久久免费看-久久免费久久-久久免费精品-久久免费精彩视频-午夜一区二区三区-午夜一区二区免费视频

      2019年上半年，每隔5天，王健林就會出現(xiàn)在公開報(bào)道中。

　　這位富有的地產(chǎn)商人密集會見了地方政府官員、銀行高管、國際體育賽事負(fù)責(zé)人等多個(gè)潛在合作方。6個(gè)月35次的會見行程，幾乎趕上他去年一整年的安排。

　　王健林頻繁的會見行程也轉(zhuǎn)化成為萬達(dá)巨額對外投資。這些投資以萬達(dá)大型文化旅游項(xiàng)目牽頭，同時(shí)涵蓋萬達(dá)廣場、主題公園、酒店群和體育賽事等。僅2019年上半年，萬達(dá)就在四川、沈陽、潮州、蘭州和天津等5個(gè)地區(qū)宣布投資項(xiàng)目，總預(yù)計(jì)投資額超過2550億元，比萬達(dá)去年總收入的2512.7億元還高。

　　如果再算上2018年9月開始的3個(gè)文旅項(xiàng)目——延安、貴州和蘭州，在不到一年的時(shí)間里，萬達(dá)對這些項(xiàng)目總預(yù)計(jì)投資額已經(jīng)達(dá)到3070億元（根據(jù)框架協(xié)議整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資總額計(jì)算而得）。

　　這似乎是萬達(dá)在文旅項(xiàng)目上的“卷土重來”。2017年因陷入流動性危機(jī)，萬達(dá)開始出售資產(chǎn)以降低負(fù)債率。賣出的資產(chǎn)里就包括13個(gè)文旅項(xiàng)目，這占據(jù)了當(dāng)時(shí)萬達(dá)已有文旅項(xiàng)目的大半比例。“回收現(xiàn)金670億元，相當(dāng)于減債1100億元。”王健林曾說。

　　之后的一年里，萬達(dá)沒有再宣布對外投資新的文旅項(xiàng)目。降低負(fù)債率，減少有息負(fù)債是當(dāng)時(shí)萬達(dá)的“首要任務(wù)”。正因如此，萬達(dá)開始強(qiáng)調(diào)旗下的萬達(dá)廣場、新文旅項(xiàng)目將以“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式為主。即是由投資方出錢出地或出錢（萬達(dá)找地），萬達(dá)再負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)指導(dǎo)、招商運(yùn)營，最后按約定的比例分配收益。

　　不過投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，至少在萬達(dá)重啟的兩個(gè)投資項(xiàng)目中，仍以拿地為主切入，住宅用地或商業(yè)居住混合用地占過半拿地面積。這或許與萬達(dá)所稱的“輕資產(chǎn)模式”存在差別。更為重要的是，王健林曾表示萬達(dá)2018年有息負(fù)債已大幅減少，將繼續(xù)降負(fù)債，如今這8個(gè)預(yù)計(jì)總投入超3000億元的項(xiàng)目會否加重萬達(dá)債務(wù)，“重走舊路”？

　　拿地建房還是關(guān)鍵？

　　王健林“再戰(zhàn)”文旅的起點(diǎn)是延安。

　　2018年9月26日，萬達(dá)稱與延安市政府簽訂了《延安萬達(dá)紅色旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作框架協(xié)議》。萬達(dá)賦予了這個(gè)文旅項(xiàng)目特殊的意義——中國“首個(gè)紅色主題萬達(dá)城”。按照規(guī)劃，延安萬達(dá)城占地面積將達(dá)到128公頃，總投資120億元，是一個(gè)包括紅色小鎮(zhèn)、軍事樂園、冰雪樂園、冰舞劇場、大湖秀、度假酒店群在內(nèi)的超大型文旅綜合項(xiàng)目。

　　延安之后，萬達(dá)迅速在全國跑馬圈地。截至2019年6月，萬達(dá)已宣布在全國8個(gè)地區(qū)布局新一輪以文旅牽頭的項(xiàng)目。投中網(wǎng)根據(jù)萬達(dá)宣布的框架協(xié)議，不完全統(tǒng)計(jì)這8個(gè)項(xiàng)目的整體預(yù)計(jì)投資總額為3070億元。

　　這些項(xiàng)目都著一個(gè)與地區(qū)特色相關(guān)的概念包裝，比如“紅色主題”、“潮州文化”，同時(shí)也與“國際”、“頂級”接軌，涵蓋了萬達(dá)文旅、商管、健康、體育、影視等內(nèi)容。

