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        近日，北京城建投資發展股份有限公司(600266.SH，以下簡稱“北京城建”)發布2020年年報。公司2020年營業收入138.91億元，同比減少15.46%;實現歸屬于上市公司股東凈利潤12.34億元，同比減少40.88%;基本每股收益0.444元，同比減少46.21%。

        北京城建被業內稱為“北京棚改第一股”，從2016年開始，公司通過棚改項目在北京獲得大量土儲，這些項目的利潤在近幾年內逐步釋放。受疫情影響，北京城建去年主營房地產行業結轉收入減少，進而影響營收。

        《中國經營報》記者了解到，2020年北京城建公允值變動收益達3.2億元，主要源于持有的國信證券、錦州銀行等上市公司股票，其中國信證券期內收益達4.42億元，對外股權投資收益已成為地產主業之外的重要盈利來源，但相較于2019年8.3億元公允值變動收益下降明顯。

        在披露年報之際，北京城建還發布了擬斥資最高8億元回購公司股票的公告，原因是公司目前股價低于最近一期每股凈資產，本次回購是為維護公司價值和股東權益。

        北京棚改貢獻主要營收

        2020年，北京城建在房地產業務上實現銷售金額212.45億元，同比減少6.32%，銷售回款191.91億元。地產營收128.73億元，同比減少18.28%，由于對應營銷成本減少26.51%，毛利率增長7.67個百分點至31.52%。

        公司扣除非經常性損益后的凈利潤為9.13億元，同比減少35.15%。其中，北京城建興華地產有限公司(以下簡稱“興華地產”)、北京城建興順房地產開發有限公司(以下簡稱“興順地產”)、北京城建興瑞置業開發有限公司(以下簡稱“興瑞置業”)貢獻7.31億元利潤。

        具體來看，興華地產報告期內實現營業收入35.68億元，凈利潤2.15億元，主要為銷售其所開發的世華龍樾、海梓府、青島龍樾灣等項目所實現的收益。興順地產報告期內實現營業收入27.17億元，凈利潤2.5億元，主要為銷售其所開發的平各莊項目商品房所實現的盈利。

        興瑞置業報告期內實現營業收入3.88億元，凈利潤2.66億元，主要為轉售其所購買的安置房所實現的盈利。據了解，興瑞置業轉售的即是北京市東城區望壇棚戶區改造項目，該項目于2016年6月被北京城建并表。

        這些項目多為棚改項目中用于平衡資金的商品房，以及部分棚改安置房，且多位于北京。據了解，北京市場是北京城建房地產開發的大本營，在2020年銷售和轉結的47個項目中，北京占了34個，公司64.02%的營業收入也來自北京。

        從2016年開始，棚戶區改造成為北京城建在北京市場拓展的重要途徑。當年公司就接連獲取了東城區望壇、順義區臨河村、懷柔區懷柔新城03街區、豐臺區張儀村、延慶區康莊鎮等至少5個棚戶區改造項目。隨后幾年，又陸續獲取延慶康莊、大興海子角、懷柔富樂村等棚改項目。

        截至2020年末，在北京城建持有待開發的25個項目中，有12個位于北京，其中包含9個一級開發項目;處于開發階段的共有50個項目，其中31個位于北京，包含10個一級開發與棚改項目。

        棚戶區改造使得北京城建在寸土寸金的北京市場獲取了大量土儲，但與此同時，較長的開發周期和前期投入資金，也使得企業現金流承壓。年報顯示，2020年內，10個位于北京的一級開發與棚改項目(開發階段)規劃計容建筑面積達841萬平方米，總投資額達1015億元，即便是對自有資金要求也達上百億元。

        北京城建主要通過銀團貸款、棚改基金等渠道籌集資金。2020年，其籌資現金流凈額為21.75億元，其中取得借款收到的現金為200.64億元，同比增長32.77%。截至2020年末，北京城建融資總額678.82億元，平均融資成本5.32%。與此同時，公司財務費用同比大增43.57%至10.72億元。為平衡項目運營，合理控制負債規模，報告期內，北京城建還主動退出了此前獲取的豐臺張儀村棚改項目。

