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        像房屋產(chǎn)權(quán)一樣，一份普通房屋租賃權(quán)益，如果掛鉤了學(xué)位，也能身價(jià)暴漲，令家長(zhǎng)、中介們趨之若鶩。

        在深圳，不少學(xué)區(qū)房正被綁進(jìn)一個(gè)“一種房子，兩種租金”的怪圈。就算并不能真正租住，家長(zhǎng)們依然愿意為少則幾千、多則數(shù)萬(wàn)的房屋租賃合同買單。

        記者了解到，深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊學(xué)區(qū)房的一個(gè)學(xué)位地下租賃價(jià)格已超10萬(wàn)元。但正是由于學(xué)位資格并不能轉(zhuǎn)移，這種超高價(jià)經(jīng)辦名校學(xué)區(qū)房租賃合同，在地下發(fā)展成一門隱秘的生意。

        這種打“擦邊球”的交易看起來很美，但事實(shí)是，家長(zhǎng)未必能夠保證100%申請(qǐng)上學(xué)位，都可能面臨金錢打水漂的結(jié)局;而業(yè)主由于學(xué)位被鎖定，往往難以將房子高價(jià)出手。

        這門因?qū)W位興起的生意背后，隱藏著許多的博弈。

萬(wàn)元房屋租賃憑證

        登陸招生預(yù)報(bào)名系統(tǒng)，填寫身份信息、住址、房屋編碼，確認(rèn)無(wú)誤后，保存并打印申請(qǐng)表……一連串按部就班的點(diǎn)擊之后，羅麗結(jié)束了這次忐忑不安的學(xué)位申請(qǐng)。

        4月24日-5月4日，是深圳南山區(qū)秋季小學(xué)一年級(jí)學(xué)位網(wǎng)上報(bào)名的時(shí)間段，羅麗的孩子剛好到入學(xué)年齡，她不得不隨著千軍萬(wàn)馬擠上南山區(qū)公辦小一學(xué)位申請(qǐng)的“獨(dú)木橋”中。

        為了這一天，羅麗一早做好各種準(zhǔn)備。“我和孩子是深圳市龍崗區(qū)戶籍，目前租住在深圳羅湖筍崗片區(qū)，按照正常程序，我們應(yīng)該在筍崗申請(qǐng)小一學(xué)位。但房東也有個(gè)適齡的孩子，年齡只比我家孩子小1歲，要是今年我鎖定了這個(gè)學(xué)位，房東的孩子就沒書可讀。”羅麗說，當(dāng)年租房時(shí)，房東就已經(jīng)跟她“約法三章”，只能租房子，并不附帶學(xué)位。

        深圳目前實(shí)行學(xué)位鎖定政策，學(xué)區(qū)內(nèi)同一套房屋只允許一戶家庭的孩子申請(qǐng)學(xué)位。學(xué)位一經(jīng)使用后就會(huì)被鎖定，小學(xué)鎖定6年，初中鎖定3年，九年一貫制鎖定9年。

        孩子上學(xué)是頭等大事，羅麗在多方咨詢和摸索之后，為孩子選定深圳南山區(qū)的學(xué)校。根據(jù)最近幾年深圳各區(qū)小一學(xué)位申請(qǐng)指南，申請(qǐng)學(xué)位所需的材料之中，住房證明是一個(gè)硬性門檻。對(duì)于租房戶而言，這個(gè)住房證明材料，就是一紙房屋租賃憑證或房屋租賃信息。這兩者，都需要房東與租客簽訂統(tǒng)一的租賃合同來共同申請(qǐng)辦理。

        并未居住在深圳南山區(qū)的羅麗，去年上半年花了10000塊錢，從熟識(shí)的房東手中買到一份南山向南小學(xué)對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)房的租賃合同。

        就算額外花錢，找到合適并且?guī)W(xué)位的房屋租賃合同并不簡(jiǎn)單。羅麗的房東是北京人，孩子在北京上學(xué)，因此才愿意將入學(xué)的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓給羅麗。聊起一年前的這筆交易，羅麗連呼自己運(yùn)氣好。

        然而，哪怕如約辦理了房屋租賃憑證，羅麗的擔(dān)心還是絲毫沒有減免。按照深圳市南山區(qū)2019年積分入學(xué)分值標(biāo)準(zhǔn)，深戶兒童家庭提供的租房憑證中，如果居住時(shí)間連續(xù)不滿1年的，可以申請(qǐng)學(xué)位，但不積分。“其實(shí)，就算有了這個(gè)憑證，也未必能100%申請(qǐng)到向南小學(xué)。而且，一旦后續(xù)申請(qǐng)不上學(xué)位，房東不可能退款。”羅麗的忐忑主要集中在積分上。從南山區(qū)住房情況的積分標(biāo)準(zhǔn)來看，學(xué)區(qū)購(gòu)房的積分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于學(xué)區(qū)內(nèi)租房。

