易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長(zhǎng)的模式面臨風(fēng)險(xiǎn)，泰禾等房企需要更多關(guān)注現(xiàn)金流和資金鏈的問(wèn)題。
在房企融資偏緊的2018年，一些房企已經(jīng)率先行動(dòng)了。3月30日，泰禾集團(tuán)(26.960, 0.00, 0.00%)發(fā)布公告，擬發(fā)行100億專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)支持證券。
這只是泰禾集團(tuán)近兩年來(lái)多元?jiǎng)?chuàng)新融資的一個(gè)縮影。去年以來(lái)，泰禾通過(guò)多種融資支持業(yè)務(wù)擴(kuò)張，躋身千億陣營(yíng)。
克而瑞房企排行榜顯示，2017年有17家房企銷(xiāo)售突破千億。其中，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1007.2億元，同比上漲152.5%。
泰禾的野心不止于此。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化競(jìng)爭(zhēng)白熱化的當(dāng)下，泰禾無(wú)論是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是多元化業(yè)務(wù)上都行走在快速擴(kuò)張的路上。
易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在調(diào)控趨嚴(yán)、市場(chǎng)下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長(zhǎng)的模式面臨風(fēng)險(xiǎn)，泰禾等房企需要更多關(guān)注現(xiàn)金流和資金鏈的問(wèn)題。
創(chuàng)新融資下的規(guī)模擴(kuò)張
自去年以來(lái)，房企融資渠道中的銀行放貸、國(guó)內(nèi)發(fā)債、信托融資逐漸收緊。房企紛紛尋找新的融資渠道。
其中，泰禾在銀行貸款、信托貸款、中期票據(jù)、私募債等領(lǐng)域展開(kāi)多元化、低利率的融資模式，其境外融資、資產(chǎn)證券化等融資占比進(jìn)一步提升。
上述提到的百億資產(chǎn)支持證券，即為泰禾通過(guò)長(zhǎng)租公寓作為底層資產(chǎn)，所進(jìn)行的專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)支持計(jì)劃。
在此之前，年內(nèi)泰禾還公告了兩筆資產(chǎn)支持證券的融資。2月12日，泰禾公告擬開(kāi)展“五四北泰禾廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模不超過(guò) 21.7 億元，期限不超過(guò)20年。
2月23日，泰禾召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)并審議通過(guò)了發(fā)行購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)等議案。
此外，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)融資成本上升，融資審批趨緊，泰禾集團(tuán)也轉(zhuǎn)而發(fā)力國(guó)際資本市場(chǎng)。
1月17日，泰禾在境外完成總額4.25億美元的債券發(fā)行，并已在新加坡交易所掛牌，包含發(fā)行規(guī)模2億美元、期限為3年的債券，以及發(fā)行規(guī)模2.25億美元，期限為5年的債券。
3月7日，泰禾宣布，公司境外全資子公司總額2.3億的美元債券已于3月6日完成發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌。該美元債債券期限3年；票面年息7.875%，每半年支付一次。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，泰禾集團(tuán)2018年1-2月銀行貸款累計(jì)增加13.11億元，公司債券累計(jì)增加32.53億元，其他借款累計(jì)增加39.22億元，融資租賃借款及小額貸款累計(jì)減少0.12億元，顯示融資渠道多元。
上述這些融資支撐著泰禾的規(guī)模擴(kuò)張。2016年以來(lái) ，泰禾通過(guò)并購(gòu)持續(xù)強(qiáng)化一二線核心城市布局，僅在2017年就有超過(guò)43筆收并購(gòu)，費(fèi)資超過(guò)400億。
進(jìn)入2018年以來(lái)的三個(gè)月時(shí)間里，泰禾更是通過(guò)收并購(gòu)?fù)緩较嗬^在北京、武漢、南昌等多個(gè)一二線核心城市獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
“規(guī)模是永恒的話(huà)題。”和其他房企一樣，泰禾也面臨著規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的壓力。陸續(xù)發(fā)布的房企年報(bào)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)大幅提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2012年全國(guó)TOP10房企銷(xiāo)售額占全國(guó)商品銷(xiāo)售總額的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%，其中萬(wàn)科市占率升至4%。
