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        在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)期，一批憑借高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式的房企突圍而出。而如今紅利褪去，高杠桿房企“退位讓賢”，一些老牌房企則重回行業(yè)最亮眼的位置。

        2022年，長年徘徊在前20位置的金地集團(tuán)(10.040,0.10,1.01%)強(qiáng)勢(shì)重回行業(yè)前10。作為“招保萬金”的一員，20多年前，金地集團(tuán)就已率先開啟內(nèi)地房企的資本化之路與全國化布局。

        不過，隨著金地集團(tuán)回歸行業(yè)C位，這家?guī)е驼{(diào)、穩(wěn)健標(biāo)簽的房企卻頻遭二級(jí)市場(chǎng)的“暴擊”，短期內(nèi)出現(xiàn)股債雙殺，以致于管理層不得不自證清白，力破“股東和管理層鬧矛盾”等諸多傳聞。

        緣何股債雙殺?管理層力破市場(chǎng)傳聞

        作為“招保萬金”的其中一員，金地集團(tuán)歷經(jīng)了近30年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)云變幻。而在當(dāng)下行業(yè)的調(diào)整期中，即便是這么一家一直帶著穩(wěn)健甚至保守標(biāo)簽的房企，也難免迎來多事之秋。

        近期金地集團(tuán)遭遇股債雙殺。單單過去一周，金地集團(tuán)股價(jià)就下跌了11.25%，與此同時(shí)，“18金地07”等多只債券下跌幅度均超過20%。

        對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)中的波瀾，有市場(chǎng)傳言稱，或是因?yàn)榻鸬丶瘓F(tuán)的管理層和險(xiǎn)資股東之間發(fā)生矛盾，爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)在于金地集團(tuán)旗下大量民企合作項(xiàng)目需要紓困。

        金地集團(tuán)是“招保萬金”中唯一一家大股東非國企背景的房企。在經(jīng)歷了2010年創(chuàng)業(yè)高管離職、2013年險(xiǎn)資爭(zhēng)奪控股權(quán)后，金地集團(tuán)的股權(quán)分布一直以來都較為松散。

        截至2022年一季度，金地集團(tuán)的前三大股東分別為富德生命人壽、福田區(qū)投資控股和大家人壽，持股比例分別為29.83%、7.79%和5.43%。

        面對(duì)市場(chǎng)針對(duì)股東方的質(zhì)疑，向來低調(diào)的金地集團(tuán)管理層也不得不緊急辟謠。在近期舉行的投資者會(huì)議上，金地集團(tuán)管理層指出，目前三個(gè)股東和管理層配合度較高，股東方大多數(shù)時(shí)候會(huì)支持公司新的發(fā)展戰(zhàn)略。金地方面還強(qiáng)調(diào)：“媒體曝出的規(guī)模較小的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)敞口不可能上升到股東層面。”

        除了大股東和管理層鬧矛盾的傳聞之外，還有市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，金地集團(tuán)遭遇股債雙殺的背后或存在做空操作。事實(shí)上，此前就有券商人士表示，上半年，融創(chuàng)中國、碧桂園、世茂集團(tuán)等房企都曾遭到機(jī)構(gòu)股債做空，該人士還透露稱，針對(duì)融創(chuàng)中國的做空比例達(dá)到35%。

        不過與融創(chuàng)中國、碧桂園等內(nèi)房股不同的是，金地集團(tuán)在A股上市。因此在一位香港投行人士看來，此輪金地集團(tuán)遭遇股債雙殺，傳統(tǒng)做空的可能性相對(duì)較低，而拋售立場(chǎng)或許可能性會(huì)更大。

        該投行人士表示，一個(gè)可能引起拋售的因素，或是近期標(biāo)普對(duì)金地集團(tuán)評(píng)級(jí)的下調(diào)。7月26日，標(biāo)普將金地集團(tuán)及其子公司輝煌商務(wù)有限公司的評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

        標(biāo)普給出“負(fù)面”評(píng)級(jí)的理由，一方面在于金地集團(tuán)的合同銷售額和EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)有持續(xù)下降的風(fēng)險(xiǎn)，這可能導(dǎo)致其在未來12-18個(gè)月的杠桿率超過5.0倍。此外，標(biāo)普還指出，金地集團(tuán)在未并表的合資項(xiàng)目上的大量敞口降低了財(cái)務(wù)透明度，增加了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

        為了維持公司債券的價(jià)格穩(wěn)定，今年3月以來，金地集團(tuán)董事長凌克及部分高管累計(jì)購買2000萬元公司債券，并且還將繼續(xù)增購不超過2000萬元。此外，金地集團(tuán)還將通過子公司回購公司債券，首期規(guī)模不超過10億元。

        “公司第一期回購金額10億元，但不能根本解決估值下滑，只能去糾偏價(jià)格偏離度較大的債券。”在投資者會(huì)議上，金地集團(tuán)管理層指出，公司不希望通過回購債券來增加收益，而是希望通過回購穩(wěn)定債券市場(chǎng)，讓公開市場(chǎng)債券回歸合理價(jià)格。

        截至2022年6月底，金地集團(tuán)貨幣資金余額約648億元，剔除受限資金后對(duì)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的覆蓋倍數(shù)為1.38倍。今年以來，公司已完成境內(nèi)外公開市場(chǎng)合計(jì)約98億元到期債券的償還，今年內(nèi)僅剩一筆將于10月到期約27億元的公司債需要償還。

