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        《電鰻快報》文/高偉

        近日的地產(chǎn)行業(yè)很不平靜，“三條紅線”壓力下，股價也出現(xiàn)了下行趨勢。曾經(jīng)抗跌的廣州富力地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“富力地產(chǎn)”)，近日也持續(xù)遭遇賣空，股價在7月1日跌穿60日均線，7月2日更是在60日均線下再度縮量下跌。

        完成年度銷售目標43%

        7月2日，富力地產(chǎn)發(fā)布2021年6月未經(jīng)審核營運數(shù)據(jù)，今年6月，其實現(xiàn)總銷售收入約126.1億元，環(huán)比上升3%;銷售面積約90.09萬平方米，環(huán)比下降1%。今年上半年，富力地產(chǎn)累計實現(xiàn)總銷售收入約650.8億元，同比上升18%;銷售面積達約485.17萬平方米，同比上升6%。

        不過，富力地產(chǎn)的這一銷售業(yè)績并未達到預期。

        富力地產(chǎn)董事長助理陳志濠此前在業(yè)績會上表示，富力地產(chǎn)預計今年上半年銷售目標是600億元，下半年目標是900億元，并預計全年的毛利率維持在約30%的水平。也就是說，富力地產(chǎn)今年協(xié)議銷售目標為1500億元，預計可售資源為2700億元。由此來看，今年上半年，富力地產(chǎn)完成年度銷售目標約43%。

        “三條紅線”困局

        6月30日，財聯(lián)社發(fā)布消息：央行等監(jiān)管部門已經(jīng)出手，將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入其監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報。這一政策算是對此前政策的補丁，將商票也納入監(jiān)管范圍。

        據(jù)了解，所謂“三條紅線”，即當房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，凈負債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1時，房企的生存將迎來巨大的考驗——因為房企不僅將面臨債務償還壓力，還極可能遭到金融機構(gòu)下調(diào)評級，從而導致融資成本增加，形成資金緊張的惡性循環(huán)。

        富力地產(chǎn)并沒有如愿脫困。2005年，富力凈負債率只有20.5%，2007年就漲到139.5%，2008年，富力商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1，富力地產(chǎn)一度陷入資金鏈斷裂的危機。2017年7月，富力地產(chǎn)斥資199億元接盤萬達集團77個酒店資產(chǎn)包，試圖自救，然而2018年虧損更是擴大至4.59億元，連續(xù)第6年錄得虧損。2018年，在樓市融資收緊背景下，富力地產(chǎn)通過各種融資工具合計融資超250億。2018年底，富力地產(chǎn)凈負債率達184.07%，長短期債務為1632.99億，較2016年底增長424.47億，增幅為35.12%。

        在發(fā)布2020年年報時，富力地產(chǎn)董事長李思廉博士表示：“2020年，新冠肺炎疫情以及就管理行業(yè)財務杠桿之新政策出臺為中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來挑戰(zhàn)，使行業(yè)可動用的流動資金大幅削減，面對嚴峻的營商環(huán)境。預期國內(nèi)生產(chǎn)總值增長放緩，中國政府開始推出指引，引入債務監(jiān)測指標(三條紅線)，以管理借貸及可用債務融資。集團于2020年積極削減債務，使整體信貸狀況顯著改善。”

        據(jù)《電鰻快報》觀察，富力地產(chǎn)的負債情況依然不見好轉(zhuǎn)：截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點;凈負債率為130.2%，同比下降69個百分點;非受限現(xiàn)金短債比為0.40。

        股價遭遇持續(xù)賣空

        二級市場上，富力地產(chǎn)的股價終于撐不住了，遭遇持續(xù)賣空，股價在7月1日跌穿60日均線，7月2日更是在60日均線下再度縮量下跌。

        據(jù)觀察，6月30日，富力地產(chǎn)開盤9.77元，收盤8.86元，當天深跌9.32%;該股60日均線為9.607元，即股價死守數(shù)日的60日均線，終于在當天大幅度跌穿。7月2日，該股再度下跌0.56%。

        《電鰻快報》注意到，富力地產(chǎn)近日頻頻被賣空。其中6月25日賣空25.44萬股，成交金額228.8萬港元，占總成交金額比例8.89%;6月28日賣空60.76萬股，成交金額541.0萬港元，占總成交金額比例38.18%;6月29日賣空122萬股，成交金額1082萬港元，占總成交金額比例16.99%;6月30日賣空142萬股，成交金額1254萬港元，占總成交金額比例34.09%;7月2日賣空230.4萬股，成交金額2018萬港元，占總成交金額比例高達41.72%。

        據(jù)瑞信發(fā)研報顯示，富力地產(chǎn)于2020年底進入“紅色檔”，高于同業(yè)的去杠桿壓力將不可避免地對其補充可銷售資源施加更多的限制，從而不利于其銷售增長前景。由于降低了對交付和利潤率預測，瑞信將富力地產(chǎn)2021/22財年盈利預測分別下調(diào)了50%/50%，故此將目標價由9.84港元下調(diào)至8.7港元，并將評級由“中性”降至“跑輸大市”。

《電鰻快報》