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        關(guān)乎樓市的又一大事來(lái)了!

        2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。這是繼前不久監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)“三道紅線”房企融資新規(guī)后，房地產(chǎn)金融政策再出重磅新規(guī)。《通知》自2021年1月1日起實(shí)施。

        《通知》明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過(guò)上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過(guò)渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

        銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近日撰文指出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫。

        央行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，在黨中央、國(guó)務(wù)院統(tǒng)一部署下，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施取得明顯成效。根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度的要求，央行、銀保監(jiān)會(huì)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，研究制定了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，以提高金融體系韌性和穩(wěn)健性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，推動(dòng)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)在約束，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，支持制造業(yè)、科技等經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展重點(diǎn)領(lǐng)域和小微、三農(nóng)等薄弱環(huán)節(jié)融資，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

        國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛對(duì)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者表示，從宏觀角度看，《通知》旨在落實(shí)“房住不炒”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，利于優(yōu)化資金配置，減少資金過(guò)多的進(jìn)入到房地產(chǎn)領(lǐng)域。從銀行體系看，利于降低房地產(chǎn)體系可能給銀行業(yè)帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，正如銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’，房地產(chǎn)貸款占比太高會(huì)也會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。此外，《通知》對(duì)不同類(lèi)型銀行、不同區(qū)域?qū)嵤┎町惢芾恚庠谝龑?dǎo)不同銀行進(jìn)行差異化發(fā)展，如城商行、農(nóng)商行等地方中小銀行的占比上限要低于大行，體現(xiàn)出監(jiān)管希望地方中小銀行回歸本源，更多支持當(dāng)?shù)貙?shí)體經(jīng)濟(jì)的政策意圖。

分檔設(shè)置上限水平

        房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在我國(guó)境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于央行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。

        央行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類(lèi)型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。管理要求的設(shè)定綜合考慮了銀行類(lèi)型、存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及未來(lái)空間。同時(shí)，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時(shí)，可以有適度的彈性。管理制度還設(shè)置了過(guò)渡期，以保證政策的平穩(wěn)實(shí)施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設(shè)定并執(zhí)行，對(duì)全國(guó)性銀行在各地的分支機(jī)構(gòu)不單獨(dú)設(shè)定要求。

        《通知》規(guī)定，央行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。央行、銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

        此外，值得注意的是，為配合資管新規(guī)的實(shí)施，資管新規(guī)過(guò)渡期內(nèi)(至2021年底)回表的房地產(chǎn)貸款不納入統(tǒng)計(jì)范圍。同時(shí)，為支持大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

央行有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，央行正會(huì)同相關(guān)部門(mén)研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見(jiàn)，并建立相應(yīng)統(tǒng)計(jì)制度，屆時(shí)對(duì)于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計(jì)范圍。

新增房貸增速將受影響

        實(shí)際上，今年以來(lái)，就有一些銀行進(jìn)一步放緩了新增房企開(kāi)發(fā)貸增速。證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者此前了解到，有銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行因僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。

        央行數(shù)據(jù)顯示，2020 年三季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額 48.83 萬(wàn)億元， 同比增長(zhǎng) 12.8%，比上季末低 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù) 26 個(gè)月回落;前三季度增加 4.42 萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的 27.2%，比上年全年水平低 6.8 個(gè)百分點(diǎn)。

        曾剛表示，從分檔設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)貸款集中度上限水平看，預(yù)計(jì)超出上限的銀行不會(huì)太多，總體看對(duì)存量房地產(chǎn)貸款來(lái)說(shuō)，調(diào)整的壓力較小。但《通知》的主要影響是未來(lái)的新增房地產(chǎn)貸款增速會(huì)受限，例如，前幾年個(gè)人房貸增速顯著高于平均貸款增速，對(duì)于接近上限或已經(jīng)超標(biāo)的銀行來(lái)相關(guān)貸款的新增投放增速會(huì)放緩。

        央行有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，2019年以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)已就房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開(kāi)展了廣泛調(diào)研，與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了充分的溝通，相關(guān)指標(biāo)設(shè)定充分考慮了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際情況，并采取了分類(lèi)分檔、差別化過(guò)渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。

        “房地產(chǎn)貸款集中度指標(biāo)對(duì)存量房貸的調(diào)整壓力并不大，因?yàn)橹灰y行保持現(xiàn)有房貸余額不變，隨著分母的貸款余額總規(guī)模不斷提升，該指標(biāo)自然會(huì)下降。但對(duì)于接近上限的銀行來(lái)說(shuō)，該指標(biāo)就會(huì)影響其新增房貸投放規(guī)模，這意味著未來(lái)部分銀行的新增房貸增速和個(gè)貸增速不能超過(guò)平均貸款增速，否則相關(guān)占比還會(huì)進(jìn)一步提升。”曾剛稱。

