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        《電鰻快報(bào)》 林笑/文

        由于近年來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入下行周期，加上“住房不炒”等政策因素，房地產(chǎn)企業(yè)生存壓力巨大。在這樣的背景下，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光城”)用優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵押獲取融資，也是無(wú)奈之舉。

        然而，陽(yáng)光城在債務(wù)違約的情況下，想獲得融資拿出最為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)作為抵押，也許是現(xiàn)階段最好的選擇。

        債臺(tái)高筑 資金難以為繼

        3月25日公告，陽(yáng)光城全資子公司北京臻德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已接受中信銀行股份有限公司提供不超過(guò)9.31億元的貸款，期限不超過(guò)38個(gè)月。

        內(nèi)容顯示，陽(yáng)光城全資子公司北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以北京臻德房地產(chǎn)、北京慧誠(chéng)房地產(chǎn)及公司全資子公司北京臥龍國(guó)際山莊有限責(zé)任公司100%股權(quán)提供質(zhì)押，并且公司及北京臥龍為北京臻德房地產(chǎn)該筆融資提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保，北京臻德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獲得中信銀行股份有限公司提供不超過(guò)9.31億元的貸款。或許抵押融資是陽(yáng)光城目前最好的選擇，也是最無(wú)奈的選擇，為目前緩解資金困境，解燃眉之急。

        就在3月17日，陽(yáng)光城未能按期支付債券利息，加速債務(wù)到期，造成債務(wù)違約。其中，20陽(yáng)光城MTN001違約金額6.29億、17陽(yáng)光城MTN001違約金額15.75億、20陽(yáng)光城MTN003違約金額16.92億、17陽(yáng)光城MTN004違約金額11.32億，共計(jì)違約債券累計(jì)本息50.28億。

        另外，2月19日陽(yáng)光城在公告中稱(chēng)，截至2021年9月末，該公司1年內(nèi)到期的有息債務(wù)為 247.98億元、占比為29.20%;1-2年內(nèi)到期的有息債務(wù)為365.67億元、占比為43.05%;2-3年到期的有息債務(wù)為171.48億元、占比為 20.19%;3年以上到期的有息債務(wù)為64.25億元、占比為7.56%。該公司有息債務(wù)在1年以?xún)?nèi)及1-2年到期的占比較高，存在集中兌付壓力。

        《電鰻快報(bào)》關(guān)注到，陽(yáng)光城在公告中還表示，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，競(jìng)爭(zhēng)壓力加大、市場(chǎng)價(jià)格下降，再加上該公司為了加速資金回籠，多采取降價(jià)或折價(jià)銷(xiāo)售策略，造成售價(jià)難以覆蓋成本，國(guó)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目虧損。

        據(jù)了解，陽(yáng)光城京津冀大盤(pán)項(xiàng)目，由于2021年因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行，成交速度放緩和成交量低等，該公司結(jié)合市場(chǎng)情況由2.51萬(wàn)下降至2.36萬(wàn)，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測(cè)算，預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約2億;而福建項(xiàng)目下降更多，由由2.74萬(wàn)下降至2.15萬(wàn)，根據(jù)成本與可變現(xiàn)凈值孰低法測(cè)算，預(yù)計(jì)跌價(jià)金額約4.8億。

        一位私募分析師表示：“在房地產(chǎn)下行周期里，房企選擇折價(jià)銷(xiāo)售是唯一的出路，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠;然而，房企融資也是補(bǔ)充資金缺口的重要手段，以便在逆周期中存活下來(lái)。”

        2021年4月13日和2021年5月6日，陽(yáng)光城分別召開(kāi)第十屆董事局第十八次會(huì)議和2020年年度股東大會(huì)，審議通過(guò)了《關(guān)于公司2021年擔(dān)保計(jì)劃的議案》，同意2021年該公司總計(jì)劃擔(dān)保額度為1500億元，其中為資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的全資子公司、控股子公司等提供的計(jì)劃擔(dān)保額度為不超過(guò)1060.95億元，并授權(quán)該公司經(jīng)營(yíng)管理層負(fù)責(zé)辦理在任時(shí)點(diǎn)的擔(dān)保余額不超過(guò)上述額度范圍內(nèi)的擔(dān)保，實(shí)際擔(dān)保金額、種類(lèi)、期限等以合同為準(zhǔn)。

        業(yè)績(jī)下滑 流動(dòng)性惡化加劇

        2021年陽(yáng)光城業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，盈利能力下行，該公司“以?xún)r(jià)換量”實(shí)為“斷尾求生”。

        財(cái)報(bào)顯示，陽(yáng)光城2021年前三季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入413.32億元，同比增長(zhǎng)8.59%;歸母凈利潤(rùn)29.13億元，同比增長(zhǎng)6.23%。然而，對(duì)比2020年前三季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入380.64億元，歸母凈利潤(rùn)27.42億元，同比增速分別為18.85%、21.64%。

        其實(shí)，陽(yáng)光城業(yè)績(jī)下滑頹勢(shì)從去年一季度已經(jīng)開(kāi)始。陽(yáng)光城2021年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入75.23億元，同比增長(zhǎng)12.04%，歸母凈利潤(rùn)4.85億元，同比增長(zhǎng)12.03%，增速僅有2020年一季度三分之一不到。

        更值得一提的是，該公司2021年前三季度扣非凈利潤(rùn)僅有8670.14萬(wàn)元，同比-96.89%。其中，該公司計(jì)提資產(chǎn)減值損失16.5億元，作為項(xiàng)目跌價(jià)集體跌價(jià)準(zhǔn)備，而半年報(bào)只計(jì)提了2.65億元;并且，該公司前三季度毛利率只有18.17%，與2020年前三季度銷(xiāo)售毛利率23.55%相比，差距很大。

        其實(shí)，業(yè)績(jī)下滑是行業(yè)通病。據(jù)了解，萬(wàn)科A2021年前三季度，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收收入2714.86億元，同比12.42%，歸母凈利潤(rùn)166.89億元，同比-15.98%;綠地控股、華僑城A等凈利潤(rùn)都是大幅下滑。

        另外，數(shù)據(jù)顯示，2021年，陽(yáng)光城全口徑銷(xiāo)售面積1148萬(wàn)平方米左右，同比下降約25%，全口徑銷(xiāo)售金額1838億元，同比下降16%;2022年，陽(yáng)光城1月份銷(xiāo)售面積僅僅42.70萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額67.10億元左右，同比下降幅度均達(dá)到50%。

        一個(gè)匿名分析師表示：“房地產(chǎn)企業(yè)目前處于最為艱難時(shí)期，由于房地產(chǎn)行業(yè)處于下行周期，再加上疫情和宏觀(guān)的收緊等綜合因素影響，部分現(xiàn)金流差的房企將會(huì)面臨著最困難的時(shí)期，業(yè)績(jī)下滑成為通病，債務(wù)違約或?qū)㈩l頻發(fā)生。”

        相關(guān)公告顯示，3月28日陽(yáng)光城收到董事何媚女士、林貽輝先生、廖劍鋒先生公告稱(chēng)：公司董事何媚女士、林貽輝先生、廖劍鋒先生于近日將通過(guò)大宗交易減持其持有的公司無(wú)限售條件流通股合計(jì)1710.5萬(wàn)股，占該公司總股本0.41%，減持所得的資金擬向該公司提供無(wú)息借款，用于包括但不限于該公司的日常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目交付、償還債務(wù)等。

《電鰻快報(bào)》