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        房地產行業日薄西山，市場情緒悲觀情況下，任何嘗試轉型的舉動都頗受資本市場歡迎。

        10月31日晚，三季報因計提資產減值巨虧15億的廣州國資房企珠江股份公告，擬將所持有的房地產開發業務相關的資產負債與珠實集團、珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資產置換。交易完成之后，珠江股份將以物業管理及文體運營為主業，實現業務的戰略轉型。

        消息刺激下，11月1日開盤，珠江股份巨量封死一字漲停，早盤初封單一度達到200萬手，而成交量僅1萬手。截至記者發稿，封單仍高達149.2萬手，按漲停價3.62元測算，封板資金超過5個億。

        控股股東擬注入資產助力轉型

        公司擬與珠實集團、珠江健康進行資產置換。經初步籌劃，擬置入的資產為珠江城市服務100%股權，擬置出資產為珠江股份所持有的房地產開發業務相關的資產負債，差額部分以債權及現金補足，債權及現金的具體比例根據審計評估結果及雙方協商確定，但不涉及發行股份。本次資產置換涉及的具體資產范圍尚需交易雙方進一步協商確定。

        交易對方珠實集團實為公司的控股股東，交易對方珠江健康為珠實集團的全資子公司，構成公司關聯方，本次交易構成關聯交易。珠江城市服務成立于1987年，注冊資本8000萬元。工商登記信息顯示，珠實集團持有珠江城市服務95%股權，珠江健康持有珠江城市服務5%股權。

        珠江股份、珠實集團及珠江健康的實際控制人均為廣州市人民政府國有資產監督管理委員會。根據初步研究和測算，本次交易預計將構成《上市公司重大資產重組管理辦法》規定的重大資產重組，不會導致公司控股股東和實際控制人發生變更。截至三季度末，珠江集團持有珠江股份的比例是31.1%，最終實控人為廣州市國資委。

        本次交易價格尚未確定，具體置換價格將根據經國有資產監督管理部門或其他有權單位備案的擬置入資產和擬置出資產評估價值為基礎確定。公司將盡快組織獨立財務顧問、法律顧問、審計機構和評估機構等相關中介機構開展盡職調查，并在完成相關資產的審計和評估工作后簽署本次交易的正式交易協議，提交公司董事會和股東大會審議。

        珠江股份稱，通過本次交易，公司將取得珠江城市服務100%的股權，同時置出相關房地產開發業務;交易完成之后，上市公司將以物業管理及文體運營為主業，實現業務的戰略轉型。本次交易有利于上市公司改善資產質量、增強抗風險能力;有利于上市公司提升持續經營能力和競爭優勢，保障公司全體股東的利益。

        市值不到30億虧損近15億

        珠江股份的戰略轉型，背后是房地產開發業務深陷泥潭，積重難返。

        隨著整個房地產市場調整，從今年一季報開始，珠江股份就又迎來迅速轉為虧損，此后虧損額逐季擴大。今年一季報公司虧損1.31億元，半年報虧損擴大到7.82億元，三季報虧損額度進一步擴大到14.93億元。要知道，公司的市值在今天漲停之前才30億不到。

        為此，公司歸上市公司股東凈資產從今年初的21.7億元迅速縮水至三季度末的6.77億元，減少近七成。按此趨勢發展下去，凈資產轉負似乎只是時間問題。

        公司的虧損最主要原因是資產計提大額減值損失。10月28日公司公告，經資產減值測試，2022年1-9月公司資產減值準備變動金額為12.97億元，其中因當期計提資產減值準備減少利潤總額金額為13.53億元。這其中，存貨的跌價準備又占絕對大頭。

        2022年1-9月，公司受房地產市場下行影響，項目去化速度較慢，為加快銷售資金回籠，部分項目銷售價格有所下調，公司出于謹慎性原則，對存貨進行減值測試，并對出現減值跡象的存貨按可變現凈值低于賬面成本的差額計提跌價準備。2022年1-9月公司新增計提存貨跌價準備金額為12.48億元。

《電鰻快報》