        “實(shí)在沒辦法的話，我們也只能同意區(qū)內(nèi)調(diào)劑分流到其他學(xué)校。”羅麗唯一能安慰自己的是，南山區(qū)的教育質(zhì)量在深圳全市中屬于較好水平。

沒有實(shí)際居住的租賃合同

        一份薄薄的房屋租賃合同，每逢入學(xué)季便搖身變成家長(zhǎng)們的心頭好，甚至不惜付出高額代價(jià)，羅麗并非孤例。她孩子所在的幼兒園班級(jí)，共有30多人，差不多一半的家長(zhǎng)都辦理了這種“假租賃憑證”。

        一位售賣過此類學(xué)位租賃合同的深圳中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前，深圳家長(zhǎng)對(duì)于這種“假合同”需求很大。“深圳房?jī)r(jià)這么高，買不起房的客戶太多了。如果沒有資金購(gòu)房，又希望孩子能夠申請(qǐng)到心儀的學(xué)校，那就只能采取這種方式。”

        不過，這樣一份叫價(jià)上萬(wàn)元、卻沒有實(shí)際居住的租賃合同，背后隱藏著多重潛在風(fēng)險(xiǎn)。最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，哪怕成功打到租賃的“擦邊球”，并不能保證100%申請(qǐng)上學(xué)位。

        在深圳，相比學(xué)區(qū)購(gòu)房，學(xué)區(qū)租房的積分要低得多。以福田區(qū)為例，公辦小一和初一的學(xué)位申請(qǐng)中，學(xué)校報(bào)名地段租房的基礎(chǔ)分僅60-65分，而學(xué)校報(bào)名地段購(gòu)房的基礎(chǔ)分一般可以達(dá)到70-80分。

        李偉是深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的一名中介，他偶爾也會(huì)在深圳龍崗布吉片區(qū)內(nèi)操作這類租賃合同。他說，早年，深圳全市各學(xué)校都有部分自主招生名額，那時(shí)租賃學(xué)位還比較好操作。但從2017年下半年開始，深圳陸續(xù)執(zhí)行由各區(qū)教育局統(tǒng)一網(wǎng)上招生，租賃學(xué)位就不占優(yōu)勢(shì)了。“比如我所在的布吉片區(qū)，這種購(gòu)買‘假合同’的需求就很少。因?yàn)椴技獛姿W(xué)校積分要求都要在100分以上，租房積分上比較靠后。”

        上述深圳中介人員接觸過很多前來咨詢的家長(zhǎng)，他發(fā)現(xiàn)，這類客戶的普遍心態(tài)是，為了孩子抱著嘗試的心態(tài)，但一聽到報(bào)價(jià)，再三考慮后還是放棄了。畢竟如果花了錢卻申請(qǐng)不上學(xué)位，這筆款就打水漂了。

        “比較謹(jǐn)慎”——這是該中介人員對(duì)這類家長(zhǎng)的定義。哪怕選擇買單的家長(zhǎng)，也會(huì)事先了解各類情況，并提前向一些政府部門咨詢以降低風(fēng)險(xiǎn)。

        不僅買家持謹(jǐn)慎態(tài)度，就算在實(shí)操過程中盡享“一套房子，兩份租金”的純利，但愿意將帶學(xué)位的房子拿出來辦理租賃憑證的房東也頗為慎重。

        如若學(xué)位出租并被申請(qǐng)成功，便意味著在學(xué)位試用期間，該房屋將不能再次用于申請(qǐng)公辦學(xué)位。導(dǎo)致的直接后果是，房東一旦需要急售，價(jià)格就大打折扣。

        另外，一旦在街道辦備案了房屋租賃信息，接下來就涉及到房屋租賃稅等很多“小問題”。“很多業(yè)主都需要我們?nèi)プ鏊枷牍ぷ鳎貏e少業(yè)主會(huì)自己主動(dòng)做這種買賣。”上述深圳中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，而且相比之下，一般家長(zhǎng)更不愿意出租小一學(xué)位，畢竟學(xué)位一鎖定就是6年，時(shí)間太長(zhǎng)了。

        事實(shí)上，一樁隱秘的學(xué)位租賃交易，房東需要配合家長(zhǎng)的動(dòng)作主要包括兩個(gè)：一是攜帶相關(guān)證件和資料前往街道辦事處簽訂租賃合同并申請(qǐng)辦理房屋租賃憑證;二是在相關(guān)工作人員普查租戶情況時(shí)，向工作人員證實(shí)該家長(zhǎng)確實(shí)租住在房子里。

        為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際操作中，家長(zhǎng)與房東們各出招數(shù)。由于直接與房東口頭約定價(jià)格并私下轉(zhuǎn)賬，羅麗選擇先辦理完房屋租賃憑證，再付款。

        如果交易中再出現(xiàn)第三者——中介，那這三方往往還會(huì)私下協(xié)商，再簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，作為租賃合同的附件。這份補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容通常包括，這個(gè)房子只是提供給乙方(家長(zhǎng))申請(qǐng)學(xué)位所用;辦理租賃合同只是孩子申請(qǐng)學(xué)位使用，乙方并不實(shí)際租住;甲方(房東)不保證乙方一定能夠申請(qǐng)上學(xué)位。補(bǔ)充協(xié)議需要房東、中介、家長(zhǎng)三方簽字。

