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在商品房銷售降速、行業集中度不斷提升的背景下，一眾房企陸續迎來了半年度業績大考。從財報數據來看，各家表現不一，幾家歡樂幾家愁。

融信中國（3301.HK）在逐步完成全國布局，持續降杠桿之后，交出了頗為靚麗的中期業績。

融信中國此前披露的2019年半年度業績報告顯示：公司上半年實現合約銷售額566.78億，合約建筑面積282萬平方米，平均合約售價20,100元/平方米。連續兩年實現上半年銷售額突破500億，側面說明了公司已經穩居千億房企之列。

具體財務數據上，公司期內實現營收266.16億，同比大增86.29%。實現期內溢利、歸母核心純利35.10億、19.56億，分別同比增長55.75%以及25.89%。

償債指標上，公司實現了杠桿的大比例下降。資產負債比率（借款總額減受限制現金、現金及現金等價物及定期存款除以權益總額）由2018年底105%下降26.67%至77%。反映短期償債能力的流動比率從1.41上升至1.55，同比增長9.93%。現金及銀行結余上升至318.94億。以下是融信中報核心數據：

由于盈利增長、杠桿率的降低幅度超出了大部分投資者的預期，使得公司股價在市場指數大幅波動的情況下當天高開并最終收漲2%。

其實仔細分析后可以發現，這兩個目標的實現是公司管理層在分析宏觀環境、公司發展現狀后主動調整的結果。在成功晉級千億陣營之后，融信的業績報告展現出更多的“平衡術”——在布局、速度、杠桿、資產規模和利潤之間取得平衡，以應對房地產市場的新周期和新格局。

 地產銷售：聚焦核心城市，半年賣出566.78億 

融信中國的營收主要由物業銷售、建設服務、租金收入及其他這三部分構成。其中，在公司上半年實現的266.16億營收中，絕大部分來自于物業銷售，占比超過了98%。

地區分布上，杭州是公司最大的“糧倉”，實現的收益達157.15億，占比接近60%。仔細分析融信在杭州的發展歷程，可以看到公司的城市深耕能力。

2003年公司成立，隨后的多年間一直聚焦在海峽西岸城市群。經過多年時間的積累，公司開始向外拓展，杭州便是首批重點發展城市之一，于2013年正式開始進入。經過短短四年的發展，公司2017年在杭州的銷售額突破百億，達到了166.71億。2018年進一步突破，上升至402.85億。

與此同時，福州作為公司最早的“主場”，貢獻了28.92億收益，同樣占比不小。除了這兩個城市，阜陽、六安以及蚌埠均貢獻收益超14億。

正是受益于這些核心城市收益的增長，融信中國在2019年上半年的營收達到266.16億，同比大增86.29%。

由于房地產行業的特性，公司2019年上半年確認的收益中很大一部分來自于過去幾年未完成結算的銷售。那么，融信中國最新的銷售情況如何呢？

數據顯示，杭州仍是融信中國在2019年上半年銷售的第一名，金額為202.88億，占比35.80%。福州依然排名第二，銷售額為66.55億。根據第三方研究機構克而瑞的最新統計，融信于2019年上半年在杭州的權益銷售金額位列行業第二位、在福州的銷售額及建筑面積位列行業第一位。良好的銷售增長在很大程度上確保了公司未來1-2年業績的穩定性。

另一個明顯的特征是，相比過去幾年，融信布局的城市更加廣泛和均勻。比如，上海、南京、鄭州以及漳州的銷售額也達到了20億以上，占比均超過4%。這有利于公司進一步擴大規模，同時降低單一城市依賴風險。

展望2019年下半年，公司還將有19個項目新推出市場，預計能貢獻不少的銷售金額。  

 降杠桿成效顯著：資產負債比率繼續下降、流動比率上升  

除了銷售的增長，杠桿率的大幅降低也值得投資者重點關注。

前面幾年，公司基于對市場周期的精準把控，利用土地、資金價格較低的機會逆勢擴張拿地，使得公司銷售額在2018年一舉突破千億。不可避免的是，擴張的過程中杠桿比率有所上升，2015年時資產負債比率（借款總額減受限制現金、現金及現金等價物及定期存款除以權益總額）達到247%。

經過這幾年的消化整固，資產負債比率分母端的權益總額不斷增厚、分子端現金及等價物等逐漸增加，杠桿比率出現明顯降低。數據顯示，2018年降至105%，2019年上半年進一步下降到了77%，創下近五年新低。

