4月28日下午，中國證券報記者來到西安市未央區鳳城十一路附近的某房產中介機構。一位經紀人說，附近房源緊張，自年初以來價格上漲近三成。
今年前三個月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，西安市在35個大城市中，無論是新建商品住宅銷售價格還是二手住宅銷售價格指數，較上年同比均保持較快增長。
樓市逐漸升溫也助推了相關房企在當地去庫存。5月2日，某北京國有背景上市房企負責人對中國證券報記者表示，該房企在傳統的京津冀和長三角區域外，去年以來在西安、成都等實施人才新政的城市銷售業績創了新高。“近段時間以來，西安樓市有了價格上升的驅動因素。”
2017年西安市銷售額居前三的萬科、融創和恒大，銷售額分別為196.07億元、147.85億元、75.81億元。而2016年的相關數據為111.2億元、約40億元和39.4億元。
“可以說，2017年是西安樓市的拐點，除長期深耕本地的萬科、龍湖之外，華夏幸福、綠城、遠洋等不下十幾家一二線房企也進來了。”上述房企負責人表示。
新政引來落戶人口
倪帥是一位IT工程師，半個月前從深圳辭職回到西安，目前在西安某大學科技園工作。五一假期，他忙著了解西安樓盤的開盤信息，盡早提交購房資料進行搖號。“正在搖，能否搖上號還不一定。”倪帥表示，“回來的首要任務是買個房，這樣找對象時腰板才硬，所以前幾天就去派出所落了戶，也就一兩分鐘的事。”
而來自吉林通化的苗女士則感嘆自己在2016年底的決策十分英明。苗女士在北京從事布藝生意多年，一家三口戶口全在通化老家，孩子在北京上初中也是借讀。“戶口一直是困擾我們的心病，想讓孩子有個良好的教育環境，又能順順當當地參加高考。”2016年底，經人介紹，苗女士殺入西安樓市，在灞橋區購置了兩套房產。“當時周圍朋友都流行買環京區域和海南的房子，朋友聚會的時候，大家納悶怎么選了個西部城市投資。現在朋友們佩服我上車及時，過了這村肯定沒這店了。”
借這輪戶籍新政，苗女士把一家戶口遷到西安。“我們打算讓孩子今后在西安上高中，畢竟是省會城市，教育質量會好些。”
2017年3月1日落地的西安市戶籍準入新政策對部分戶籍準入條件作出重大調整，可概括為“三放四降”。“三放”即放開普通大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定；“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房落戶條件、降低長期在西安市區就業并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。
2月西安戶籍門檻再度放寬。個人落戶一站式全辦結，通過學歷、人才、投資納稅落戶的，即便是落在集體戶上，也可同步完成舉家遷入。
兩次放寬戶籍所產生的效果十分明顯。西安市公安局統計數據顯示，一季度西安遷入戶籍24.49萬人，其中博士392人、碩士研究生6689人、本專科生12.5萬人，另有9851人以人才引進方式落戶。“我們所里的戶籍科這一年是最忙的，基本無休，還需要從其他職能科室調派人員。”未央區某派出所人士對中國證券報記者表示。
除了出臺戶籍新政外，西安市相關部門也主動作為，到北京、上海、武漢等高校集中的城市招才引智。
北京某高校碩士畢業生、湖北人小許近日收到西安高新區某企業的offer，專業為機械設計的他，不僅可以快速落戶西安，高新區和企業還能夠提供人才公寓。小許表示，“當年父母是從東北來到湖北。父母對自己能夠讓所學專業得到發揮十分支持。”現在小許正在研究當地的區域規劃以制定買房計劃。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，引入人才的政策對樓市交易有積極作用。
到5月6日，西安戶籍新政出臺正好滿430天。該新政被當地人稱為“千軍萬馬進長安”。西安市公安局統計數據顯示，2017年3月1日至12月底，全市共遷入落戶24.5萬人，同比增長335.9%。其中，新政落戶13.95萬人，占新落戶總數的57%。
劇增的落戶人口帶動了當地樓市的火爆。中國證券報記者近日實地走訪西安市相關樓盤、戶籍辦事機構以及房地產中介門店發現，落戶人群助推了當地樓市的熱度，看房人增加，房企則加大了去庫存力度。
《電鰻快報》
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