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        過去一年，要問哪家房企過得最不舒坦，可能非富力地產(chǎn)莫屬。

        在中國房企前30強(qiáng)中，富力在去年上半年就已腳踩“三道紅線”，不僅銷售疲軟、債務(wù)高企，融資也陷入困境，不得不在元旦節(jié)前拋出內(nèi)部75折賣房的舉措。

        年關(guān)時刻亟待回款回血，曾經(jīng)的“華南五虎”之首，富力地產(chǎn)為何淪落到這番絕境?

        斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，多年來，在張力、李思廉雙老板的治理下，公司始終未能逃出“高杠桿、重資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)慢”的怪圈。

        富力真錢緊

        元旦節(jié)前幾天，富力地產(chǎn)(02777.HK)內(nèi)部75折售房的消息滿天飛，在年關(guān)超低折扣拋售房源，這家企業(yè)一定是遇到了難過的坎。

        回望2020年，富力地產(chǎn)在缺錢中度過，市場表現(xiàn)相當(dāng)一般。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1496.6億元，再次爽約年度目標(biāo)。

        1月4日晚間，公司披露其全年權(quán)益銷售金額約1387.9億元，同比增長0.43%。

        從行業(yè)排名來看，富力地產(chǎn)全口徑銷售額排名第24位、權(quán)益銷售金額排名第18位。2019年，前述排名分別為第21位、第15位。

        斑馬消費(fèi)發(fā)現(xiàn)，最近兩年來，公司不僅行業(yè)排名連續(xù)下降，一直以來的高杠桿政策早已讓公司苦不堪言。

        億瀚智庫研報顯示，2019年末，富力地產(chǎn)債務(wù)凈額1744億元，一年內(nèi)到期和一年后到期債務(wù)分別為623億元和1350億元;當(dāng)年末，公司貨幣資金384億元，現(xiàn)金短債比0.62倍，在手資金難以覆蓋短期債務(wù)。

        澎湃新聞報道，截至2020年三季度末，公司有息負(fù)債為1144.11億元，凈負(fù)債率降至166%，資產(chǎn)負(fù)債率降至80.37%。同期，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅359.5億元，1年內(nèi)到期有息負(fù)債752.7億元，公司短期現(xiàn)金流仍然十分緊張。

        經(jīng)營能力弱、以及緊張的財務(wù)狀況，三大國際評級機(jī)構(gòu)早已對公司展望負(fù)面。

        2020年5月-8月期間，穆迪、惠譽(yù)和標(biāo)普等機(jī)構(gòu)，先后對富力地產(chǎn)及其企業(yè)家族評級下調(diào)，這直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)敬而遠(yuǎn)之。

        尤其是在監(jiān)管層對償債“紅線”的規(guī)定之下，富力地產(chǎn)的融資活動和債務(wù)償還存在不確定性。

        元旦節(jié)前后，有公開報道稱，富力地產(chǎn)已將持有廣州圣景25%股權(quán)、廣州富景吉山50%股權(quán)、廣州天力建筑100%股權(quán)，質(zhì)押給擁有國資背景的廣州城投，這被市場解讀為是引入國資緩解公司壓力。

        癥結(jié)與頑疾

        富力地產(chǎn)曾是人盡皆知的“華南五虎”之一，尤其在廣州根深蒂固。

        在不少老廣州人眼里，“廣州每一根煙囪倒下，都有富力地產(chǎn)的一份功勞”。

        上世紀(jì)90年代末，富力地產(chǎn)通過開發(fā)廣州銅材廠地塊、廣州硫酸廠地塊，再到后來的超級大盤珠江新城，迅速做大規(guī)模，促使這家房企逐步從華南區(qū)域走向全國市場。

        公司是早期的地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍者，在2006年就突破百億銷售額。而中國恒大(03333.HK)達(dá)到這一規(guī)模，是在3年之后。

        2011年，富力地產(chǎn)的銷售增速明顯下滑，此后多年未完成全年銷售目標(biāo)，如今已跌出行業(yè)前20強(qiáng)。盡管張力、李思廉兩位老板攜手共進(jìn)退，公司仍難重回輝煌。

        斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，從早期大規(guī)模拿地占用大量資金、重倉商業(yè)物業(yè)，到豪賭一般接盤萬達(dá)資產(chǎn)包，這幾年，公司的現(xiàn)金流狀況陷入頻繁波動的局面。

        據(jù)億瀚智庫研報，公司自2012年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，其后大多數(shù)財年為負(fù)值， 2013年、2014年以及2019年陷入波谷，分別為-119億元、-221億元和-242億元。

        就是在這樣的狀況下，公司在2017年前斥資199億元接盤萬達(dá)酒店資產(chǎn)包，成為全球最大豪華酒店業(yè)主。

        風(fēng)光背后，重資產(chǎn)且須長期投入的酒店業(yè)務(wù)將公司進(jìn)一步拖入泥潭，2020年上半年，公司酒店業(yè)務(wù)虧損擴(kuò)大，錄得虧損9.36億元。

        事實(shí)上，在收購萬達(dá)酒店資產(chǎn)包之前，富力地產(chǎn)已出現(xiàn)策略失誤。公司投資性物業(yè)面積劇增，2016年末，公司落成及規(guī)劃中的投資性物業(yè)總建筑面積達(dá)到430.4萬平米，涉及酒店、寫字樓、零售物業(yè)及物流地產(chǎn)等，大量資金沉淀在這一板塊。

        從2007年開始，公司的凈負(fù)債率始終保持在100%以上， 2019年末飆升至199%。

        公司負(fù)債率持續(xù)高位運(yùn)行，一方面是公司集中式土地投資和酒店投資，消耗大量資金;另外在儲備大量土地后，遭遇市場下行，導(dǎo)致銷售回款不足，加之同期融資環(huán)境趨緊等，導(dǎo)致公司財務(wù)惡化。

        艱難解圍

        2020年，富力地產(chǎn)可能是TOP30中過得最糟糕的一家房企。

        踩中“三道紅線”、信用評級遭全線下調(diào)、銷售規(guī)模和盈利能力逐漸疲軟，疫情更讓公司雪上加霜。

        這個時刻，不知道李思廉是否會體味到當(dāng)年王健林的苦楚。這家房企自我解圍的方式，幾乎和萬達(dá)當(dāng)年甩賣資產(chǎn)變現(xiàn)的路徑如出一轍。

        去年11月，公司將持有廣州國際機(jī)場富力綜合物流園70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，交易對價44.1億元。

        此后，公司陸續(xù)將海南富力海洋歡樂世界的相關(guān)股權(quán)擺上貨架。啟信寶顯示，該公司是富力在海南操盤大型文旅項(xiàng)目的平臺，富力地產(chǎn)持股比例80%。

        此外，擬向平安不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目股權(quán)、出售珠江新城CBD地標(biāo)建筑廣州廣發(fā)證券(16.080, -0.21, -1.29%)總部大樓40%股權(quán)，屢屢在媒體報道中被提及。

        在去年雙11期間，公司推出500億貨值的房源，通過易居售賣，最終去化僅20%。

        受到三家評級機(jī)構(gòu)同時下調(diào)評級的影響，公司對外發(fā)債受限。去年9月份申請發(fā)行的中信證券(28.830, -0.35, -1.20%)-富力酒店二期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計劃項(xiàng)目(ABS)告吹，在11月12日，公司才發(fā)行一筆3.6億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率高達(dá)12.375%。

        對外高息發(fā)債，對內(nèi)則通過裁員、減員來壓縮人力成本費(fèi)用支出。

        截至2020年6月，公司員工總?cè)藬?shù)3.92萬人，相比2019年末的6.23萬人，半年減少2萬多人，員工總成本支出同比減少約20億元。

        去年8月，公司董事局主席李思廉曾透露降債計劃：未來9個月，將處理250億元-300億元債務(wù)，一半會有重組安排，其余則靠資金和銷售抵消。

《電鰻快報》