在反映短期償債能力的流動比率指標上，數值從2018年底的1.41上升至最新的1.55。主要原因為公司賬上現金及銀行結余的增加。翻查財報發現，2019年上半年的現金及銀行結余為318.94億，相比2018年底的249.96億明顯增加。

充足的賬上現金提升了公司財務上的安全邊際。數據顯示，截至2019年6月底，公司流動負債科目下的借款余額為191.58億，明顯小于現金及銀行結余金額。

 多元化融資：延長債務年期、降低融資成本 

不僅如此，公司還利用資本市場窗口優化債務結構，以達到延長債務年期、降低融資成本的目的。

翻查2019年以來的公告，融信中國通過債務置換、發行長期限境內外債券、配售股份、提前贖回以及回購等方式優化債務結構。最新的半年報數據顯示，公司尚未償還借款（包括銀行借款、信托及其他借款以及境內公司債券）的加權平均實際利率為6.94%，比2018年底的7.09%有所降低。 

值得一提的是，2019年4月發行的3.5年期、金額2億美金、票息8.75%的優先票據，是公司歷來發行年期最長、利率最低的美元債。

公司還在2019年上半年實施了一次配股，以每股10.95港元配售最多1.08億股，共募得款項總額11.83億港元。此次配售在當時獲得了7倍超額認購，顯示出投資人對公司價值的認可。

 土地儲備：總建面2,654萬平方米，上半年新增項目23個 

盡管房地產市場正在發生著深刻的變化，但一個樸素的道理依然顛簸不破：擁有充足、優質、成本適當的“土地儲備”依然是未來發展的關鍵。

數據顯示：過去幾年，融信中國通過招標、拍賣、掛牌、合作開發、收并購以及一二級聯動等多種方式進行拿地，實現了土地儲備的穩步增長。

截至2019年6月30日，公司共布局43個城市共177個項目，土地儲備總建筑面積達到了26.54百萬平方米。這些土地儲備中，3.6百萬平方米為持作出售已竣工物業、16.7百萬平方米在建、6.2百萬平方米持作未來開發。

值得一提的是，這些土地儲備的59.63%分布在中國的一、二線城市，整體形成了海峽西岸、長三角、長江中游、大灣區、京津冀、中原、成渝、西北以及山東半島城市這九大核心城市群布局。按照公司2018年銷售562.41萬平方米進行測算，這些土地儲備足夠公司未來幾年的開發。

2019年上半年，公司新增土地項目23個，建筑面積為420.81萬平方米，其中權益建筑面積229.80萬平方米。這些土地的平均成本為6,451元/平方米（按計容積率建筑面積測算）。

 布局未來：城市更新及以公共交通為導向的城市綜合發展 

2019年，融信中國逆市交出這樣的“中考”成績單并不容易。

宏觀環境面臨重重挑戰。房地產市場已經從“黃金時代”跨向“白銀時代”，近些年的增速出現較為明顯的下降。根據官方的統計，2019年1-6月全國商品房銷售額為70,698億，同比增長5.6%；商品房銷售面積75,786萬平方米，同比下降1.8%。兩者均較前幾年同一時間有所下降。

面對行業增速逐步放緩的趨勢，融信中國提前布局，加大城市更新以及以公共交通為導向的發展（TOD）兩大特色開發模式的投入。

在城市更新的實踐中，公司通過城中村改造等方式，打造出了福州世歐王莊、雙杭城以及海月江潮等項目。同時，公司通過土地的一二級聯動，積極參與部分城市如鄭州、太原的棚改和舊城改造工程。

至于TOD項目方面，公司于2018年11月首次進入山東半島，以“城市縫合”的理念推出海月星灣項目。

2019年，無論是房地產行業還是整體宏觀經濟，都在經歷深刻變化，愈發考驗房企對周期和外部環境變遷的把握能力。

從區域性地產商到全國性房企，從私營公司到赴港上市成為公眾公司，從中型房企到晉級千億陣營；過去幾年融信經歷了肉眼可見的“三級跳”，而靚麗的中報數據則顯示出，融信仍然在因時而變，順勢而為，在新周期中持續進化、晉級。

免責聲明：本文僅供信息分享，不構成對任何人的任何投資建議。

《電鰻快報》