        據了解，北京目前的棚改項目開發模式分為兩種：一是一次性招標，即一、二級開發由同一家企業完成;二是一、二級開發分開，先進行一級開發土地整理，二級需要國土部門收儲后進行公開出讓。一般國有土地采取一、二級聯動開發;集體土地采取拆建分離模式，但一般集體土地的一級開發商在土地收儲后的出讓中擁有巨大的拿地優勢。

        方正證券此前研報指出，北京的棚改項目有兩個盈利途徑。

        一個盈利途徑是棚改直接利潤，即按照成本加成模式，在項目總投資基礎上，給予一定比例的固定利潤額度(成本中已經包含了基本的稅費。對于國有土地的棚改項目，一次性招標，一、二級聯動利潤比例為總投資的8%~15%;對于集體所有的棚改用地，拆建分離，土地收儲并經審計后，利潤比例為總投資的8%~12%，類似一級土地開發)。

        另外一個盈利途徑是二級項目自持，即一次性招標的項目，拆建結合一、二級聯動，開發主體可以低價獲取平衡資金的商品房用以自持，通過自己經營或出租，獲得經營收益和租金，以及自持物業土地增值收益。

        北京棚改對項目宗地回遷安置房、用于平衡資金的商品房等經營內容，進行一次性招標。北京城建所獲取的北京市東城區望壇棚改項目即是國有土地棚改的典型，該項目中含有回遷安置房和商品房項目，在土地供應上采取一次性招標。

        值得注意的是，該項目內用于平衡資金的商品房項目天壇府因去年疫情影響，延緩了入市節奏。該項目位于北京市東城區二環外永外地區，總計1000多套，戶型面積在60~260平方米之間，屬于“豪宅”項目，目前處于排卡驗資階段，預計今年上半年開盤，前期計劃推出60~135平方米的“入門級豪宅”，規劃312套。

        據方正證券2016年時估算，北京城建通過望壇棚改項目，獲得東城核心區位超80萬平方米土儲，其中可供自持的商業物業保守估計有12.1萬平方米，按照當時13萬元/平方米的區域房價估算，貨值超過150億元。

        但隨后幾年北京市場的限價政策，使得諸多豪宅項目利潤空間被壓縮，天壇府目前在代理中介官網上公布的參考均價為12萬元/平方米。若按照此價格，則項目整體貨值相較此前方正證券測算值減少超過10億元。

        外拓項目計提高額存貨跌價準備

        除了深耕北京棚改項目外，一直處于百億級房企圈子的北京城建近幾年開啟擴張步伐。報告期內，北京城建加大合作力度，新增遠洋、旭輝、平安等合作方，通過招拍掛、聯合競買、法拍、政府專項債等多種方式獲得黃山譚家橋南部組團、豐臺大瓦窯、臨河棚改C地塊、青島西郭莊等項目。

        去年12月底，在經歷150輪加價較量后，北京城建以8.48億元拿下青島城陽街道西郭莊社區2宗土地使用權及建筑，折合樓板價7068元/平方米，打破了當時城陽片區商住地成交的最高單價。

        據了解，北京城建目前在青島的3個項目均為片區“地王”項目。除了上述地塊外，一個是在青島東李的龍樾灣項目，當時樓面價在4600元/平方米;另一個是在膠州上合示范區拿地，和新城控股聯合開發，項目定名為青島樾府。

        不過，報告期內，根據房屋銷售價格(或審批銷售價格、預計銷售價格)、成本以及交易費用情況，北京城建在對公司各個項目存貨跌價情況進行全面測試后，決定將青島樾府、成都熙城等項目計提3.29億元的存貨跌價準備，這使得公司2020年合并報表凈利潤減少2.47億元，歸母凈利潤減少1.83億元。

        年報顯示，青島樾府項目將于2021年竣工，預計投資40億元，截至2020年末，已售9.17萬平方米，結轉收入3.23億元，待結轉面積4.14萬平方米。自開盤以來，該項目銷售均價從2018年最高時的17500元/平方米一直下滑至目前的11500元/平方米。

        而成都熙城項目是北京城建在成都的第二個項目，據了解，從2010年進入成都市場，北京城建僅開發了龍樾灣和熙城兩個項目，熙城項目預計投資43.01億元，項目暫無報價，之前最高均價為11000元/平方米。

        對于上述兩個項目計提存貨跌價準備是否與拿地成本過高或銷售價格不及預期等因素有關，北京城建方面暫未回應。

《電鰻快報》