銀行需制定過(guò)渡期業(yè)務(wù)調(diào)整方案

        當(dāng)前超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際，制定過(guò)渡期業(yè)務(wù)調(diào)整方案;符合管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)穩(wěn)健開(kāi)展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，央行、銀保監(jiān)會(huì)將密切監(jiān)測(cè)相關(guān)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，對(duì)異常增長(zhǎng)的，將督促采取措施及時(shí)予以校正。

        具體來(lái)看，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年;超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期分別設(shè)置。

        值得注意的是，為了穩(wěn)妥有序整改過(guò)渡，充分考慮不同銀行的情況不同，《通知》提出，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期結(jié)束后因客觀原因未能滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，經(jīng)央行、銀保監(jiān)會(huì)或當(dāng)?shù)匮胄蟹种C(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)評(píng)估后認(rèn)為合理的，可適當(dāng)延長(zhǎng)業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期。

        “對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。個(gè)別調(diào)降壓力較大的銀行，通過(guò)延長(zhǎng)過(guò)渡期等方式差異化處理，確保政策平穩(wěn)實(shí)施。”上述負(fù)責(zé)人稱。

北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)已出臺(tái)個(gè)人住房貸款自律公約

        證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó)記者獲悉，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)已正式印發(fā)《北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自律公約》，自2021年1月1日起生效實(shí)施。公約從內(nèi)控制度、風(fēng)險(xiǎn)管理、盡職調(diào)查、差別化住房信貸政策執(zhí)行、合作機(jī)構(gòu)監(jiān)督、公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)等七個(gè)方面對(duì)銀行的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)提出自律要求，同時(shí)也對(duì)銀行開(kāi)展的關(guān)于個(gè)人商業(yè)用房貸款業(yè)務(wù)的做出了自律要求。

        針對(duì)公約出臺(tái)的背景，北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)表示，目前北京地區(qū)會(huì)員銀行開(kāi)展的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中主要存在兩個(gè)突出問(wèn)題：一是，自北京市開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，相關(guān)政府部門(mén)和行業(yè)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)了多項(xiàng)涉及個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的調(diào)控政策，但各家會(huì)員銀行對(duì)政策的理解不盡相同，造成部分銀行在政策執(zhí)行尺度的掌握方面存在一定差異;二是，近年來(lái)北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房交易的市場(chǎng)占比逐年提升，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二手房交易中成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，個(gè)別銀行為爭(zhēng)攬客戶而向中介“返點(diǎn)”、“返費(fèi)”的現(xiàn)象死灰復(fù)燃。

        在統(tǒng)一房貸政策尺度方面，《公約》規(guī)定：住房貸款記錄不區(qū)分本市、非本市;月供收入比不超過(guò)50%;對(duì)首付款資金來(lái)源進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審核，不得使用“首付貸”等金融產(chǎn)品加杠桿、挪用其他個(gè)人類(lèi)貸款資金或信用卡融資用于支付首付款;涉及一手房的個(gè)人住房貸款其所購(gòu)房屋必須是主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》?必須嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策等。在涉及“返點(diǎn)”、“返費(fèi)”問(wèn)題方面，《公約》規(guī)定：銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)(含關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu))及工作人員支付或變相支付財(cái)物從而獲取交易機(jī)會(huì)或競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并明確規(guī)定：支付或變相支付傭金、介紹費(fèi)或其他性質(zhì)類(lèi)似的費(fèi)用;免費(fèi)或低于成本價(jià)提供服務(wù)，或出租辦公場(chǎng)所、辦公設(shè)施和設(shè)備;替其支付、承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由其自己承擔(dān)的支出或費(fèi)用;以超出正常價(jià)格或不合理方式等使用其提供的服務(wù);租用其辦公場(chǎng)所或渠道(含線上、線下)向購(gòu)房客戶營(yíng)銷(xiāo)本行業(yè)務(wù)等方式均在禁止范圍之內(nèi)。

        據(jù)了解，此次《公約》的出臺(tái)得到了業(yè)內(nèi)銀行的廣泛支持，目前北京地區(qū)開(kāi)辦個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的43家銀行均已簽署公約承諾函。部分銀行表示，《公約》的出臺(tái)有助于銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)回歸到提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量方面上來(lái)，從而改變過(guò)去單純依靠“返點(diǎn)”、“返費(fèi)”和放松政策執(zhí)行尺度的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。

        (文章來(lái)源：券商中國(guó))

《電鰻快報(bào)》