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        一樁股權(quán)轉(zhuǎn)讓事件，將本不為外界關(guān)注的中型房企紅星地產(chǎn)推至風口浪尖。

        3月29日晚間，遠洋資本官方公眾號發(fā)文，宣布遠洋資本將以10.3億元代價收購紅星美凱龍控股集團(下稱“紅星控股”)旗下紅星地產(chǎn)18%股權(quán)。

        若按10.3億元估算，紅星地產(chǎn)目前估值約為57.2億元，較最早前流傳的200億低出一大截。而根據(jù)克而瑞研究院發(fā)布的2020年房企銷售排行榜，紅星地產(chǎn)位列66名，銷售額480.6億元。

        相比近500億元的銷售額，紅星地產(chǎn)57.2億元的估值讓市場感到意外，關(guān)于低估、賤賣的猜測四起，而這家隱藏在家居建材平臺紅星美凱龍背后的地產(chǎn)小王國，亦開始受到關(guān)注。

        紅星美凱龍背后的地產(chǎn)王國

        紅星地產(chǎn)全稱上海紅星美凱龍房地產(chǎn)集團有限公司，為重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“紅星企發(fā)”)下屬企業(yè)，實際控制人為公司創(chuàng)始人車建新兄妹的紅星美凱龍控股集團，持股比例為64.71%;二股東、三股東分別為國投泰康信托、工銀瑞信。

        在紅星美凱龍控股旗下，上市公司紅星美凱龍(01528.HK)為其家居平臺，而紅星企發(fā)為其房地產(chǎn)開發(fā)平臺。

        一份“2021年公司債券募集說明書”將紅星地產(chǎn)對于集團的貢獻說明得很清楚。該說明書顯示，2020年1~9月，紅星控股旗下各業(yè)務(wù)板塊中，商業(yè)地產(chǎn)住宅銷售與商業(yè)管理共計占比39.7%，而一直被外界認為是核心業(yè)務(wù)的家居建材板塊占比42%，可以說兩者基本持平。而在2019年，房地產(chǎn)開發(fā)板塊占比甚至超越家居建材板塊，躍升至42.9%。

        截至2020年9月30日，紅星地產(chǎn)在全國開發(fā)并運營了72個商業(yè)地產(chǎn)及住宅、商業(yè)管理項目，總建筑面積為2645.57萬平方米。目前，紅星地產(chǎn)主要收入來源為物業(yè)銷售收入，另有少量商業(yè)租賃、管理收入等。

        募集說明書顯示，2020年前三季度，地產(chǎn)板塊營收為70.75億元，而2019年全年營收為142.7億元。

        過去幾年，紅星美凱龍憑借著家居賣場擴張勾地，在三四線城市頻繁落子，而所到之處，均搭配了一定比例的住宅開發(fā)用地，為其做大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供支撐。有數(shù)據(jù)顯示，紅星地產(chǎn)旗下?lián)碛型恋貎?800萬平方米，主要位于二線以下的三四線城市，但項目較為分散，城市深耕聚焦效應(yīng)不強，這在很大程度上消耗公司運營效率。

        據(jù)悉，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新是從2009年開始涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2020年，融創(chuàng)曾將所持有的約11%金科股份股權(quán)，以47億代價轉(zhuǎn)讓，接盤人正是紅星美凱龍。

        債務(wù)壓力浮出水面

        憑借紅星美凱龍的品牌效應(yīng)，紅星地產(chǎn)得以在過去10年發(fā)展壯大，年銷售額亦提升至數(shù)百億量級。但近年來三四線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整，也給公司過快擴張帶來去化和資金壓力。

        由于紅星地產(chǎn)沒有上市，無法確切得知公司經(jīng)營情況，但可以從該公司控股方紅星控股的財務(wù)狀況窺見一斑。

        數(shù)據(jù)顯示，截至2020年前三季度，紅星控股共計存貨650.6億元，同比2019年全年增長19.5%，存貨主要為商業(yè)、住宅開發(fā)成本。與之對應(yīng)的是，紅星控股有息債務(wù)909.8億元，較2019年末的842.16億增長10%。

        去年以來，紅星控股旗下家居建材平臺的經(jīng)營困局也浮出水面。第一財經(jīng)翻閱紅星控股旗下唯一上市平臺紅星美凱龍2020年上半年財報，截至2020年6月30日，該公司短期負債為166.77億元，而當期現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有88億元在賬面，現(xiàn)金短債比僅為0.5，短期償債壓力不小。

        同時，紅星美凱龍2020年上半年其實現(xiàn)營收60.24億元，較2019年同期的77.57億元下降22.3%，凈利潤11.54億元，同比2019年下降59.66%，實現(xiàn)歸母凈利潤11.01億元，同比下降59.31%，歸母凈利潤率由2019年同期的34.9%下降至18.3%。

        2021年1月29日，紅星美凱龍發(fā)布業(yè)績預警公告，稱2020年度公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤17.11億元至19.71億元人民幣，同比減少56.0%至61.8%。同時，紅星美凱龍預計，2020年度，公司實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為11.50億元至13.07億元，同比減少50.0%至56.0%。

        債務(wù)壓身，經(jīng)營承壓，紅星控股及旗下公司開始頻繁融資。2020年3月1日，紅星美凱龍發(fā)布公告稱中國證監(jiān)會發(fā)行審核委員會通過其非公開發(fā)行股票的申請。該筆定增讓紅星美凱龍募集資金額不超過37億元，用于天貓“家裝同城站”、3D設(shè)計云平臺建設(shè)、新一代家裝平臺系統(tǒng)建設(shè)、家居商場建設(shè)項目和償還公司有息債務(wù)。

        今年1月，紅星美凱龍發(fā)布公告稱，將推出員工持股計劃，預計所持股票總數(shù)累計不超過公司股本總額的1%，籌資上限為3億元。

        今年3月10日，紅星美凱龍母公司紅星控股成功完成2021年公司債券(第一期)的發(fā)行，規(guī)模為人民幣30億元。此次紅星美凱龍控股集團30億元的發(fā)行規(guī)模則刷新了2021年民營企業(yè)公司債發(fā)行規(guī)模紀錄。

        此番紅星地產(chǎn)以50多億的估值引入遠洋資本為戰(zhàn)略投資人，亦被外界視作公司融資紓困的舉措。

        目前，三四線城市樓市仍處于調(diào)整階段，而“三道紅線”穿透式監(jiān)管讓中小規(guī)模房企在融資端備受限制。

        有業(yè)內(nèi)人士對第一財經(jīng)分析表示，紅星地產(chǎn)這樣體量的房企在融資端沒有優(yōu)勢，而其項目分部又多集中于三四線城市，所承受的壓力相對會大一些。

《電鰻快報》