水漲船高的“地下生意”

        公辦學(xué)位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學(xué)的可能性，一線城市的家長(zhǎng)們都會(huì)爭(zhēng)先恐后。精明的房地產(chǎn)中介敏銳地發(fā)現(xiàn)這個(gè)隱秘商機(jī)。

        “前些年，深圳這種帶學(xué)位的‘假租賃合同’還相對(duì)比較便宜。”羅麗前年就曾萌發(fā)過為孩子購(gòu)買“假租賃合同”的想法，當(dāng)時(shí)一次性價(jià)格僅需4000元。但因缺乏學(xué)位緊張的壓迫感，她最終沒有堅(jiān)持。“如果早點(diǎn)辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現(xiàn)在悔不當(dāng)初。”

        經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲取到的一份深圳幼升小家長(zhǎng)交流群對(duì)話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區(qū)，一張租賃合同的價(jià)格是4萬(wàn)元;老牌名校園嶺小學(xué)本部，學(xué)位租賃價(jià)格達(dá)到8萬(wàn)元。

        按照實(shí)際操作的情況，這種不需實(shí)際居住的租賃合同價(jià)格水平通常會(huì)根據(jù)區(qū)域住房情況、學(xué)校類型、上學(xué)年限等因素而各有差異。

        上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區(qū)的公辦初中福田區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，由于周邊環(huán)繞較多的普通學(xué)區(qū)住宅，三年初中學(xué)位的一次性出租價(jià)格相對(duì)便宜，但也超過3萬(wàn)元。深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖范圍內(nèi)的僑香外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，附近都是豪宅，加上這所學(xué)校是九年一貫制，學(xué)位鎖定九年，在學(xué)位非常緊張的情況下，初中學(xué)位的租賃價(jià)格5萬(wàn)元起步，小學(xué)學(xué)位則基本維持在8萬(wàn)元左右。

        上述深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校同處香蜜湖，更是創(chuàng)下深圳最貴學(xué)區(qū)房租賃價(jià)格的記錄。“據(jù)我了解，有個(gè)家長(zhǎng)剛剛花了18萬(wàn)元，辦理了明德學(xué)校學(xué)區(qū)房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說。

        深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一所十二年一貫制的公立委托管理學(xué)校，由深圳市福田區(qū)政府和騰訊公益慈善基金會(huì)合作辦學(xué)，其高中畢業(yè)生可以直接考取香港或國(guó)外的一些大學(xué)。一般購(gòu)買了這個(gè)學(xué)校招生地段學(xué)區(qū)房的“假租賃合同”，基本意味著小學(xué)、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學(xué)校的學(xué)位出租價(jià)格基本都超過10萬(wàn)元。

        可以對(duì)比的是，目前深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊無(wú)論是二手房?jī)r(jià)還是租金，豪宅趨勢(shì)凸顯。以學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅熙園為例，深圳鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前熙園的二手房均價(jià)達(dá)到17.6萬(wàn)元/平方米左右，租金則介于3.5萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元/月之間。

        除了為一紙合同耗費(fèi)高額的租賃價(jià)格之外，家長(zhǎng)需要付出的代價(jià)往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點(diǎn)來說其實(shí)就是給房東掏的喝茶費(fèi)。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。

        房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標(biāo)定的房子面積作為基礎(chǔ)進(jìn)行征收。在羅麗提供給經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。

        據(jù)了解，深圳各區(qū)每年都會(huì)出臺(tái)房屋租賃指導(dǎo)租金。由于并未實(shí)際居住，為了盡可能降低稅費(fèi)成本，家長(zhǎng)和房東通常會(huì)協(xié)商好，在租賃合同按照政府租金指導(dǎo)價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)填寫，羅麗的租金定價(jià)便是如此。

        中介傭金同樣是房東轉(zhuǎn)移到家長(zhǎng)身上的另外一部分成本。不同于租房或購(gòu)房，學(xué)位租賃的傭金一般沒有量化標(biāo)準(zhǔn)。上述售賣過學(xué)位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點(diǎn)超過10000元。比如購(gòu)買深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房租賃合同的那個(gè)家長(zhǎng)，還一次性付出了1.5萬(wàn)元傭金。

        如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅(jiān)稱，自己并不是專門從事帶學(xué)位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點(diǎn)在于要不斷勸服業(yè)主，促使雙方達(dá)成共識(shí)，做成一單所費(fèi)力氣不遜于做一張購(gòu)房單。”他說，但這門生意備受時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制，業(yè)務(wù)需求的井噴基本聚焦在每年入學(xué)季之前，比如，每年4月之前，就會(huì)產(chǎn)生一波學(xué)位租賃的高峰。

        (應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中羅麗、李偉均為化名)

《電鰻快報(bào)》