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新城控股（601155.SH）近日發(fā)布了2019年中期業(yè)績報告。

翻查整份財報發(fā)現(xiàn)：公司上半年的營收、歸母凈利潤增速較為溫和，這一定程度上與公司的結(jié)算周期有關，預計隨著下半年竣工項目逐漸增多，業(yè)績增速也會出現(xiàn)較為明顯的改善；期間的合同銷售額增速仍舊較快，首次實現(xiàn)上半年銷售突破千億；商業(yè)地產(chǎn)租金收入翻倍增長，公司預計下半年仍將有多家吾悅廣場新開業(yè)。

土地儲備方面，由于上半年拿地較多，從而使得公司目前的總土地儲備相較年初增幅較大；債務角度，公司通過多種方式融資，融資成本與年初基本持平。同時，新城控股還通過出售項目等方式加速資金回籠。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控、融資收緊以及市場分化的大環(huán)境下，各家頭部房企都在尋求擴大市場份額及尋找新的增長點。對于新城控股這樣一家以“地產(chǎn)+商業(yè)”雙主業(yè)運營的企業(yè)，可能既是機遇也是挑戰(zhàn)。

 利潤增速受結(jié)算周期拖累，毛利率保持穩(wěn)定

上半年，新城控股實現(xiàn)營收、歸母凈利潤170.64億和25.92億，分別同比增長8.29%和2.13%。相比較而言，這一增速并不算快。但是仔細分析可以發(fā)現(xiàn)，除了受今年上半年銷售規(guī)模擴大費用前置的影響以外，還與公司的結(jié)算周期密切相關。

報告期內(nèi)，公司共實現(xiàn)34個子項目竣工交付，竣工面積為404.10萬平方米，結(jié)算面積264.51萬平方米。但是下半年，公司計劃竣工90個子項目，實現(xiàn)竣工面積1,469.26萬平方米，其中住宅項目1,068.51萬平方米，商業(yè)綜合體項目400.75萬平方米。預計隨著下半年竣工項目增多、交付增加，業(yè)績增速也會相較上半年有一定程度的改善。

另外，根據(jù)公告披露，公司截至報告期末的已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達到了2,959.51萬平方米（含合作項目），這為未來業(yè)績增長提供了一定的支撐。

盈利能力方面，公司的毛利率與2017、2018年同期相比保持相對穩(wěn)定，為37.47%。相比較而言，凈利率維持著過去幾年以來的增長趨勢，由2018年中期16.48%上升至最新的17.09%。

對比上半年銷售額同樣位于行業(yè)前十五且已披露半年報的民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，新城控股的毛利率、凈利率排名均較為靠前。 

具體分業(yè)務來看，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務的毛利率為33.76%，而物業(yè)出租及管理的毛利率則達到了69.00%。

 上半年銷售突破千億，排名行業(yè)第八 

從具體銷售情況來看，新城控股1-6月累計合同銷售金額約1,224.18億，同比增長28.44%，累計銷售面積約1,049.52萬平方米，比上年同期增長33.50%。其中，公司在江蘇、上海、天津、湖南、山東、浙江、湖北等省份的市場占有率躋身TOP10，在蘇州、上海以及常州等部分城市的銷售額突破百億。

回顧2016年中期以來的銷售數(shù)據(jù)，公司今年首次實現(xiàn)了上半年銷售額突破1,000億。根據(jù)第三方研究機構(gòu)克而瑞發(fā)布的《2019年1-6月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜，新城控股上半年房地產(chǎn)合同銷售金額行業(yè)排名第八位。

對比整個大盤數(shù)據(jù)來看，新城控股的銷售情況較大幅度上領先于市場。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年1-6月全國商品房銷售額為70,698億，同比增長5.6%；商品房銷售面積75,786萬平方米，同比下降1.8%。兩者均較前幾年同一時期有所回落。

最新披露的2019年7月經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，新城控股7月份實現(xiàn)合同銷售金額約245.33億元、銷售面積220.88萬平方米，分別較去年同期上升33.68%和50.56%，仍然延續(xù)著上半年以來較快的增長態(tài)勢。