        此外，金地集團(tuán)的總銀行授信規(guī)模超2600億元，剩余可用銀行授信規(guī)模超過1700億元，2022年銀行新增授信規(guī)模超150億元。由此可見，在雷聲滾滾的地產(chǎn)行業(yè)中，金地集團(tuán)財(cái)務(wù)情況仍較為穩(wěn)健，融資渠道順暢。

        土儲(chǔ)權(quán)益持續(xù)走低 影響利潤增長

        不過在經(jīng)營方面，和大多數(shù)頭部房企一樣，金地集團(tuán)也面臨重重壓力，在地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的筑底階段難以逆轉(zhuǎn)下跌行情。2022年1-7月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積493.3萬平方米，同比下降43.61%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1191.6億元，同比下降36.8%。

        對(duì)于未來的銷售情況，標(biāo)普預(yù)計(jì)，2022年全年，金地集團(tuán)銷售金額將下降20%-25%，2023年將進(jìn)一步下降3%-5%，這將導(dǎo)致2023-2024年期間金地集團(tuán)的收入每年下降7%-10%。

        事實(shí)上，過去幾年，由于受到行業(yè)因素的影響，金地集團(tuán)的銷售增長幅度波動(dòng)頗為明顯。一方面，在突破千億之后基數(shù)變大，增長幅度難以保持。另外2018年和2020年，受到去杠桿政策和疫情的影響，金地集團(tuán)的銷售增長率均同比下跌了10%以上。

        一位研究機(jī)構(gòu)高管指出，2017年前后，金地選擇性地進(jìn)入了一些三四線城市，但這些年公司大力將自己的布局往一二線回調(diào)，這期間肯定會(huì)有一個(gè)過度階段去消化三四線的土儲(chǔ)，所以銷售業(yè)績可能會(huì)出現(xiàn)平滑的增速向下。

        在投資方面，金地集團(tuán)也走過不少彎路。克而瑞報(bào)告指出，在2015年前，金地投資節(jié)奏并不穩(wěn)定，投資銷售比大幅波動(dòng)，在市場(chǎng)火熱時(shí)高價(jià)拿地，在地價(jià)低迷時(shí)錯(cuò)失低價(jià)良機(jī)，直至2016年步入千億房企之列后才找到適合自身發(fā)展的拿地節(jié)奏。

        然而需要注意的是，近年來，金地集團(tuán)土儲(chǔ)權(quán)益在持續(xù)走低。2018年-2021年，金地集團(tuán)拿地總額攀升至1000億元、1200億元、1350億元、1309億元，對(duì)應(yīng)權(quán)益投資額約為404億元、558億元、697億元、523億元，但對(duì)應(yīng)的權(quán)益占比只達(dá)到40.4%、46.5%、51.6%、39.95%，低于行業(yè)平均水平。

        土儲(chǔ)權(quán)益走低一般是由于房企加大項(xiàng)目合作開發(fā)力度。合作開發(fā)是前幾年大環(huán)境下房企擴(kuò)張規(guī)模的利器，前述機(jī)構(gòu)高管對(duì)此表示，房企選擇合作開發(fā)部分是出于在快周轉(zhuǎn)的模式下對(duì)業(yè)績的訴求，“比如在陌生城市拿地，但房企靠自己操盤未必能做好”，另外就是在高等級(jí)城市可以和合作方一起分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。

        不過，如果土儲(chǔ)權(quán)益走低的趨勢(shì)持續(xù)，疊加土地、建安等成本的上升以及刺激銷售的促銷手段讓利，在一定程度上則會(huì)影響企業(yè)營收和利潤增長，尤其是侵蝕盈利性指標(biāo)。

        財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年，金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益占全部股東權(quán)益比例持續(xù)增長，分別為30%、34%和39%，2021年突破40%的檔位。而歸母凈利潤則分別為80.98億元、100.8億元、104億元和94.1億元，同比增長率為18.35%、21.41%、3.2%和-9.5%，對(duì)應(yīng)公司的歸母凈利潤率分別為15.97%、15.89%、12.38%和9.48%。

        因此不難理解前述二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于“金地集團(tuán)和民企合作項(xiàng)目需要紓困”傳聞的消極反應(yīng)。不過根據(jù)金地集團(tuán)管理層的介紹，公司從去年就開始梳理合作項(xiàng)目開發(fā)情況，對(duì)于小部分出險(xiǎn)合作方已經(jīng)進(jìn)行股權(quán)收購。

        據(jù)公司統(tǒng)計(jì)，合作伙伴中已出險(xiǎn)的有26個(gè)項(xiàng)目，涉及貨值達(dá)369億，占公司未售貨值比例僅4%，涉及金地權(quán)益貨值135億。“26個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目已經(jīng)處于尾盤或交付的項(xiàng)目有5個(gè)，處于正常經(jīng)營期已經(jīng)度過項(xiàng)目峰值不需要資金投入的有16個(gè)，折價(jià)收購的有4個(gè)，僅剩一個(gè)項(xiàng)目還在與出險(xiǎn)合作方進(jìn)行洽談，涉及合作資金約5個(gè)億，對(duì)公司影響較小。”金地集團(tuán)管理層表示。

        據(jù)了解，今年金地集團(tuán)拿地預(yù)算大幅收縮，前7月拿地金額約81億。一位金地內(nèi)部人士表示，公司還是會(huì)考慮項(xiàng)目合作的方式，但是在選擇合作方時(shí)會(huì)優(yōu)先考慮國企，也不會(huì)執(zhí)著于做大股東控盤還是做小股東參股。此外，金地集團(tuán)內(nèi)部投資標(biāo)準(zhǔn)管控嚴(yán)格，凈利率要求約10%，IRR約20%。

《電鰻快報(bào)》