行業(yè)集中度持續(xù)提升，意味著越來(lái)越多中小型房企面臨“退房”，千億成為生存門(mén)檻，而要長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展必須要有更大的規(guī)模。碧桂園、恒大，便為泰禾這類(lèi)中型房企提供了樣本。
泰禾在規(guī)模上的追求頗為激進(jìn)。去年12月22日，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受媒體采訪時(shí)表示，2018年，泰禾集團(tuán)的銷(xiāo)售目標(biāo)為2000億元。雖然隨后就收到了深交所的關(guān)注函詢(xún)問(wèn)是否違背信息披露規(guī)則，但也從中可見(jiàn)泰禾的規(guī)模擴(kuò)張之心。
機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存
“規(guī)模仍然是第一位的，追求規(guī)模永遠(yuǎn)是對(duì)的。”對(duì)當(dāng)下中小型房企是否還有彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)，一位知名房企CFO表示，一個(gè)沒(méi)有規(guī)模的企業(yè)是無(wú)法在市場(chǎng)上獲取土地、品牌影響力、融資成本等綜合優(yōu)勢(shì)的，這里的規(guī)模不僅僅指銷(xiāo)售規(guī)模，還包括運(yùn)營(yíng)的物業(yè)規(guī)模。
上述人士認(rèn)為，要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模突破，人才激勵(lì)機(jī)制、產(chǎn)品差異化、大規(guī)模的便宜資金這三個(gè)方面是最核心的，也就是人、地、錢(qián)這三個(gè)關(guān)鍵因素。
因此，泰禾這樣的中型企業(yè)仍然有機(jī)會(huì)。而泰禾的優(yōu)勢(shì)之一便是并購(gòu)。
廣發(fā)證券(16.470, 0.00, 0.00%)報(bào)告顯示，2017年前三季度，公司通過(guò)4次招拍掛以及29 個(gè)收購(gòu)項(xiàng)目的方式，大量補(bǔ)充土地資源。在項(xiàng)目獲取上合計(jì)投入金額444.1億元（含土拍和并購(gòu)）。
據(jù)泰禾方面介紹，收并購(gòu)拿地和涉足城市更新項(xiàng)目大大降低了泰禾的土地成本，近兩年其獲取土地的成本只有公開(kāi)市場(chǎng)的一半。
以泰禾2017年42.52億元獲取的廣州增城增江街四宗地塊為例，該地塊按可售面積計(jì)算，樓面價(jià)也僅為4429元/平方米。而目前該區(qū)域在售新房均價(jià)已達(dá)1.8萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米。
嚴(yán)控土地成本的同時(shí)，泰禾嚴(yán)守二線城市項(xiàng)目八個(gè)月內(nèi)開(kāi)盤(pán)的時(shí)間線，收購(gòu)項(xiàng)目泰禾太原金尊府已于去年11月入市，并以15億元銷(xiāo)售刷新山西樓市紀(jì)錄。
泰禾方面表示，近年來(lái)隨著行業(yè)集中度的提升，業(yè)內(nèi)并購(gòu)的機(jī)會(huì)逐漸增多。公司今后仍然將利用自身品牌、產(chǎn)品、資金等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)收購(gòu)兼并等方式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。
另一方面，大幅并購(gòu)和規(guī)模擴(kuò)張帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。廣發(fā)證券指出，泰禾大規(guī)模并購(gòu)拿地增加土儲(chǔ)，負(fù)債水平上行明顯。
截至2017年三季度，泰禾的負(fù)債總額由2015年年末的677億元快速增加至1569億元，資產(chǎn)負(fù)債率由2015年年末、2016年年末的79.87%、82.40%，升至三季度末的85.48%。凈負(fù)債率為403%，較2016年大幅增加104.7個(gè)百分點(diǎn)，融資成本較2016年也有所上升。
此外，泰禾的銷(xiāo)售回款率也長(zhǎng)期低于同業(yè)，現(xiàn)金流緊張。廣發(fā)證券的分析報(bào)告指出，2017年前三季度，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額478.1億元，同比大幅上漲103.4%，銷(xiāo)售增速與過(guò)去幾年相比上升明顯，但銷(xiāo)售回款率為44%，依舊偏低。
廣發(fā)證券指出，在調(diào)控周期下，泰禾的已售項(xiàng)目結(jié)算情況存在不確定性。資金端短期償債情況存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
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