2021-09-02 10:46 | 來源:國際金融報 | 作者:俠名 | [銀行] 字號變大| 字號變小
?在全線提高房貸利率、控制放貸速度后，8月底上海再次出臺了針對信貸端調控的房貸“補丁”，二手房申請房貸將執行“三價就低”原則，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅...
一線城市的房貸收緊牽動著每個購房人的神經。9月第一天，上海房產交易中心里人頭攢動。
而就在前一天，國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會。發布會上指出，自2018年房地產長效機制實施以來，我國房地產市場運行總體平穩。
被花式暴擊的購房者
自7月24日起，上海地區首套房房貸利率由之前的4.65%上浮至5%，二套房房貸利率則由5.25%上浮至5.7%。
“上海所有銀行都是這個利率。”某國有大行的工作人員告訴記者，“放款的話，至少等5個月以上。”
“二手房貸審批一般1個月，放款的話不行，等候3-6個月都很正常。現在各家銀行的房貸都卡得比較緊，額度也是的。”某股份制銀行工作人員告訴記者，“因為現在額度很緊，所以我們一般不接首套房的貸款了，你可以去其他銀行看看。”
某國有大行的工作人員向記者透露，現在房貸額度告急，很緊，趨勢是會越來越嚴。據記者了解，從春季開始，有更多銀行加入今年不接貸款的行列，但大行還在正常接貸，只是明確表示審理和放款的流程會非常慢，已經從此前的3個月上升至半年才能放款。而這個放款周期在去年只需七天。
有購房者對記者透露，從3月開始申請的房貸，到9月了仍無放款動靜。“遙遙無期，最近兩個月僅放了十幾個貸款。”他惆悵地對記者表示。
在全線提高房貸利率、控制放貸速度后，8月底上海再次出臺了針對信貸端調控的房貸“補丁”， 二手房申請房貸將執行“三價就低”原則，即參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，選擇相對最低的價格來審批貸款額度。
“我就是吃虧了，網簽時看不到最后的核稅價，一直在猜到底會是多少。結果出來后直接砍掉市場價一半，相當于打六折，銀行放款比原來預計的少了一百多萬，最后只能借錢墊上買房。”一位購房的阿姨對記者表示。
對于一些剛需購房者來說，更不幸的是購房流程走到一半，遇上“三價就低”且流動資金不足。“七月利率調整，八月政策調整，我不會是最倒霉的吧?”有網友表示，網簽價是230萬元的房子，銀行評估價只有160萬元，現在只能貸80萬元，也就是說，首付要付150萬元。“最關鍵的是，我已經付了五成首付，但貸款額不足，結果湊不齊中間的差價。”
“我想購買的小區核稅價終于出來了，是市場價的5.6折，買240萬元的房子，核稅價134.4萬元，只能貸67萬元，我首付要付173萬元。我要是能付得起這個首付，還會買到這里?”另有網友表示，核稅價出來后中介慌了，購房者也慌了。
某股份制銀行工作人員提醒購房者：“二手房貸款現在‘三價取低’，實際貸款額可能只有市場房價的四成。”
也有不少購房者表示，銀行貸款額度降低相當于變相提高了首付門檻，自己買房的計劃需要暫時擱置。
二線城市利率上調
為了能夠貸足款，不少購房者不得不嘗試別的出路，比如父母擔保貸款，但據了解，今年4月開始這條“潛規則”漏洞也被堵上。“之前為了流水賬面做得合規，中介替我想到的辦法是父母參貸，并且明確了一家銀行是可以做的。我已經找到銀行負責人，問了材料情況，準備著手了，銀行突然收到一道通知，一律不再受理含有父母參貸的案例，當天一下子就變了。”有購房者對記者回憶道。
政策快馬加鞭堵住一切漏洞，之前能夠做的案例明天或許就會泡湯，購房者都有一種與時間賽跑的感覺。
