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電鰻快報|當我們在談?wù)撀?lián)合辦公的時候我們在談?wù)撌裁?/h2>

2019-07-08 11:40 | 來源:電鰻快報 | 作者:米萊 | [資訊] 字號變大| 字號變小

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《電鰻快報》文/米萊“愚公移山，矢志不渝;道阻且長，行將必至。”毛大慶在5月5日跑過自己的第100場馬拉松終點，發(fā)了一則非常簡短的朋友圈，也成了他對自己百場馬拉松的小...

        《電鰻快報》文/米萊

        “愚公移山，矢志不渝;道阻且長，行將必至。”毛大慶在5月5日跑過自己的第100場馬拉松終點，發(fā)了一則非常簡短的朋友圈，也成了他對自己百場馬拉松的小結(jié)。

        四年前，當毛大慶離開萬科豪華的辦公室，面對著一座座空置閑置的陳舊樓宇和廠房時，前面是一條無人踏足的路——聯(lián)合辦公，作為共享經(jīng)濟的一個分支，成為國內(nèi)吃螃蟹第一人。

聯(lián)辦徹底入冬

        如果以weworks視為聯(lián)合辦公的起點，這種模式已經(jīng)存在9年。如果從國內(nèi)優(yōu)客工場開始算起，從最開始資本的寵兒到聯(lián)辦過冬，也就區(qū)區(qū)四年時間。

        和早前資本爭相投入的場景不同，2019年伊始頭部選手氪空間就被暴出裁員。就在2018年年底，氪空間還宣傳著銷售業(yè)績創(chuàng)新高，這次的裁員來得讓人措手不及。根據(jù)媒體爆料，氪空間的裁員比例在20%;據(jù)悉裁員是為了縮減開支。

        另一個頭部品牌weworks，同樣在2019年的年初接到了更大的噩耗。軟銀資本下調(diào)對其投資額，從160億美元直接減到20億美元，這樣的跌幅用腰斬已經(jīng)無法準確描述，市場用了一個更形象的詞語描述這次融資：“膝斬”。此外，今年3月WEWORKS傳出美國市場裁員300人，占其員工人數(shù)3%的消息。

        此時的毛大慶已經(jīng)習慣用長跑來平緩焦慮。先后完成16輪融資之后的優(yōu)客工場一直在推遲IPO計劃。2018年對外宣布目標將覆蓋40個國家，350個城市。然而市場等來的卻是，優(yōu)客工場新增“被執(zhí)行人”信息，執(zhí)行法院為北京市大興區(qū)人民法院。優(yōu)客工場的名字同時也出現(xiàn)在了中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)上，但具體被執(zhí)行內(nèi)容并未公開。

        與此同時，優(yōu)客工場的估值大幅縮水。據(jù)媒體爆料，在一份優(yōu)客工場股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同上明確標注了優(yōu)客工場估值60億元，也就是說該股東按照公司最高估值110億打五折的價格轉(zhuǎn)讓股份。

燒出來的規(guī)模不靈

        7月4日，市場傳來優(yōu)客工場計劃2020年赴美上市的消息。無論最終能否順利成行，此消息仍為聯(lián)合辦公市場注入一劑強心針。拿到錢的公司仍然堅信，市場還是愿意繼續(xù)培養(yǎng)聯(lián)合辦公的，即使在整個行業(yè)都沒有找到理想的盈利模式下，資本愿意等待。

        為了能迅速搶占市場，拿到錢的企業(yè)開始擴張。納什空間在2018年大肆采購樓宇資源，新增運營面積31萬方，甚至超過優(yōu)客工場，成為當年最先邁入“運營面積突破百萬方”行列。

        夢想家、氪空間、辦伴科技等企業(yè)在2018年的新增運營面積超過了過去3年的綜合。然而大肆拿地的背后，出租率依然是懸在這些企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍。

        根據(jù)第三方數(shù)據(jù)顯示，由于經(jīng)濟下行的壓力，2017年、2018年兩年共計1790家創(chuàng)業(yè)公司倒閉，聯(lián)合辦公的主要客戶正在縮減。根據(jù)億歐調(diào)研的數(shù)據(jù)顯示，聯(lián)合辦公的出租率只有達到85%的時候，才能實現(xiàn)盈虧平衡。

        更令玩家沮喪的是，在大部分企業(yè)的出租率只有70%左右的時候，價格戰(zhàn)提前來臨。

        長久以來，聯(lián)合辦公都被公認為為是“二房東”，其盈利模式主要是收入租金。即使以增值服務(wù)見長的優(yōu)客工場、氪空間其大多數(shù)收費項目依舊依賴于空間租賃。在缺乏核心競爭力的背景下，聯(lián)辦行業(yè)從2018年下半年開始陷入價格戰(zhàn)。一線城市，聯(lián)合辦公的產(chǎn)品價格持續(xù)下跌。在上海，大多數(shù)TOP10品牌待租工位均價在1000~2000元/個/月，與11~20名的多數(shù)品牌運營商價格幾乎在同一區(qū)間，大品牌并沒有體現(xiàn)高溢價率?？梢?，同質(zhì)化嚴重，靠規(guī)模化擴張的品牌效應(yīng)并沒有體現(xiàn)。

        部分先行者開始在資本的支持下尋求出路。優(yōu)客工場率先探索服務(wù)生態(tài)，建立整套的智能辦公系統(tǒng)，提升服務(wù)價值，并購活檢科技，又聯(lián)合騰訊、聯(lián)想規(guī)劃ucomOS，嫁接新的服務(wù)模式，提升利潤空間。但效果甚微，公開數(shù)據(jù)顯示，其長租收益占比一度達到總收益的90%。

開發(fā)商跑步入局

        聯(lián)辦市場的玩家類型開始出現(xiàn)多樣化，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商跑步入局。

        2019年華潤置地推出了辦公品牌“潤聯(lián)行”，融入了共享辦公元素。萬科、碧桂園、中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等開始布局聯(lián)合辦公。

        不過開發(fā)商目前還主要局限于一線城市，并且盈利模式單一。受制于聯(lián)辦行業(yè)里的頭部企業(yè)的競爭影響，聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)本身發(fā)展并不理想。但開發(fā)商醉翁之意不在酒。

        聯(lián)合辦公帶來的流量成為更多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商看中的資源。方糖小鎮(zhèn)創(chuàng)始人萬里江此前對媒體表示，“租金是不占面積的收入，還有一種占面積的收入是人流。聯(lián)合辦公為商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的人流量，將提高其他商戶的租金。”

        龍湖地產(chǎn)在聯(lián)合辦公業(yè)務(wù)條線的總監(jiān)賈丹也透露，通過做聯(lián)合辦公將商業(yè)地產(chǎn)的價格做到了2.5倍的溢價。這也許正在成為更多開發(fā)商入局的原因之一。

《電鰻快報》

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毛大慶/ 螃蟹/ 國家/ 龍湖地產(chǎn)/

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