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全國(guó)首套房貸款平均利率已連續(xù)兩月輕微下滑。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2019年1月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.66%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.155倍，環(huán)比去年12月下降0.35%。

招商銀行某房貸經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，他所在的銀行在深圳地區(qū)從2018年第四季度開始個(gè)人首套房貸利率為基準(zhǔn)利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，現(xiàn)在放貸速度正常。

然而，受春節(jié)、返鄉(xiāng)置業(yè)、棚改貨幣化安置放緩等因素的影響，原本低迷的樓市現(xiàn)狀，在2019年首月并沒有迎來(lái)預(yù)想中的開門紅。

據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，2019年1月份，40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降31%，同比下降14%。一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降36%，同比增長(zhǎng)19%；18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降14%；18個(gè)三、四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降30%，同比下降21%。

與此同時(shí)，2019年以來(lái)，華僑城等多家房企紛紛發(fā)布融資計(jì)劃，額度均超過10億元。從融資用途看，主要用于償還到期債務(wù)。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2019年全年房企還債規(guī)模超過4000億元，2020年超過5200億元，償債壓力較大。

房貸利率維持低位

2018年年底深圳各大行便被陸續(xù)爆出利率松動(dòng)，招商銀行某房貸經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，他所在的銀行在深圳地區(qū)從2018年第四季度開始個(gè)人首套房貸利率為基準(zhǔn)利率由上浮15%降為上浮10%，至今沒有變化，放貸速度正常。

融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.66%，連續(xù)兩月回落。

從城市來(lái)看，1月共有7個(gè)城市首套房貸利率出現(xiàn)下降，較2018年12月的17個(gè)城市有所減少，多數(shù)城市從去年12月出現(xiàn)下降后，今年1月保持穩(wěn)定。

四大一線城市中，1月上海首套房貸平均利率最低，為5.09%，廣州為5.55%，深圳為5.57%，均較上月持平；但北京首套房貸款平均利率為5.43%，較上月回落0.02%，連續(xù)兩月出現(xiàn)下降。

相比于一線城市的小幅變化，二線城市房貸利率則歷經(jīng)了大面積回調(diào)。以天津地區(qū)為例，多家銀行下調(diào)房貸利率，首套房利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。哈爾濱二套房貸平均利率也由去年12月份的6.45%跌至6.08%。

數(shù)據(jù)還顯示，在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過九成，其中，有34家銀行貸款利率回調(diào)，占比6.38%；有479家銀行貸款利率較上月持平，占比89.87%。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在銀行年初信貸額度相對(duì)寬松的狀態(tài)下，首套房貸利率上浮的幅度持續(xù)減少，其實(shí)也是意味著商業(yè)銀行希望能夠更多地發(fā)掘市場(chǎng)的個(gè)人房貸能力。但是對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然房貸利率減少對(duì)于購(gòu)房成本會(huì)造成一定的下調(diào)影響，但其實(shí)并不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)需求產(chǎn)生更多的拉動(dòng)。因?yàn)閺哪壳皝?lái)看，影響到樓市整體需求釋放最核心的原因還在于二套首付比例過高以及認(rèn)房又認(rèn)貸的購(gòu)房資格及信貸標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定過于嚴(yán)格，從而造成了購(gòu)房者支付能力不足而影響到購(gòu)房需求。

房企加快融資步伐

2015年至2016年是房地產(chǎn)行業(yè)的借貸高峰期，從2018年底開始房企進(jìn)入償債高峰期。2019年也被認(rèn)為是樓市回暖前最難熬的一年。前有銷售業(yè)績(jī)承壓，后有償債高峰期來(lái)臨，房企紛紛借新債還舊債，余下的再充當(dāng)一般運(yùn)營(yíng)資金。

進(jìn)入2019年以來(lái)，房企密集發(fā)債，融資力度持續(xù)加大。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年房企公司債到期規(guī)模2640億元；企業(yè)債到期規(guī)模183億元；非金融企業(yè)債務(wù)融資工具到期規(guī)模1037億元；資產(chǎn)支持證券到期規(guī)模628億元；海外債到期規(guī)模846億元，總計(jì)到期規(guī)模5334億元。截至2月18日，房企境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模已達(dá)1546.45億元

郭毅表示，多家房企近期密集發(fā)債，同時(shí)融資成本控制在相對(duì)較低的水平上。從目前來(lái)看房企這種企業(yè)債在今年年初的時(shí)候獲得監(jiān)管部門的獲批，所以才有了密集發(fā)債現(xiàn)象的存在。其實(shí)并不代表融資監(jiān)管的放松，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管還是保持著相對(duì)嚴(yán)格的狀態(tài)，但也并不意味著會(huì)堵塞房企融資的所有通道，從目前來(lái)看，這些通道也出現(xiàn)了寬松的可能。

實(shí)際上，在過去的1月份，房企融資金額已經(jīng)開始行動(dòng)。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，1月份40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖，12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測(cè)房企融資總額開始明顯回升。

郭毅認(rèn)為，從企業(yè)端來(lái)看，今年樓市的成交狀況不會(huì)很樂觀，尤其是三四線城市整體棚改的降溫，對(duì)于整個(gè)房企業(yè)績(jī)的實(shí)現(xiàn)和資金回籠都會(huì)形成一定的利空影響。所以在年初的時(shí)候房企通過發(fā)債來(lái)補(bǔ)充這種流動(dòng)性的缺口，其實(shí)也是為了保障企業(yè)在規(guī)模化擴(kuò)張的過程中保證其經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健。

同時(shí)在今年部分城市土地市場(chǎng)進(jìn)入低谷期時(shí)，部分企業(yè)可以借助市場(chǎng)短周期下滑的這樣的狀態(tài)，再做一些更深的企業(yè)發(fā)展布局的調(diào)整，在部分地區(qū)加碼土地，將會(huì)為市場(chǎng)進(jìn)入上升周期后，企業(yè)利潤(rùn)率的提升起到一定的幫助。

《電鰻快報(bào)》