“我們核驗資料第一天和第二天的利率都不一樣。”一位成都的購房者小薇告訴記者，“之前我是覺得(銀行放款)越晚下來越好，現在是巴不得明天就下來，貸款利率一天一個價。”
小薇告訴記者，她的朋友還接到某國有大行的電話，通知購房者最近要么趕緊遞資料審批，要么接受新利率，不接受的話就請另找其他銀行。
除了北上廣深一線城市，二三線城市的房貸利率也在不知不覺中悄悄上漲。
杭州在今年多次上調利率，從5月至今已實現“三連跳”。7月2日，工行、建行、農行等銀行集體上調房貸利率，首套房5.9%，二套房6.0%;7月20日，部分商業銀行的房貸利率又進行上調，目前已經超過工行、建行等國有銀行的房貸利率。
“現在首套房和二套房的貸款利率分別是6.0%和6.2%，最近又上調了，可以說一天一個樣。大部分銀行都是6%左右，四大行先領漲，我們再跟進的。”某股份制銀行杭州客戶經理告訴記者。
此外，威海、佛山、重慶等二三線城市的銀行也紛紛上調貸款利率。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進告訴《國際金融報》記者，這些城市房貸利率循序漸進的上漲，說明銀行壓力比較大，貸款額度不夠。他預計，房貸利率上漲的城市會越來越多，二手房貸款會重點受到影響。
嚴躍進強調，重點城市都有貸款利率上漲和額度收緊的可能，對于促進房市降溫有益處，同時提醒購房者注意這方面的風險。
冒險墊資買房
在熱鬧的房地產交易中心里，除了來來往往辦理業務的人員，另一群人也在伺機而動。
據了解，由于銀行貸款額度緊，不少需要資金的購房者被中介介紹去走另一條路——墊資過橋。
“我們就是今年才做的，很多人都這么操作，銀行貸款難嘛。我們7天起做，每天的利率是萬分之六，如果包月的話便宜點。但是這樣比你自己去銀行貸款合算，最后抵押貸銀行利率才3.85%。”一位墊資過橋公司的人員向記者介紹。
“銀行貸款額度太緊，現在的做法只有一種，就是先走墊資過橋，把房子先買下來，然后再抵押房產。你現在不是要從銀行貸款嗎，但今年已經沒有名額了，所以墊資公司先出錢讓你先順利辦理房產過戶，然后你再抵押給銀行慢慢還。”某房產中介告訴記者。
在交易中心現場，一位購房者對記者表示，自己就是嫌銀行房貸利率太高，因此通過中介的方法操作，在某股份制銀行抵押后再買了一套房，并且享受3.85%的利率。
當被問及是否會有風險時，上述墊資公司中介人士表示：“銀行查流向是肯定會查的，畢竟是在這個節骨眼上，但是不會有風險的，款項打到第三方公司。”
但實際上，今年以來對于經營貸的打擊層層加碼。3月26日，銀保監會、住建部、央行聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，要求各地對“經營貸”進行排查。針對資金違規流入樓市情況，多地監管部門此前已部署了全面自查、開展專項核查等措施。
銀行方面收緊了對經營貸的放款審核。有銀行工作人員對記者表示，比如之前辦理“經營貸”只需公司提供正式的出賬證明就可以，但現在為了證明企業正常經營，還會要求企業提供近一年發放工資的記錄、近一年的繳稅記錄等。
在監管層面，對于銀行的各類貸款檢查也更加嚴格。8月13日，福州農商行因違規向公職人員發放個人經營性貸款，個人經營性貸款、消費性貸款貸前調查不盡職，貸后管理不到位等14項違法違規行為被罰款658萬元。
“中國銀保監會已會同住房和城鄉建設部、中國人民銀行成立了專門工作組，赴熱點城市進行現場指導，督促各地深挖違規線索、追查到底、查實查透、嚴肅問責。”銀保監會統信部副主任劉忠瑞說，以個人經營貸款違規入樓市為例，在排查中發現，一些企業和個人的挪用手段復雜多樣、花樣翻新，通過各種方式規避監管要求。
《電鰻快報》
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