　　從目前可以查詢的土地拍賣信息來看，萬達(dá)8個(gè)新項(xiàng)目中，延安和蘭州已經(jīng)拍下相關(guān)地塊。而投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這兩個(gè)項(xiàng)目中居住用地或/商業(yè)和居住混合用地占據(jù)了過半的比例。

　　投中網(wǎng)在延安國土局以及蘭州土地交易中心了解到，2019年3月15日，萬達(dá)通過旗下“萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)”在延安以12.63億元拍下7宗開發(fā)用地（共計(jì)985.47畝）；6月12日，“萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)”又在蘭州以71.924億元拍下了28宗開發(fā)用地（共計(jì)1356.857畝）。

　　其中，在延安的7宗開發(fā)用地中，3塊為商業(yè)用地面積占整體的38.01%，4塊住宅用地面積則占了61.99%；而蘭州的28宗開發(fā)用地中，17塊為商業(yè)和居住混合用地，為總面積的59.47%，10塊商業(yè)用地則為39.48%，僅有一塊用地為“文化設(shè)施用地”面積占比1.05%。

　　萬達(dá)地產(chǎn)拍下的延安7宗開發(fā)用地

　　另一方面，投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)在蘭州拿到的土地價(jià)格或低于同期拍賣價(jià)格。

　　萬達(dá)拍下蘭州的地塊位于七里河區(qū)，總體均價(jià)為503萬元/畝。而蘭州土地交易所信息顯示，5月30日蘭州乾盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在七里河以2.3億元拍下了27畝居住用地，即平均一畝為851.85萬元；3月6日，甘肅雅戈?duì)?/a>(6.320, 0.01, 0.16%)西北置業(yè)有限公司在七里河以4.536億元拍下55.5畝商業(yè)用地，平均一畝為817.3萬元。而投中網(wǎng)根據(jù)3Fang.com數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘭州土地成交均價(jià)為288萬元/畝。無論是商業(yè)用地還是居住用地，從當(dāng)前信息來看，萬達(dá)在七里河拿到的土地價(jià)格都相對較低。

　　制圖：王鈞

　　《財(cái)新周刊》在2012年的一篇報(bào)道就曾指出，為了建設(shè)萬達(dá)長白山(9.460, 0.00, 0.00%)國際旅游度假區(qū)，萬達(dá)2010年先后拍下了當(dāng)?shù)?18塊土地，剔除22宗免費(fèi)劃撥的，剩余的地塊按南區(qū)、北區(qū)計(jì)算均價(jià)，分別為181元/平方米、204元/平方米，都低于當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價(jià)。

　　事實(shí)上，萬達(dá)在南昌打造文旅項(xiàng)目“萬達(dá)城”之初，王健林就曾介紹，400億元總投資中約180億元用于200多萬平方米的房地產(chǎn)和住宅寫字樓。彼時(shí)王健林曾說：“我不可能買地后靠文化旅游用20年來回收成本，中國的金融模式（指融資成本）不支持這種發(fā)展模式，在這個(gè)情況下，（資金）只能走銷售（房地產(chǎn)）一部分、融資一部分的路子“。

　　RGB睿標(biāo)環(huán)球執(zhí)行董事周洋告訴投中網(wǎng)，早期做文旅地產(chǎn)的開發(fā)商，關(guān)心的是如何包裝旅游資源的概念，可以更好地賣房。房子在當(dāng)下即使消費(fèi)品也是投資品。周洋說，在萬達(dá)推出長白山的項(xiàng)目時(shí)，很多北京的投資者沒到現(xiàn)場就購買了該項(xiàng)目配套的公寓。

　　僅從當(dāng)前萬達(dá)在延安、蘭州拿地以及地塊的屬性來看，萬達(dá)這兩個(gè)項(xiàng)目或依然以文旅為牽頭，再搭配周邊樓盤銷售。

　　對于上述8個(gè)項(xiàng)目文旅和商業(yè)住宅比例分布及其他相關(guān)問題，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)并未獲得萬達(dá)方面的回復(fù)。

　　輕資產(chǎn)模式之“變”

　　不變的或許不僅僅是拿地模式。

　　王健林的文旅野心始于2009年。當(dāng)年，萬達(dá)長白山國際度假區(qū)開工。這是萬達(dá)首次對旅游項(xiàng)目的嘗試。根據(jù)投中網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，自2009年至2017年7月10日，萬達(dá)曾在武漢、南昌、廣州、成都、青島等多個(gè)城市布局19個(gè)文旅項(xiàng)目（包括宣布建設(shè)、正在建設(shè)和完成建設(shè)）。

