2018年，樓市依然面臨明顯的“調(diào)控年”，樓市調(diào)控延續(xù)了2017年的基調(diào)，重視長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)分類階梯式消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問(wèn)題；同時(shí)注重邊調(diào)邊治理，在調(diào)控的同時(shí)重點(diǎn)打擊樓市亂象，既抓典型又嚴(yán)監(jiān)管。
這一年，房?jī)r(jià)在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明的格局。7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場(chǎng)預(yù)期由“慢漲”變成“下跌”。在剝離投機(jī)屬性之后，住宅的居住屬性被充分強(qiáng)化，住宅也正由商品化住宅為主的市場(chǎng)向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級(jí)。
就當(dāng)前樓市發(fā)展?fàn)顩r看，降溫已經(jīng)明確體現(xiàn)。而展望2019年，北京師范大學(xué)教授鐘偉的看法是，機(jī)可失，時(shí)再來(lái)。“穩(wěn)中趨緩、穩(wěn)中有變的一年，需要大家用一種從容的心態(tài)去看待它。”“穩(wěn)”幾乎是行業(yè)共識(shí)，而在“穩(wěn)定”基礎(chǔ)上，2019年樓市也將進(jìn)入“量平價(jià)穩(wěn)”的零增長(zhǎng)區(qū)間。
預(yù)期明顯轉(zhuǎn)變
今年以來(lái)，從中央到地方一再?gòu)?qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不放松，7 月底中央政治局會(huì)議明確強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲 ”。堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的口號(hào)提出后，潛在購(gòu)房者的預(yù)期急轉(zhuǎn)直下。
7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場(chǎng)預(yù)期由“慢漲”變成“下跌”。從58安居客房產(chǎn)研究院獨(dú)家發(fā)布的信心指數(shù)來(lái)看，2018年10月，購(gòu)房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，同比下降12.9%，為2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)，直接反映了購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。同樣2018年10月，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)環(huán)比下降0.6%，同比下降8.9%，也是2017年1月以來(lái)最低點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)的下降，則更能體現(xiàn)出樓市的實(shí)質(zhì)性降溫。
受市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整趨勢(shì)，在房?jī)r(jià)及土地流拍調(diào)整兩個(gè)方面的表現(xiàn)上尤其突出。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2018年11月，百城新建住宅均價(jià)為14641元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，漲幅較10月回落近0.2個(gè)百分點(diǎn)，回落較為明顯。具體城市來(lái)看，百城中11月有31個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌，下跌城市數(shù)量較10月增加12個(gè)；其中三四線城市價(jià)格調(diào)整范圍最廣，下跌城市數(shù)量較10月增加9個(gè)至21個(gè)。二手房方面，2018年11月十大城市二手房均價(jià)為39012元/平方米，環(huán)比下跌0.38%，跌幅較10月擴(kuò)大0.35個(gè)百分點(diǎn)，其中除南京掛牌價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺外，其余9個(gè)城市近幾月二手房?jī)r(jià)格均呈連續(xù)下調(diào)或間斷性震蕩。
從各級(jí)別城市新建住宅價(jià)格來(lái)看，11月上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)均有所松動(dòng)；二線城市環(huán)比上漲0.52%，較10月漲幅收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)，其中廈門、濟(jì)南、蘭州連續(xù)兩個(gè)月下跌；三四線城市環(huán)比上漲0.35%，較10月收窄0.28個(gè)百分點(diǎn)，在各類城市中收窄幅度最為顯著，其中有超三成的三四線城市價(jià)格在調(diào)整。
土地流拍也是市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變的一大特征。2018年1-11月，全國(guó)300個(gè)城市共流拍618宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積為7529萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的2.3倍。從流拍地塊宗數(shù)占比來(lái)看，流拍宗數(shù)占總推出宗數(shù)的比重為6.9%，達(dá)近年來(lái)較高值。全國(guó)住宅用地零溢價(jià)成交地塊共12828宗，占總成交地塊宗數(shù)的比重為57.3%，較去年同期提升2.0個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)整通道
