險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)已不再新奇，而房企也已開(kāi)始打起保險(xiǎn)公司的主意，頻頻出手布局。近日，利安人壽的股東變動(dòng)使得原第二大股東深圳市柏霖資管管理（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“柏霖資管”）順勢(shì)上位，成為利安人壽第一大股東，該公司的背后便是深圳老牌房企鴻榮源集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鴻榮源”）。在行業(yè)人士看來(lái)，涉足金融行業(yè)對(duì)于以鴻榮源為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，被看做是增加融資渠道的途徑，然而在監(jiān)管趨緊的環(huán)境下，多元化的投資將成為重要訴求。
頻頻布局金融領(lǐng)域
日前，利安人壽發(fā)布公告稱(chēng)，擬減少注冊(cè)資本人民幣1.41億元，并注銷(xiāo)雨潤(rùn)控股集團(tuán)有限公司持有的該公司股份1.41億股，其持股比例也將降至17.82%。由此，原第二大股東柏霖資管順勢(shì)上位，以18.4%的持股比例成為利安人壽第一大股東。
除入股利安人壽之外，柏霖資管在金融市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。2016年11月16日，新光海航人壽發(fā)布公告稱(chēng)，新光海航原有兩大股東新光人壽與海航集團(tuán)，分別轉(zhuǎn)讓15%、36%股份給柏霖資管，轉(zhuǎn)讓后，柏霖資管以51%的持股比例絕對(duì)控股新光海航這家保險(xiǎn)公司；2017年3月29日，柏霖資管還向廣東華興銀行入股7.9億股，占該銀行增資擴(kuò)股后總股本的9.88%，躋身華興銀行前十大股東第四。
值得注意的是，柏霖資管一直對(duì)外保持神秘，但它的背后站著的正是深圳房企鴻榮源。資料顯示，柏霖資管曾用名為深圳市鴻榮軒資產(chǎn)管理有限公司、深圳市鴻榮軒物業(yè)管理有限公司，而鴻榮源集團(tuán)子公司鴻榮源置業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司為該公司的惟一出資股東。2015年7月21日，柏霖資管股東由鴻榮源置業(yè)集團(tuán)有限公司100%控股變更為深圳市柏霖金融投資控股有限公司100%控股的子公司，后者成立于2015年7月1日。
雖然從股權(quán)上來(lái)看，柏霖資管與鴻榮源并無(wú)直接聯(lián)系，但作為董事之一的賴(lài)柏霖正是鴻榮源董事長(zhǎng)賴(lài)海民之子。鴻榮源集團(tuán)的官方網(wǎng)站也顯示，該集團(tuán)目前已經(jīng)布局住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及金融投資等四個(gè)領(lǐng)域。金融投資領(lǐng)域擁有博匯源創(chuàng)業(yè)投資有限公司以及深圳市潤(rùn)邦小額貸款有限公司兩家公司。
據(jù)悉，鴻榮源成立于1999年，是深圳市的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，2017年鴻榮源以逾162億元總成交金額，位居深圳開(kāi)發(fā)商成交金額季軍。
增加融資渠道？
如今，在險(xiǎn)資入股房地產(chǎn)企業(yè)成為一種潮流的同時(shí)，房企也不乏主動(dòng)出手，收購(gòu)或成立保險(xiǎn)公司，從恒大、泰禾、融信到鴻榮源，都先后通過(guò)不同方式進(jìn)行布局，甚至成為險(xiǎn)資的第一大股東。
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企頻頻布局金融領(lǐng)域，一方面是行業(yè)本身進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率不斷下滑；另一方面，政府調(diào)控政策的不斷收緊，也使得房企所面臨的壓力越來(lái)越大。
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，除限購(gòu)限貸之外，金融機(jī)構(gòu)也相繼發(fā)聲，房地產(chǎn)資金趨嚴(yán)，地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范力度加強(qiáng)，房企再融資困難重重。房企布局金融領(lǐng)域的原因之一，正是希望擴(kuò)大融資渠道，從而解決自身融資難、融資成本高的難題。