　　2017年7月10日，對于萬達(dá)文旅來說，是一個(gè)重要的日子。這一天，萬達(dá)突然宣布將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)以295.95億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國，同時(shí)融創(chuàng)中國承擔(dān)這些項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。

　　對此王健林當(dāng)時(shí)的說法是：“轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。”

　　王健林在2017年萬達(dá)年度工作總結(jié)中曾這么定義輕資產(chǎn)模式：“萬達(dá)輕資產(chǎn)分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達(dá)幫別人找地、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、竣工運(yùn)營后移交給別人，其中還有一個(gè)資本化程序。合作類就是萬達(dá)既不出錢，也不出地，覺得項(xiàng)目合適，跟別人簽合同，幫別人建設(shè)，建成后租金三七分成。”

　　按照當(dāng)時(shí)的協(xié)議，那批文旅項(xiàng)目出售后，由萬達(dá)負(fù)責(zé)運(yùn)營，融創(chuàng)中國需要每年為每個(gè)項(xiàng)目支付5000萬元品牌許可使用費(fèi)，周期20年。預(yù)計(jì)萬達(dá)至少可以收回130億元。

　　但萬達(dá)沒有將那批資產(chǎn)的“輕資產(chǎn)模式”進(jìn)行下去。2018年10月，它將整個(gè)文旅集團(tuán)和13個(gè)項(xiàng)目的管理公司一并出售給融創(chuàng)中國，后者可不再使用“萬達(dá)”名號。對于原因，萬達(dá)方面稱：“合同實(shí)際執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)，該合作模式確有諸多不便，項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營管理與投資方一致，對項(xiàng)目發(fā)展才更為有利。”

　　而當(dāng)時(shí)，萬達(dá)還稱，今后將本著重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩條腿走路的方針，繼續(xù)投資正在洽談的一批萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目，其中輕資產(chǎn)萬達(dá)城將選擇包括融創(chuàng)中國在內(nèi)的多個(gè)投資方進(jìn)行合作。

　　不過，僅從目前能獲得得信息上看，延安和蘭州項(xiàng)目從拿地形式上似乎與王健林當(dāng)時(shí)定義的“輕資產(chǎn)”模式不一致。而投中網(wǎng)從潮州市相關(guān)部門口中獲悉，萬達(dá)目前已在湘橋區(qū)拿到了部分土地。不過，截至發(fā)稿，投中網(wǎng)未能在潮州土地交易網(wǎng)和國土局查得萬達(dá)拿地相關(guān)信息。

　　國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴投中網(wǎng)，萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式目前或許是個(gè)“美好的愿望”。從融資渠道上看，地產(chǎn)公司原本就很難從銀行等金融機(jī)構(gòu)獲得融資，而且資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)資產(chǎn)更側(cè)重于相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權(quán)作為擔(dān)保。他認(rèn)為萬達(dá)目前的金融業(yè)務(wù)能力還不足以支撐輕資產(chǎn)運(yùn)營的模式。

　　實(shí)際上，萬達(dá)至今已經(jīng)強(qiáng)調(diào)了5年要向輕資產(chǎn)運(yùn)營和去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型。2018年的年度工作總結(jié)上，王健林再次強(qiáng)調(diào)萬達(dá)要以輕資產(chǎn)為主，但并非放棄重資產(chǎn)——要在有息負(fù)債總體逐年減少的情況下才做重資產(chǎn)。

　　“今年以后，新開業(yè)萬達(dá)廣場至少70%以上是輕資產(chǎn)，新開業(yè)酒店原則上全是輕資產(chǎn)。”王健林說。

　　戛然而止的首輪出征

　　雖然萬達(dá)稱自己從未離開“一直看好中國文化旅游行業(yè)的發(fā)展前景”。但將13個(gè)文旅項(xiàng)目賣給融創(chuàng)中國，曾一度被外界視為萬達(dá)對文旅業(yè)務(wù)的暫停，而2018年9月“延安紅色旅游小鎮(zhèn)”框架協(xié)議的簽訂則被視為萬達(dá)“重回文旅”。

　　自2009年長白山國際度假區(qū)的試水，到2011年武漢中央文化區(qū)的正式進(jìn)軍，再到2013年全國陸續(xù)上馬的萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目——“萬達(dá)城”。王健林始終對萬達(dá)文旅保持高度重視。

　　“萬達(dá)城”是萬達(dá)的“第四代產(chǎn)品”。在萬達(dá)首輪文旅項(xiàng)目中，除了早期的長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納國際度假區(qū)和青島東方影都外，其余15個(gè)項(xiàng)目均被統(tǒng)稱為“萬達(dá)城”。