由于市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)明顯轉(zhuǎn)變，對(duì)于未來(lái)一年，中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，整體來(lái)看，受市場(chǎng)需求端、供應(yīng)端、金融端等多維度監(jiān)管的持續(xù)推進(jìn)，調(diào)控效果穩(wěn)固延續(xù)，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)進(jìn)入調(diào)整通道，一線城市房?jī)r(jià)也在經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間橫盤后率先進(jìn)入調(diào)整，預(yù)計(jì)未來(lái)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步承壓。
新城控股(26.320, 0.00, 0.00%)副總裁歐陽(yáng)捷也認(rèn)為，政策還會(huì)延續(xù)，房地產(chǎn)的定位已經(jīng)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)巨輪的壓艙石，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心訴求就是穩(wěn)定壓倒一切，換言之，樓市將進(jìn)入橫盤時(shí)代。
就調(diào)控趨勢(shì)而言，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，樓市調(diào)控長(zhǎng)短結(jié)合的節(jié)奏不變，長(zhǎng)效機(jī)制更深入著眼于優(yōu)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，不但表現(xiàn)在住房發(fā)展規(guī)劃落實(shí)，住房和用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，更是在住房租賃市場(chǎng)以及差別化住房信貸、稅收政策上得到體現(xiàn)。而在落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制的基礎(chǔ)上，短期調(diào)控力度依然從嚴(yán)，針對(duì)需求端限購(gòu)不會(huì)放松，但針對(duì)首套房支持性政策或?qū)?qiáng)化，針對(duì)改善型需求的限制政策有望出現(xiàn)松動(dòng)，總體依然會(huì)體現(xiàn)“房住不炒”，即在打擊炒房的同時(shí)更注重對(duì)剛需人群的保障。
盡管“穩(wěn)定”已成共識(shí)，但業(yè)內(nèi)對(duì)“量?jī)r(jià)”預(yù)測(cè)并不一致。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，一線城市供應(yīng)明顯增加而房?jī)r(jià)預(yù)期松動(dòng)，預(yù)計(jì)成交量受低基數(shù)影響低位回升，而價(jià)格繼續(xù)小幅下調(diào)的可能性較大；二線城市內(nèi)部行情周期輪動(dòng)，其整體市場(chǎng)調(diào)整幅度將相對(duì)緩和；而多數(shù)普通三四線城市在各線中需求的支撐基礎(chǔ)最為薄弱，在市場(chǎng)調(diào)整周期其面臨的壓力較為嚴(yán)峻。
歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，2019年樓市正在進(jìn)入“量平價(jià)穩(wěn)”的零增長(zhǎng)區(qū)間，比如銷售面積、房企到位資金等主要指標(biāo)將徘徊在正負(fù)3%左右，其它指標(biāo)大多在個(gè)位數(shù)以內(nèi)，比如銷售面積將進(jìn)入正負(fù)3%區(qū)間，房企到位資金將接近3%，銀行貸款已經(jīng)在3%左右的負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間內(nèi)。因此，就房企而言，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，固守在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市是不可能獲得業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)的，因?yàn)橥恋毓?yīng)接近零增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)又被按住，無(wú)量無(wú)價(jià)（的增長(zhǎng)），而三四線城市面廣量大，依然可以找到市場(chǎng)增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
張波則認(rèn)為，城市分化加劇，不同城市間的市場(chǎng)變化將呈現(xiàn)明顯差異。一線城市價(jià)穩(wěn)量降，2019年一線城市的降溫更多將體現(xiàn)在成交量減少，尤其是二手房成交量將可能長(zhǎng)期持續(xù)在一定較低水平，但成交價(jià)格繼續(xù)下探的空間有限。二線城市中的部分熱點(diǎn)城市降溫可能加速，不排除部分樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較為明顯的波動(dòng)，而更多二線城市將呈現(xiàn)緩慢降溫趨勢(shì)。三四線城市的分化將在2019年表現(xiàn)尤為明顯，值得關(guān)注的是，已完成“去庫(kù)存”的城市，在因城施策的指引下會(huì)對(duì)樓市采取一定的調(diào)控措施，成交量也將迎來(lái)進(jìn)一步下降。
“未來(lái)五年，住房市場(chǎng)就是‘大穩(wěn)小亂’的格局，全國(guó)整體趨穩(wěn)，是謂大穩(wěn)，地方動(dòng)作不一，是謂小亂，但不會(huì)再有火熱的盛夏，也不會(huì)有冰冷的寒冬，各地逐漸形成難漲難跌的市場(chǎng)預(yù)期。”這是歐陽(yáng)捷更為中肯客觀的看法。
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