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美麗外表的背后，往往都暗藏玄機(jī)。泰禾集團(tuán)(16.390,0.43,2.69%)看起來遞交一份不錯的2018年成績單后，還是收到了深交所的19連問。

        曾經(jīng)的“地王收割機(jī)”在巨額的資本操作助力下贏得快速發(fā)展，不過隨著房地產(chǎn)市場逐漸趨于冷靜時(shí)，此前高速擴(kuò)張掩蓋的種種問題，尤其是巨額債務(wù)開始浮出水面。

        面對債務(wù)危機(jī)，泰禾集團(tuán)開始通過質(zhì)押股權(quán)、出售項(xiàng)目、尋找戰(zhàn)投及優(yōu)惠賣房等手法籌資自救。而就在這樣危機(jī)壓頂時(shí)刻，泰禾集團(tuán)仍然選擇繼續(xù)大幅增加投資性房地產(chǎn)，即使這些項(xiàng)目出租率極低。這樣不符合常規(guī)邏輯的動作，難免引來深交所的多重質(zhì)疑。

危局?jǐn)U張存隱憂

        2019年對于房企的融資渠道而言，可謂非常嚴(yán)格。泰禾集團(tuán)“掌門人”黃其森不得不通過變賣資產(chǎn)自救。3月份，泰禾集團(tuán)甚至在5天內(nèi)集中變賣了南昌茵夢湖項(xiàng)目、杭州藝輝商務(wù)、以及漳州泰禾房地產(chǎn)40%的股權(quán)，足見其融資的急迫性。

        泰禾集團(tuán)還加快了賣房的節(jié)奏，其中在北京區(qū)域創(chuàng)造了單周認(rèn)購15億的成績。與此同時(shí)，公司大股東為緩解債務(wù)壓力已經(jīng)質(zhì)押了幾乎全部股權(quán)。

        4月3日，泰禾集團(tuán)披露其控股股東泰禾投資及其一致行動人共持有公司股份7.80億股，占公司總股本的63%，其中絕大多數(shù)即7.77億股已被質(zhì)押。

        除此之外，泰禾集團(tuán)還通過增發(fā)股票的形式進(jìn)行融資，同時(shí)派現(xiàn)分紅。初步的分紅方案定為每10股派現(xiàn)紅利2.2元。有分析稱，分紅的目的主要就是要穩(wěn)定公司的股價(jià)，以免泰禾集團(tuán)市值縮水。

        一系列動作并不能填補(bǔ)此前快速擴(kuò)張留下的債務(wù)窟窿。年報(bào)顯示，公司僅短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債總額高達(dá)574億元。而截至2019年4月初，泰禾集團(tuán)共計(jì)有一千多億元的債務(wù)需要償還。

        在問詢函中，深交所也對其短期償債能力提出質(zhì)疑。按照公司披露，截至今年一季度泰禾集團(tuán)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為173.05億元。

        即使在這樣的危局下，泰禾集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)始終沒有停下快速擴(kuò)張的腳步。報(bào)告顯示，公司在2018年期末投資性房地產(chǎn)余額為177億元，較期初大幅增加43%，而到今年一季度，這一數(shù)字上升為259.88億元，較2018年末增長47%。

        然而從該項(xiàng)目的出租率來看，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及其投資增長。報(bào)告顯示，投資性房地產(chǎn)期末公允價(jià)值排名前五大項(xiàng)目中‘石獅泰禾廣場購物中心’、‘泰禾中央廣場’、‘東海泰禾購物廣場’三個(gè)項(xiàng)目的出租率分別為69%、79%和64%，較上期均有不同程度下降。此外還有泰禾大廈項(xiàng)目出租率僅為18%，濟(jì)南東部項(xiàng)目出租率為12%等。

        深交所對泰禾集團(tuán)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值提出質(zhì)疑，不僅要求對這些轉(zhuǎn)入的科目和出租率較低的情況逐項(xiàng)說明，更提出合出租率情況說明相關(guān)資產(chǎn)的評估參數(shù)選取過程是否合理，相關(guān)物業(yè)是否存在減值風(fēng)險(xiǎn)。

減值準(zhǔn)備或縮水

        2018年年報(bào)顯示，公司存貨的賬面價(jià)值合計(jì)1735.28億元，占公司資產(chǎn)總額的71.37%，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備期末余額為3.07億元。不過存貨年末余額中含有借款費(fèi)用資本化金額為252.62億元，本年利息資本化率為9.30%。

        對照同為房地產(chǎn)企業(yè)的“優(yōu)等生”萬科，2018年萬科的存貨約為7500億，跌價(jià)準(zhǔn)備是23.1億，占比3.1‰。而泰禾集團(tuán)算下來僅為千分之一點(diǎn)七。當(dāng)然，跌價(jià)準(zhǔn)備會影響公司的凈利潤，如若提升跌價(jià)準(zhǔn)備，必然會侵蝕泰禾集團(tuán)當(dāng)年的凈利潤。

        除此之外，泰禾集團(tuán)還對多個(gè)項(xiàng)目未計(jì)提減值也引發(fā)深交所注意。如在收購南京吉慶房地產(chǎn)行程1.87億元商譽(yù)，而對持有的可供出售金融資產(chǎn)，涉及易居(中國)企業(yè)集團(tuán)有限公司、北京泰禾影視文化發(fā)展有限公司、福建福州農(nóng)村商業(yè)銀行、浙江浙商產(chǎn)融股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)等均為相關(guān)資產(chǎn)計(jì)提準(zhǔn)備。

        反而是投資性房地產(chǎn)余額、其他應(yīng)收款、借款費(fèi)用資本化金額等科目均出現(xiàn)大幅度增長，有質(zhì)疑稱，此舉可能存在通過財(cái)務(wù)報(bào)表做高總資產(chǎn)的可能。

        此外，深交所還對公司供應(yīng)商問題表現(xiàn)出擔(dān)憂。年報(bào)顯示，公司前5名供應(yīng)商中，供應(yīng)商一的采購額為117.79億元，占年度采購總額比例為55.66%。

        在短短7年間，泰禾集團(tuán)從2011年的82.28億元資產(chǎn)，增長到2018年底約2500億資產(chǎn)，增長了近30倍。而出身銀行、以財(cái)技著稱的黃其森即使在公司逆境時(shí)也將年報(bào)做的“非常漂亮”。

        令人疑惑的是，這么多年來泰禾集團(tuán)一直沒有在財(cái)報(bào)中披露過自己的銷售額。終于深交所也忍不住“好奇”，要求公司披露實(shí)際銷售額。畢竟在2017年，黃其森曾喊出2018年銷售額目標(biāo)是再翻一番至2000億元。

《電鰻快報(bào)》