　　對于萬達(dá)城王健林曾滿懷期待，他公開宣稱，萬達(dá)城將被快速復(fù)制到多地，到2020年前會在全國完成15~20個(gè)萬達(dá)城項(xiàng)目。2016年，第一批萬達(dá)城開業(yè)前后，王健林甚至叫板上海迪士尼樂園，號稱要讓迪士尼中國在未來10~20年都無法盈利。

　　2017年7月10日，萬達(dá)宣布將13個(gè)文旅賣給融創(chuàng)中國則成為萬達(dá)文旅首輪出征的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。這似乎是一個(gè)匆忙的決定。就在一個(gè)星期前（2017年7月4日），王健林才剛出現(xiàn)在云南昆明與當(dāng)?shù)匦己灱s三個(gè)投資項(xiàng)目，其中就包括計(jì)劃總投資320億元的昆明萬達(dá)城。而在一個(gè)星期后，昆明萬達(dá)城項(xiàng)目被包含在13個(gè)項(xiàng)目之中賣給了融創(chuàng)中國。

　　除去上述轉(zhuǎn)手賣出的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)萬達(dá)文旅項(xiàng)目還剩長白山國際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)兩個(gè)已經(jīng)開業(yè)的旅游項(xiàng)目，和曾宣布要在烏魯木齊、西安、惠州、長沙四地建設(shè)的“萬達(dá)城”。

　　投中網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目也并不樂觀：長白山國際度假區(qū)或已被萬達(dá)轉(zhuǎn)手他人，武漢中央文化區(qū)的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目仍處在停業(yè)狀態(tài)，而其他四地曾宣布要建設(shè)的“萬達(dá)城”目前似乎沒有新的進(jìn)展。

　　長白山國際度假區(qū)是萬達(dá)最早的旅游項(xiàng)目，不過該度假村或已易主。根據(jù)工商資料顯示，該度假區(qū)的主要運(yùn)營公司“長白山國際度假區(qū)開發(fā)有限公司”已于2017年6月被萬達(dá)轉(zhuǎn)讓給大連本地一房地產(chǎn)公司。

　　占地面積1.8平方公里的武漢中央文化區(qū)，作為當(dāng)時(shí)萬達(dá)的全新生態(tài)，其中重要項(xiàng)目之一“武漢萬達(dá)電影(18.210, -0.09, -0.49%)樂園”已于2016年7月31日宣布暫停營業(yè)。當(dāng)時(shí)，該電影樂園稱將進(jìn)行全面升級改造。不過，投中網(wǎng)從該電影樂園一前員工和萬達(dá)武漢一相關(guān)工作人員口中得知，該電影樂園還處于停業(yè)狀態(tài)，“沒有人去裝修，就放在哪里。”

　　而除此之外，烏魯木齊等四地宣布要建的萬達(dá)城項(xiàng)目，從公開渠道目前尚未見更多進(jìn)展。

　　2017年3月，萬達(dá)宣布萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目即將進(jìn)駐惠州大亞灣西區(qū)。根據(jù)當(dāng)時(shí)協(xié)議顯示，項(xiàng)目總投資規(guī)模約800億元，是萬達(dá)集團(tuán)目前最大單筆文體旅游項(xiàng)目。不過投中網(wǎng)從大亞灣招商局處了解到，這一項(xiàng)目還處于簽訂框架協(xié)議階段（且約定時(shí)間已經(jīng)到期），至于后續(xù)該招商局需要進(jìn)一步與萬達(dá)方面討論。

　　2017年4月，烏魯木齊白鳥湖萬達(dá)文化旅游城舉行開工儀式。根據(jù)當(dāng)時(shí)介紹，該項(xiàng)目占地約100公頃，建筑面積40萬平方米，總投資98億元。而投中網(wǎng)從烏魯木齊白鳥湖新區(qū)一工作人員處獲悉，這一項(xiàng)目已于2017年擱淺。

　　2017年6月，萬達(dá)宣布計(jì)劃總投資660億元的萬達(dá)城宣布將落戶西安浐灞生態(tài)區(qū)。投中網(wǎng)從西安市浐灞生態(tài)區(qū)管委會一工作人員處了解到，這一項(xiàng)目還未落地，“經(jīng)過很多波折，也一直在開會探討這個(gè)項(xiàng)目。”

　　3000億元資金從何而來？

　　2017年是萬達(dá)關(guān)鍵的一年。王健林曾坦言：“2017年對萬達(dá)來說是非

《電鰻快報(bào)》