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　　在房地產調控政策效果的持續累加下，進入2019年，房價漲勢繼續放緩。2月22日，國家統計局發布70個大中城市1月房價指數。其中，1月有58個城市的新房價格環比上漲，比去年12月減少1個。雖然上漲城市數量仍多，但70城市新房價格平均環比漲幅已降至0.61%，連續三個月下跌。

　　二手房方面，1月有41個城市的二手房價格環比上漲，數量同樣比去年12月有所減少。其中，4個一線城市的二手房價格平均環比繼續下降，31個二線城市的二手房價格由升轉降。

　　一二線城市二手房價格普降，還是過去三年多來首次出現。二手房市場的“風向標”特性，似乎意味著整體房價將出現由漲轉跌的拐點。

　　多數機構認為，雖然整體市場處于下行期，但現階段，利好和利空的因素同時出現。擁有人口、產業等優勢的一二線樓市，后發動力較足，房價也將得到支撐；而在貨幣化棚改退潮的情況下，三四線城市房價降溫恐不可避免。

　　房價走勢繼續分化

　　與過去幾個月的趨勢類似，今年1月，全國70個大中城市房價總體上漲乏力。房價環比下跌的城市有所增多，上漲的城市有所減少。

　　新建商品住房價格方面，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市均出現環比上漲，漲幅分別為0.4%、0.7%和0.6%。一線城市和三線城市的漲幅均比去年12月有所回落，二線城市漲幅持平。

　　其中，大理、吉林市、秦皇島成為1月新房價格漲幅最高的城市，分別為2.0%、1.8%和1.7%。岳陽、惠州、廈門則領銜跌幅榜。

　　從2016年以來，本輪樓市調控政策已持續了超過三年的時間。雖然銷售規模仍然不斷攀高，但從去年四季度開始，市場已經進入到下行通道中。多數分析人士認為，市場銷售的下滑已經波及到房價，使整體房價出現頹勢。

　　不同層級城市之間的房價分化現象仍然存在，并集中體現在二手房領域。

　　今年1月，4個一線城市的二手房價格平均環比下降0.1%，除上海持平外，其余三個城市的二手房價均有所下調。31個二線城市的二手房價格由升轉降，平均降幅為0.1%。

　　35個三線城市的二手房價格繼續上漲，漲幅為0.2%，比上月回落0.1個百分點。

　　房價分化現象的出現由來已久。主流觀點認為，三線城市出臺調控政策晚于一二線城市，力度也比后者稍弱。因此到目前為止，一二線城市市場繼續低迷，部分三四線市場仍處于上行走勢，其房價的漲幅也高于一二線。

　　北京某大型房企相關負責人也向21世紀經濟報道指出，過去兩年來，該企業在北京區域（含環北京地區）的銷售業績始終沒有增長。相反，三四線城市對銷售的貢獻持續上漲，由于三四線城市房價上漲，這些區域對利潤的貢獻也明顯提升。

　　他指出，三四線城市房價的上漲，主因在于這些區域受到大規模棚戶區改造的紅利影響。另一方面，這也和三四線城市房價基數較低有關。

　　核心城市房價仍有支撐

　　在1月各城市房價變化中，一二線城市二手房均價的同時下降尤其引人注目。中原地產指出，過去三年多來，這種情況還是首次出現。

　　由于交易分散、受到行政管控較少、市場反應敏銳，二手房市場通常被視為樓市的“風向標”。中原地產認為，這一變化的信號意義在于，可能預示著整體房價將走向由漲轉跌的拐點。但前提是，房地產調控政策繼續保持現有力度不松動。

　　今年1月以來，多個省份召開地方“兩會”，對全年的房地產政策進行定調。其中，棚改下降、一城一策、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）是出現頻率最高的關鍵詞。這也意味著，今年房地產政策的總基調仍然從緊，并沒有明顯松動。

　　不僅如此，按照監管層的基調，棚戶區改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來都將得到控制。這也將成為三四線城市的不利因素。

　　但在人口、信貸等方面，利好消息仍然不斷釋放。

　　繼天津、成都、南京、武漢等城市在過去兩年成為攬才大戶后，今年以來，海口、襄陽、嘉興等三四線城市又開始了新一輪的“搶人大戰”。合碩機構首席分析師郭毅認為，通過人才引進計劃的實施，精英人才流入必然會為樓市帶來不同程度的增量置業需求，有助市場活躍度的提升。

　　2月21日，發改委在《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》中也提出，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制。郭毅表示，預計產業基礎相對扎實的二線城市將加速人口流入進程，樓市發展的根基也將得到進一步夯實。

　　信貸方面，央行數據顯示，今年1月，以個人房貸為主的住戶部門中長期貸款新增6969億，創下單月新增貸款額的歷史新高。而融360的監測數據顯示，2019年1月份全國首套房貸款平均利率為5.66%，連續兩個月回落。

　　郭毅表示，綜合樓市政策、人口流動、信貸變化等三個層面來看，不同城市將呈現出不同的市場走勢。“2019年，核心一線城市雖然受制于嚴格調控，房價漲幅趨穩，但發展后勁強勁，仍將保持小幅上漲的價格走勢。”

　　但三四線城市在貨幣化安置降溫的大背景下，如果部分城市的調控寬松的力度有限，空有人才引進計劃而缺少相應的產業扶持政策，二者疊加，仍未能替代棚改對樓市的驅動力的話，房價的降溫恐將不可避免。

　　近日，湖南省住房和城鄉建設廳與省統計局聯合印發《關于2018年湖南省房地產市場形勢的通報》，也預測了這一分化局面。該報告指出，全省樓市逐漸進入調整期，“部分經濟發展態勢好、人口吸引力大的市縣，房價保持基本穩定；部分缺乏人口和產業支撐的市縣，房價將出現小幅下跌，特別是一些地段較偏遠的樓盤，缺乏配套設施、人流等條件支撐，房價下跌壓力較大。”

《電鰻快報》