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????????《電鰻財經》 周 江/文

????????在萬科等房企快速回流現金之際，主業之一為房地產銷售的陸家嘴(600663.SH)，2019年度經營活動產生的現金流量凈額為5.17億元，同比減少88.02%。

????????《電鰻財經》注意到，2019年，公司有息負債也在大幅增加。

房地產銷售毛利率大漲

????????3月28日，陸家嘴(600663.SH)發布2019年報，公司實現營業收入為147.73億元，較2018年度增長16.89%，實現歸母凈利潤約為36.77億元，較2018年度增長9.76%。

????????物業租賃收入、房產銷售收入、物業管理及服務性收入、金融服務收入，是陸家嘴四大核心業務。

????????辦公物業、商業物業、酒店物業、住宅物業、養老物業，是公司物業租賃收入主要來源。其中，2019年，公司辦公物業租賃收入31.99億元，比2018年增長2.49億元，同比增幅8%。目前公司持有長期在營甲級寫字樓共22幢，總建筑面積173萬平方米。截至2019年末，上海成熟甲級寫字樓(運營一年及以上)的平均出租率約為91%，平均租金8.66元/平方米/天，同比上漲逾2%。

????????天津成熟甲級寫字樓(運營一年及以上)的平均出租率約63%，平均租金3.45元/平方米/天。高品質研發樓包括園區型的上海市級軟件產業基地----上海陸家嘴軟件園區以及陸家嘴金融航運大樓。截至2019年末，長期在營高品質研發樓總建筑面積已超過32萬平方米，出租率達到84%，平均租金6.33元/平方米/天。

????????房產銷售收入是陸家嘴另一大收入來源。2019年，公司實現各類房產銷售現金流入合計43.29億元。其中，住宅物業實現銷售收入39.7億元，主要來自于明城花苑(原明城大酒店)、前灘東方逸品、天津海上花苑二期(東標段)、蘇州15地塊二期及其他存量房、存量車位的銷售。2019年度累計住宅物業合同銷售面積7.5萬平方米，合同銷售金額34.18億元，在售項目的整體去化率為67%。

????????同期，合并報表范圍內，公司實現16.82億元物業管理收入，比2018年度同期增加21.62%。

????????《電鰻財經》進一步發現，公司房地產銷售毛利率同比大漲，而房地產租賃、物業管理毛利率稍有下滑。2019年，陸家嘴房地產銷售毛利率為64.22%，比上年增加14.66個百分點。

經營性現金流凈額跳水

????????《電鰻財經》注意到，雖然公司各項收入同比增長，但經營活動產生的現金流量凈額卻大幅減少。

????????2019年，陸家嘴經營活動產生的現金流量凈額為5.17億元，同比減少88.02%。分季度來看，從2019年第一季度至第四季度，公司該數據分別為-5.6億元、-10.88億元、-89.51億元、111.18億元。

????????2019年度，公司共繳納27.10億元稅收(實際支付總額)，向股東派發2018年度現金紅利共計16.78億元(含稅)，薪酬支出總額為12.21億元。

????????合并現金流量表中，陸家嘴2019年，銷售商品、提供勞務收到的現金80.39億元，相對于2018年的124.35億元，減少43.96億元。同期，公司購買商品、接受勞務支付的現金為82.46億元，較2018年的33.54億元，增加了48.92億元。

????????經營性活動現金流入減少，而支出增加，導致陸家嘴2019年經營活動產生的現金流量凈額大幅縮水。

????????《電鰻財經》研究發現，2019年，陸家嘴有息負債也在大幅增加。

????????公司合并報表范圍內有息負債(陸金發僅包含其母公司有息負債)主要由五部分組成：短期貸款、長期貸款、中期票據、應付債券以及并表其他有息負債。2019年末余額為380.53億元，占2019年末公司總資產的41.62%，較上年末 295.78億增加了28.65%，增加金額為84.75億元。

????????其中： 短期貸款(含一年內到期的長期貸款)為139.93億元，長期貸款為107.85億元，中期票據為40億元，應付債券(公司債)50億元，超短期融資券18億元，其他有息負債24.75億元(華寶信托-安心投資 20 號集合資金信托計劃)。

《電鰻快報》