上述人士進(jìn)一步稱(chēng)，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目所需的資金量相當(dāng)龐大，同時(shí)周期也比較長(zhǎng)。對(duì)于缺乏自有資金的中小企業(yè)而言，項(xiàng)目過(guò)程中肯定需要進(jìn)行融資獲得資金，而在銀行對(duì)地產(chǎn)行業(yè)信貸收緊的情況下，房企涉足金融變成了解決這個(gè)難題的一個(gè)方法。
不過(guò)，房企通過(guò)險(xiǎn)資獲取發(fā)展資金的途徑幾乎難以實(shí)現(xiàn)。2018年1月26日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理辦法》，自2018年4月1日起實(shí)施。辦法要求，險(xiǎn)資運(yùn)用須以服務(wù)保險(xiǎn)業(yè)為主要目標(biāo)。與此同時(shí)，保險(xiǎn)集團(tuán)公司、保險(xiǎn)公司從事保險(xiǎn)資金運(yùn)用，不得直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。保監(jiān)會(huì)此前還明確規(guī)定，險(xiǎn)資禁止投資住宅類(lèi)房地產(chǎn)。
在國(guó)家現(xiàn)有政策的限制下，住宅類(lèi)房企沒(méi)有險(xiǎn)資融資資格，而絕大多數(shù)非住宅類(lèi)房企或因評(píng)級(jí)、資質(zhì)和項(xiàng)目等條件達(dá)不到險(xiǎn)資要求，或被攔在保監(jiān)會(huì)嚴(yán)格的準(zhǔn)入門(mén)檻外，這就意味著大多數(shù)中小房企是無(wú)法搭上險(xiǎn)資這輛火車(chē)的。
據(jù)了解，深耕深圳的鴻榮源也有了走出廣東的訴求。去年11月6日，賴(lài)海民現(xiàn)身武漢江漢區(qū)“招商引資”座談會(huì)，宣布在武漢CBD斥資逾300億元建設(shè)項(xiàng)目。不過(guò)，對(duì)于希望全國(guó)化布局的鴻榮源而言，它所面臨的資金壓力很難通過(guò)險(xiǎn)資獲得支持。
多元化的訴求
“在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不能繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、又不能獲得更高利潤(rùn)空間的情況下，部分房企寄希望于通過(guò)多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生存與發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在房地產(chǎn)利潤(rùn)率面臨下滑的背景下，金融業(yè)相對(duì)較高的盈利能力也將成為房企業(yè)務(wù)的重要補(bǔ)充。
除提高盈利能力外，房企頻頻參與或并購(gòu)金融機(jī)構(gòu)，也是為了打造多元化業(yè)務(wù)格局。例如，大型房企成立綜合性金融集團(tuán)加速金融布局，業(yè)務(wù)類(lèi)型十分豐富，通過(guò)參股或并購(gòu)銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，成立基金或股權(quán)公司等多途徑擴(kuò)展更大更廣的業(yè)務(wù)版圖。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，鴻榮源布局金融業(yè)務(wù)的背后更多的還是在于多元化發(fā)展、提升盈利能力。
值得一提的是，無(wú)論是利安人壽還是新光海航，這兩家企業(yè)面臨的盈利情況并不樂(lè)觀。據(jù)利安人壽年報(bào)披露，2011-2016年，保險(xiǎn)業(yè)務(wù)收入分別為5億元、12.96億元、16.12億元、51.46億元、67.29億元、113.82億元，凈利潤(rùn)分別為-0.55億元、-0.55億元、-1.65億元、752萬(wàn)元、-1.43億元、-3.45億元。
也就是說(shuō)，自2011年成立以來(lái)，除2014年實(shí)現(xiàn)約750萬(wàn)元盈利外，其余年份均為虧損狀態(tài)，公司2016年虧損達(dá)到3.45億元。截至目前，利安人壽2017年的年報(bào)尚未發(fā)布，此前公布的償付能力報(bào)告則顯示，2017年利安人壽有望實(shí)現(xiàn)盈利。
新光海航面臨的情況似乎更為窘迫，2010-2016年，新光海航人壽連續(xù)七年凈虧損，2010-2015年其分別虧損0.49億元、0.72億元、0.9億元、0.86億元、1.08億元和0.82億元。2017年末，該公司綜合償付能力充足率達(dá)到-400%以下，被評(píng)為D類(lèi)保險(xiǎn)公司。
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