 商業(yè)地產(chǎn)：租金收入翻倍增長，占總營收的比例超過10% 

作為一家“住宅+商業(yè)”雙主營的地產(chǎn)公司，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務（商業(yè)地產(chǎn)品牌“吾悅廣場”）也是公司的重點發(fā)展方向之一。拆分來看，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務具體包括商業(yè)綜合體的開發(fā)及購物中心的運營管理，產(chǎn)品以出售為主，輔以自持運營及對外租賃。

半年報資料顯示，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的主要產(chǎn)品為商業(yè)綜合體，包括銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)兩部分。其中，銷售型物業(yè)對外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商鋪等；持有型物業(yè)自持運營或?qū)ν庾赓U，主要為購物中心。

根據(jù)信披資料披露，公司在建及開業(yè)的吾悅廣場總數(shù)已經(jīng)達到了116座，覆蓋77個大中城市。今年上半年，公司新開業(yè)吾悅廣場2座（上饒吾悅廣場和合肥吾悅廣場），累計開業(yè)達到44座，已開業(yè)面積411.03萬平方米，同比增長63.06%。下半年，公司計劃新開業(yè)吾悅廣場20座。

公司在上半年實現(xiàn)租金收入17.41億元，同比增長104.52%，出租率達98.49%。值得一提的是，從2017年半年報以來，公司來自于租金的收入由3.44億快速上升至17.41億，復合增速達124.97%。除了新開廣場的貢獻以外，單店租金及管理費收入也增長較為明顯。

與此同時，公司總營收中來自于租金收入的占比也呈逐年上升的趨勢，最新的數(shù)據(jù)已經(jīng)超過了10%。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的周期更長，對于公司的融資能力要求更高；但同時，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目，周期性相對較弱、現(xiàn)金流更好且盈利能力更強。從長期來看，商業(yè)地產(chǎn)占比的提升有利于提升公司經(jīng)營的穩(wěn)定性、有利于獲取長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

 土地儲備1.34億平 

除了已經(jīng)完成的銷售，新城控股還擁有相對充足的土地儲備。具體布局上，公司選擇深耕長三角區(qū)域，并聚焦其他核心城市群，形成以長三角、環(huán)渤海、粵港澳大灣區(qū)、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系。

截至報告期末，新城控股擁有土地儲備1.34億平方米，其中上半年新增土儲80幅，總建筑面積2,459.2萬平方米，平均樓面地價2,989.76元/平方米，總土地投資金額約為550億。對比2019年上半年的合同銷售面積1,049.52萬平方米，公司當期的總土地儲備增加明顯。

同時，按照新城控股2018年和2019年半年度合同銷售面積1,812.06萬平方米、1,049.52萬平方米進行測算，這些土地儲備足夠公司未來幾年的開發(fā)。

在房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控、融資端逐步收緊的行業(yè)背景下，充足的土地儲備為企業(yè)未來拿地留足了較為充裕的時間窗口，同時也為公司中長期發(fā)展提供了一定的保障。

 降低杠桿水平、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu) 

報告期內(nèi)，公司通過多種方式融資以降低負債水平、優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，包括但不限于發(fā)行公司債、高級美元債券、交易商協(xié)會ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）以及中期票據(jù)等。值得一提的是，截至報告期末，公司金融機構(gòu)借款及債券類直接融資平均融資成本為6.48%，與2018年全年的整體平均融資成本基本持平。

流動性方面，新城控股賬上擁有現(xiàn)金達456.42億，同比增長83.78%。同期的短期債務約為260億，現(xiàn)金短債比1.75倍，短期償債壓力較小。

需要指出的是，為了應對內(nèi)外部因素的沖擊，新城控股自7月以來開始轉(zhuǎn)讓部分項目，以達到籌集資金、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的目的。

2019年7月24日晚間，公司公告稱擬籌劃轉(zhuǎn)讓部分項目公司股權(quán)及相關債務，本輪交易總額不超過150億元。

同一時間，公司公告就杭州聚厲企業(yè)管理有限公司等10個項目公司與交易對方簽訂了相關股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對價合計約為41.54億。

隨后，公司再次公告子公司就5個項目公司與交易對方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，交易對價合計約為27.07億。兩次交易均以現(xiàn)金支付，有利于加快資金的回籠。

與此同時，公司控股股東富域發(fā)展分別在2019年7月和8月進行多次質(zhì)押解除，以達到降低杠桿的目的。翻查相關公告發(fā)現(xiàn)，四次解除質(zhì)押的股份累積占公司總股本約12.27%。（CJT）

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《電鰻快報》